每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王婷婷    

每經(jīng)記者 王婷婷

每一輪樓市調(diào)控，都會帶來新一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌。樓市調(diào)控讓一些曾經(jīng)的大開發(fā)商，從行業(yè)前10位退出，又讓另一些中小房企進入了領(lǐng)軍企業(yè)行列。這一次的樓市調(diào)控，也不例外。

然而，誰會退后，誰會向前？并不只有規(guī)模大小那么簡單。這一輪樓市洗牌，究竟是哪家歡喜哪家愁？前9月銷售好的企業(yè)，是否真的更容易熬過這一輪的調(diào)整？那些拿地金額超過了今年前9月銷售額的企業(yè)，是否存在杠桿過高的風險？

每一輪的樓市生態(tài)變革，都會產(chǎn)生新事物、新模式。上一輪誕生的電商、首付貸等模式，最終卻成為這一輪樓市泡沫的推手。在這一輪更為嚴厲的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場能不能產(chǎn)生真正有意義、有價值的行業(yè)新模式呢？

大規(guī)模樓市調(diào)控之后，往往伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪洗牌。

2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理克而瑞2011年至2015年間發(fā)布的上市房企銷售排行榜發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)調(diào)控之下，房企排名出現(xiàn)大洗牌。

輪轉(zhuǎn)之下，2011~2013年世茂房地產(chǎn)和華潤置地從第二梯隊入列前10；融創(chuàng)中國自2014年沖入TOP10；“常居二線”的華夏幸福2015年也入位十佳，取代了世茂。

第一梯隊的戰(zhàn)場已顯動蕩，何況其后若干層級的競技場。Wind數(shù)據(jù)就顯示，2005~2011年已有105家（約44.1%）涉房上市企業(yè)退出房地產(chǎn)。

行業(yè)的新陳代謝一直在進行，調(diào)控潮的出現(xiàn)，則會如“推進器”一般刺激行業(yè)加速洗牌，影響行業(yè)發(fā)展格局。

標桿房企排位之變

2016年，在這一輪樓市調(diào)控潮下，如果僅用分化加劇、集中度提升來描述，或許顯得太過簡單。

記者注意到，在2012年中國房企數(shù)量抵達近9萬家的峰值之后，已呈現(xiàn)“只減不增”的態(tài)勢。全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長李轍就預(yù)測，未來10年中國頂多剩下1000家房企。

這意味著整個房地產(chǎn)市場的容量正在被壓縮，這將倒逼房企角逐進入深水區(qū)，被洗牌的將不止是中小企業(yè)，第一梯隊也要面臨競爭高壓。2014年以來上市房企銷售排位變化加速就是印證之一。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，中國房企第一梯隊中萬達集團的銷售金額為500.9億元，同比去年減少109.2億元，排名也由第6位降為第10位，這是萬達近5年來最低排名。

前8月銷售金額1794.2億元的碧桂園則首次進入三甲，此前其最高年度排位在第6位。與其相似的是從TOP20上位第7的華夏幸福，前8月銷售金額實現(xiàn)760.2億元。

萬科坐了十多年的“頭把交椅”也不再穩(wěn)固，今年10月11日恒大披露的前9月銷售業(yè)績?yōu)?013億元，再次改變了行業(yè)老大的位次。

“企業(yè)的發(fā)展最終由綜合實力決定，但在中國的房地產(chǎn)市場，企業(yè)對宏觀戰(zhàn)略的把控顯得尤為重要。在去庫存的大趨勢下，選擇民生地產(chǎn)路線的恒大、碧桂園等一類企業(yè)，近年發(fā)展速度驚人。有一些企業(yè)出于對趨勢的不同判斷，選擇了不同的路，有一些也因為策略失誤而衰落。”曾任職多家標桿房企的資深人士胡曉波就對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言。

宏觀邏輯的確對中國房企發(fā)展影響至深，因而可以看到，這一輪調(diào)控的來臨，正在加速第一梯隊的身份更迭。

調(diào)控加速行業(yè)洗牌

10月9日，國土部發(fā)布消息稱，“十三五”期間，將嚴格建設(shè)用地總量管控，落實城市開發(fā)邊界。”這意味著房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更大的成本壓力和更激烈的行業(yè)競爭。

建設(shè)用地的總量管控很可能成為地價持續(xù)上漲的最大觸因。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2015年全國十大城市土地成交均價已上漲七成。高漲的土地成本則將進一步侵蝕房企的利潤率。

