7月28日在北京召開(kāi)的“融資中國(guó)2016年股權(quán)投資產(chǎn)業(yè)峰會(huì)”上，破局資產(chǎn)荒成為各大投資機(jī)構(gòu)大咖們的高頻詞。幾乎所有的高收益低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)都變得價(jià)格奇高，金融市場(chǎng)正因?yàn)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“資產(chǎn)荒”而飽受煎熬。商業(yè)銀行很難再像以往那樣找到低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)貸款客戶。在大量金融機(jī)構(gòu)的爭(zhēng)奪下，房企愿意承受的融資成本不斷降低。排名前十的房企，平均融資成本都已經(jīng)降至7%以下，金融機(jī)構(gòu)要像過(guò)去那樣簡(jiǎn)單地賺取息差變得越來(lái)越難。投貸一體、投募一體……慢慢在成為很多金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新嘗試的工作。

而另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)入“白銀時(shí)代”，逐步從單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)管理、運(yùn)營(yíng)。包括萬(wàn)科在內(nèi)的企業(yè)，紛紛提出了資產(chǎn)證券化、小股操盤(pán)、代建等輕資產(chǎn)模式。他們希望金融機(jī)構(gòu)不只是能提供短期的債務(wù)融資，更需要能夠長(zhǎng)期股權(quán)投資，包括有可能收購(gòu)所持有、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理公司作為長(zhǎng)期戰(zhàn)略伙伴。

如此大背景下，五?；鸬膬?yōu)勢(shì)核心業(yè)務(wù)正在經(jīng)歷前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

在“融資中國(guó)2016年股權(quán)投資產(chǎn)業(yè)峰會(huì)”上，五牛基金斬獲了“2015-2016年度中國(guó)最佳股權(quán)投資創(chuàng)新投資機(jī)構(gòu)”及“五?；鹬腥诓粍?dòng)產(chǎn)并購(gòu)案”兩項(xiàng)大獎(jiǎng)。五牛也是唯一一家同時(shí)獲得這兩項(xiàng)大獎(jiǎng)的以不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)管理業(yè)務(wù)為核心的資產(chǎn)管理公司。

變通趨時(shí) 抱元合一——五?；?/p>

和其他的同行相比，五牛基金的優(yōu)勢(shì)在于總能篩選到優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。

在五?；鸲驴偨?jīng)理全宇看來(lái)，五?；鹪谶x擇投資項(xiàng)目上有兩個(gè)層面的嚴(yán)格考量。首先，房企本身必須是有活力的，有長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；或者說(shuō)在某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)非常有能力的企業(yè)，才能夠入五?；鹜顿Y團(tuán)隊(duì)的“法眼”。

比如招商、恒大、金地，又比如鐵獅門(mén)。這些企業(yè)的共同特點(diǎn)，或者是規(guī)模足夠巨大，是行業(yè)的領(lǐng)頭羊；或者本身在一線城市周邊就已經(jīng)有很多土地儲(chǔ)備，在下一撥城市一體化的行情當(dāng)中容易脫穎而出；又或者像鐵獅門(mén)那樣，具有國(guó)際視野，且建造的項(xiàng)目質(zhì)量過(guò)硬，受到各地政府歡迎，有能力拿到相對(duì)低價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地。

但僅僅只是合作企業(yè)足夠優(yōu)秀還不夠，五?；疬€要求具體投資項(xiàng)目也要足夠優(yōu)質(zhì)。比如，項(xiàng)目是否處于一、二線城市的核心位置；或者項(xiàng)目雖然不在一、二線城市，但屬于一線城市的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，例如昆山等。

為了挑到最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，五?；鹪趫F(tuán)隊(duì)方面作了豐富的準(zhǔn)備。團(tuán)隊(duì)成員來(lái)自外資經(jīng)營(yíng)公司、內(nèi)資經(jīng)營(yíng)公司、外資內(nèi)資的開(kāi)發(fā)商，不管是存量資產(chǎn)還是開(kāi)發(fā)類(lèi)，不管是債權(quán)類(lèi)、夾層投資，還是并購(gòu)、股權(quán)；不管是商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓，還是物流、工業(yè)地產(chǎn)，五?；鹁羞m配的團(tuán)隊(duì)來(lái)操盤(pán)。

項(xiàng)目并購(gòu)：投后管理尤為重要

相比股權(quán)投資，開(kāi)始全面向存量資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為五牛基金貢獻(xiàn)了更大規(guī)模的業(yè)務(wù)領(lǐng)域——項(xiàng)目并購(gòu)和資產(chǎn)管理。這一業(yè)務(wù)由于難度高，此前一直是黑石等海外投行的專(zhuān)屬領(lǐng)域。但五?；鸬某霈F(xiàn)卻改變了這個(gè)局面。

出身于凱德置地，繼而在太平星集團(tuán)任職，之后又在德國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司工作多年的五牛基金董事總經(jīng)理全宇先生，對(duì)收購(gòu)、改造、運(yùn)營(yíng)、再出售，有著豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，懂得如何通過(guò)資產(chǎn)管理，盡可能地提升物業(yè)價(jià)值，以獲取高額的投資回報(bào)。

和股權(quán)類(lèi)投資相比，五?；鹪谔暨x可投資的并購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目時(shí)顯得更為苛刻。要求所收購(gòu)的資產(chǎn)經(jīng)得住風(fēng)險(xiǎn)的，能夠長(zhǎng)期持有的，質(zhì)量足夠長(zhǎng)期持有，但是短期也能夠退出，流動(dòng)性又夠強(qiáng)。

全宇相信，這樣的物業(yè)十分稀缺，但即使是這樣稀缺的項(xiàng)目，五?；鹨廊挥心芰Φ蛢r(jià)拿到。而在收購(gòu)的同時(shí)，五?；鹨矠檫@個(gè)項(xiàng)目奪身定做了物業(yè)價(jià)值的提升方案，甚至考慮收購(gòu)物業(yè)管理，以更好提升項(xiàng)目的整體價(jià)值。

另一方面，五?；鹪谑召?gòu)時(shí)，就已經(jīng)為未來(lái)的退出選擇好了路徑：要求物業(yè)可以散賣(mài)也可以整賣(mài)，并已經(jīng)為未來(lái)的可能售賣(mài)在業(yè)內(nèi)找好資源和潛在的買(mǎi)家。

全宇強(qiáng)調(diào)，類(lèi)似的并購(gòu)項(xiàng)目，五?；鹨呀?jīng)操作過(guò)多起，基本上能做到“買(mǎi)得好、管得好、賣(mài)得好。”

截至目前，五?；鸬馁Y產(chǎn)管理規(guī)模已超過(guò)200億元人民幣，展望未來(lái)，全宇相信五?；饘⒂楷F(xiàn)出更多的明星投資案例和明星管理人，向著成為全球配置、多元化發(fā)展的一流綜合型投資管理公司穩(wěn)步邁進(jìn)。

文/楊涵茗、杰克