二手車市場(chǎng)有一個(gè)經(jīng)典案例：賣家在售二手車質(zhì)量好壞參差，一等車、二等車各占一半。由于信息不對(duì)稱，買家對(duì)車輛等級(jí)無從分辨，因此，買家只能不斷壓價(jià)；這反過來使得賣家只愿提供二等車以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。市場(chǎng)運(yùn)行的結(jié)果是二等車逐漸將一等車驅(qū)逐出市場(chǎng)。

這是來自《檸檬市場(chǎng)：產(chǎn)品質(zhì)量的不確定性與市場(chǎng)機(jī)制》（喬治·阿克爾羅夫，1970）的一則論述。

而網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息平臺(tái)正在發(fā)生一樣的故事——假房源總是圖片精美、價(jià)格誘人，真房源難及項(xiàng)背。為了吸引顧客和商戶，網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息平臺(tái)上的假房源不斷將真房源驅(qū)逐出市場(chǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展為信息的傳播提供便利，卻也讓二手房交易中的假房源亂象飽受詬病。

億級(jí)社會(huì)資源浪費(fèi)的測(cè)算

細(xì)分購(gòu)房者在選擇合適住房的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以鏈家網(wǎng)真房源體驗(yàn)?zāi)M購(gòu)房者在網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息平臺(tái)遭遇假房源及隨后看房各個(gè)步驟的行為時(shí)間，通過購(gòu)房者的平均還貸能力，測(cè)算假房源對(duì)樣本范圍內(nèi)的50萬客戶可能造成的資源浪費(fèi)總額。

購(gòu)房第一步：網(wǎng)上看房（以房源信息瀏覽行為時(shí)長(zhǎng)測(cè)算）

購(gòu)房者在瀏覽房源時(shí)把精力主要集中于網(wǎng)站的前面3-5頁(yè)。根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以鏈家網(wǎng)用戶的搜索習(xí)慣來測(cè)算購(gòu)房者瀏覽房源信息的時(shí)間，在每次實(shí)地看房以前購(gòu)房者平均會(huì)花7天時(shí)間，每天瀏覽55分鐘，總時(shí)長(zhǎng)為385分鐘。

購(gòu)房第二步：實(shí)地看房（以鏈家實(shí)際帶看時(shí)長(zhǎng)測(cè)算）

以2016年上半年鏈家"買一賣一"的成交案例作為樣本，測(cè)算購(gòu)房者由家里出發(fā)，到達(dá)房源所在地的路程。用賣出物業(yè)的經(jīng)緯度鎖定出發(fā)點(diǎn)，用買入物業(yè)的經(jīng)緯度鎖定目的地，測(cè)算出看房平均路程為7697米。以堵車系數(shù)最低的公共交通作為出行工具，在上?？缭?697米需要的平均時(shí)間為45分鐘，往返總時(shí)長(zhǎng)90分鐘。

在房源所在地，看一套房的時(shí)間可以拆分為兩部分：一、住宅內(nèi)部看房；二、小區(qū)周邊初探。統(tǒng)計(jì)鏈家網(wǎng)房源詳情頁(yè)的"視頻看房"，將一套房走一遍的時(shí)間大約6分鐘。那么從購(gòu)房者與經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入小區(qū)到住宅的內(nèi)部看房完成，大致需要10分鐘。

▲資料來源：sh.lianjia.com.

隨后經(jīng)紀(jì)人會(huì)引導(dǎo)購(gòu)房者熟悉小區(qū)的物業(yè)管理、周邊的菜市場(chǎng)、賣場(chǎng)等配套；同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人會(huì)領(lǐng)著購(gòu)房者步行至周邊的地鐵站、公交車站，讓購(gòu)房者熟悉具體路線及所需時(shí)間，大致需要20分鐘。綜合起來，看一套房的時(shí)間是30分鐘。

一次帶看一般會(huì)看多套房以供購(gòu)房者對(duì)比選擇。根據(jù)上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者向鏈家經(jīng)紀(jì)人表明購(gòu)房意愿之后的首次帶看，平均套數(shù)為5套。根據(jù)鏈家門店距周邊小區(qū)的距離在1.2km以內(nèi)，推算購(gòu)房者與經(jīng)紀(jì)人可以10分鐘之內(nèi)實(shí)現(xiàn)不同房源之間的轉(zhuǎn)移。那么，帶看環(huán)節(jié)所用時(shí)長(zhǎng)為280分鐘，網(wǎng)上看房與實(shí)地看房的總時(shí)長(zhǎng)為11小時(shí)。

2016年上半年，上海鏈家新增客源量總量約50萬，如果這50萬購(gòu)房者在進(jìn)行鏈家門店之前都遭遇過假房源，則總共浪費(fèi)時(shí)長(zhǎng)：550萬小時(shí)。

為時(shí)間賦值

在生產(chǎn)要素市場(chǎng)理論中，工作與閑暇是一組替代商品。勞動(dòng)供給與閑暇需求之間是一種反向變動(dòng)關(guān)系——工資即為閑暇的價(jià)格。因此，在衡量假房源所引致的時(shí)間浪費(fèi)上，采用購(gòu)房者的工資水平來測(cè)算時(shí)間價(jià)值，以購(gòu)房者的還貸能力測(cè)算其最低工資水平。2016年上海鏈家成交案例的套均總價(jià)為322萬元，以此為例。

假設(shè)：

則購(gòu)房支出明細(xì)如下：（貸款利率以2016年1朋1日基準(zhǔn)利率4.9%為準(zhǔn)）

購(gòu)房者的月供為14751.17元，銀行流水至少應(yīng)達(dá)到29503元。研究成果表明：當(dāng)月供占收入的30%時(shí)，購(gòu)房者的還貸生活相對(duì)舒適；而收入的50%為還貸警戒線。

以50%的警戒線測(cè)算：購(gòu)房者以家庭為單位的稅后收入應(yīng)達(dá)到29503元，
相應(yīng)稅前收入為40000元，小時(shí)工資230元/小時(shí)。碌碌無為的550萬小時(shí)相當(dāng)于12.7億社會(huì)資源浪費(fèi)。

以30%的舒適線測(cè)算：購(gòu)房者以家庭為單位的稅后收入應(yīng)達(dá)到49171元，相應(yīng)稅前收入為68500元，小時(shí)工資390元/小時(shí)。由于假房源造成的550萬小時(shí)無用功就相當(dāng)于21.5億社會(huì)資源，相當(dāng)于上海市2016年上半年GDP的0.2%。

假房源亂象亟待整改

行業(yè)前行需統(tǒng)一規(guī)范

假房源正在擾亂房屋交易秩序，市場(chǎng)運(yùn)行處于亞健康狀態(tài)，上海政府已經(jīng)著手整頓。2016年3月24日，市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門制定的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》指出，政府將"加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為"，并針對(duì)不同企業(yè)主體的假房源操作制定了相應(yīng)的懲罰措施。

這是行業(yè)監(jiān)管體系建設(shè)重要的一步，但仍未涉及對(duì)網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)信息平臺(tái)的監(jiān)管。假房源亂象的整治任重道遠(yuǎn)，政策的調(diào)控更需房屋交易市場(chǎng)參與者從嚴(yán)自律。行業(yè)的健康前行需要統(tǒng)一規(guī)范。沒有規(guī)則的行業(yè)亂象叢生，行業(yè)的發(fā)展亟待從各個(gè)方面，包括"真房源"，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。