雖然伴隨基準利率的下降，以及政府對債券市場發(fā)展的推動，企業(yè)能加大發(fā)行期限長、利率低的債券降低融資成本，但北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，目前上市公司平均投資回收周期在4.5年。土地成本占比的上升，要求企業(yè)有更多的融資來支撐投資回收周期延長帶來的資金壓力。目前已有六成上市房企面臨再融資問題，如果地租成本持續(xù)上升，回款周期再拉長，會有更多的企業(yè)面臨再融資問題。

放在房企第一梯隊的語境下，即使一些實力房企能夠大規(guī)模發(fā)行公司債，優(yōu)化表面上的企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，但不能免除高杠桿的風險。比如在融創(chuàng)中國的中報里，記者注意到，截至6月30日，企業(yè)負債總額1279.57億元，凈負債率達到了約85.1%，而上一期凈負債率為75.9%。同策咨詢數(shù)據(jù)則顯示，融創(chuàng)中國今年1~8月的土地支出已超580億元，而其上半年銷售業(yè)績?yōu)?60億元。

據(jù)克而瑞監(jiān)測，千億級房企中，上半年綠地、萬科的負債率也分別在88.36%、80.6%，保利的負債率也近80%。地產(chǎn)行業(yè)的中期財務(wù)風險，還在持續(xù)上升。

杜麗虹向記者透露，當前約有53%的上市房企投資回報率比債務(wù)融資成本還低，在這種情況下，越使用財務(wù)杠桿，股東投資回報率越低。目前房企的投資回報率降到了8.3%。

這意味著，當前的行業(yè)格局中，在成本壓力下，即使是更具優(yōu)勢的標桿房企，也必須要進入關(guān)于投資回報率、利潤率、周轉(zhuǎn)率等各指標的更殘酷角逐。

“伴隨調(diào)控和地產(chǎn)的周期調(diào)整，在行業(yè)發(fā)生動蕩的時候，即使是千億規(guī)模的大企業(yè)也難言輕松，一旦失誤就可能跌出主流名單，甚至走向衰亡。當前的行情下，房企的確是如履薄冰。”胡曉波就直言。

未來排位取決于當下策略

影響房企長期排位的更重要因素，或許是戰(zhàn)略眼光。正如方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平所說，“房地產(chǎn)周期短期看金融，長期看人口。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，10月11日國務(wù)院印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。任澤平就指出，目前我國城鎮(zhèn)化率56.1%，預(yù)示著房地產(chǎn)有基本面支撐，房地產(chǎn)也還有發(fā)展空間。

國慶期間20余城輪番而至的樓市調(diào)控，一個顯著的特征就是因地制宜、分城施策。針對一線和部分二線城市“過熱”的樓市，調(diào)控政策從供給端、需求端和營銷端進行調(diào)整，但基于城鎮(zhèn)化和寬松貨幣政策，這類城市的房地產(chǎn)發(fā)展仍得到了充分鼓勵；針對部分三四線城市的大量庫存，國家通過嚴控土地批復(fù)、差異化調(diào)控來打通發(fā)展癥結(jié)。

這預(yù)示著，無論看短期市場還是看政策層面，作為國民經(jīng)濟支柱之一的房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間。杜麗虹就直言，“這一輪樓市變動有一個特點，一線城市和部分二線城市房價漲幅依然明顯，這是這些城市的投資價值決定的。”

不過，第一梯隊房企對“房地產(chǎn)”的態(tài)度似乎已經(jīng)迥然不同。

近日，恒大發(fā)布公告稱，擬27億元出售三大快消品業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)主業(yè)。萬達商業(yè)則于2014年主動下調(diào)了房地產(chǎn)收入目標至640億元，如果按以往每年增長10%的比例計算，萬達商業(yè)下調(diào)房地產(chǎn)收入超800億元。綠地也在近年加碼“大基建+大金融+大消費”的產(chǎn)業(yè)集群，綠地2016年一季度報顯示，房地產(chǎn)營業(yè)收入同比增長119%，基建和汽車則分別增長了113%、172%，增長態(tài)勢已超主業(yè)。

產(chǎn)業(yè)預(yù)期的不同使得標桿房企在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢也呈現(xiàn)分化，這便影響了今年1~8月各大房企企業(yè)房銷售金額和銷售面積的排名情況。如若削弱在房地產(chǎn)領(lǐng)域的銷售目標，一些第一梯隊企業(yè)更長期的市場排位是否會受影響？

在克而瑞信息集團董事長丁祖昱看來，行業(yè)新常態(tài)下，房企普遍采取房地產(chǎn)+多元化并舉的方式，追求更穩(wěn)健的發(fā)展。轉(zhuǎn)型不確定性高，一定會有部分企業(yè)會失敗、虧損、出局。如果能把房地產(chǎn)和多元產(chǎn)業(yè)同步做好，就會有更大的勝算。