每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 龐靜濤    

◎每經(jīng)記者 龐靜濤

3萬(wàn)平方米房源被凍結(jié)，由此引發(fā)的連鎖反應(yīng)或給金融街帶來(lái)數(shù)億元損失。

9月29日，北京市住建委等部門(mén)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，金融街旗下公園懿府小區(qū)因“捂盤(pán)惜售”等問(wèn)題被暫停銷(xiāo)售，至今未恢復(fù)。該項(xiàng)目市值約40億元的房源銷(xiāo)售節(jié)奏被打亂，其中約20億元市值的已預(yù)售房源被凍結(jié)。

房源被凍結(jié)不單單是推遲銷(xiāo)售的問(wèn)題，項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏被打亂帶來(lái)的資金成本或?qū)⑹菇鹑诮直疽汛蠓禄睦麧?rùn)雪上加霜。

被凍結(jié)房源市值約20億

北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，公園懿府小區(qū)于2015年10月和2016年4月獲取兩張預(yù)售證，合計(jì)414套，約10.75萬(wàn)平方米。此次遭監(jiān)管部門(mén)凍結(jié)的為已經(jīng)取得預(yù)售的13棟、14棟、15棟和17棟全部房源，及其他樓棟未銷(xiāo)售的零散房源，被凍結(jié)房源總建筑面積約3萬(wàn)平方米，市值合計(jì)約20億元。

公園懿府小區(qū)環(huán)評(píng)公示文件顯示，該項(xiàng)目住宅地上建筑面積13.61萬(wàn)平方米，減去已經(jīng)取得預(yù)售的10.75萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目未取得預(yù)售商品房面積近3萬(wàn)平方米，以7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)計(jì)算，市值約20億元。

截至目前，該項(xiàng)目遇監(jiān)管部門(mén)暫停銷(xiāo)售處理，進(jìn)一步的處罰尚未公布。據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，在執(zhí)法現(xiàn)場(chǎng)，執(zhí)法檢查人員當(dāng)場(chǎng)責(zé)令問(wèn)題項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行整改，并對(duì)其違法違規(guī)行為做進(jìn)一步調(diào)查處理。查證屬實(shí)的，將對(duì)其實(shí)施行政處罰并公示。

記者致電該項(xiàng)目售樓處，其工作人員告知項(xiàng)目網(wǎng)簽已被暫停，可以看房但暫不能認(rèn)籌，購(gòu)房者可以去住建委官方網(wǎng)站查詢(xún)項(xiàng)目的價(jià)格，以此為準(zhǔn)。對(duì)于網(wǎng)簽的暫停期，該工作人員表示尚不知道何時(shí)結(jié)束。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電金融街董秘，截至發(fā)稿對(duì)方并未應(yīng)答。對(duì)于公園懿府項(xiàng)目的處罰進(jìn)展，另有金融街負(fù)責(zé)前期相關(guān)工作的內(nèi)部人士表現(xiàn)也頗為謹(jǐn)慎，以不負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)為由，未做進(jìn)一步回應(yīng)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從價(jià)格管控的角度看，如果項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于周邊項(xiàng)目，不排除短期不準(zhǔn)予其入市的可能。該項(xiàng)目有3萬(wàn)平方米被凍結(jié)，3萬(wàn)平方米未取得預(yù)售，大概40億元的貨量，按其前期銷(xiāo)售節(jié)湊，后期或出現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售的可能。

對(duì)于來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的處罰，有房企業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次企業(yè)因“捂盤(pán)惜售”被罰，并不是房企不售，而是通過(guò)調(diào)節(jié)銷(xiāo)售節(jié)奏制造房源緊張的局面，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)去化的節(jié)奏，這是觸犯購(gòu)房者知情權(quán)的。目前監(jiān)管層暫停網(wǎng)簽的處罰，應(yīng)該不會(huì)在過(guò)短的時(shí)間內(nèi)解除。

三季報(bào)凈利潤(rùn)同比減兩成

房源被凍結(jié)造成的資金成本增加，會(huì)不會(huì)侵蝕其本已下滑的利潤(rùn)，又需要多少營(yíng)業(yè)收入來(lái)填補(bǔ)？

利潤(rùn)下滑問(wèn)題最近幾年一直困擾著金融街，其給出的原因多是計(jì)入投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的變動(dòng)及項(xiàng)目結(jié)算不均衡導(dǎo)致，今年的三季度也不例外。金融街三季報(bào)顯示，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8.04億元，同比減少20.68%。

值得關(guān)注的是，今年1~9月，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入84.65億元，同比上漲13.20%；期內(nèi)銷(xiāo)售簽約額232億元，同比增長(zhǎng)185%，其中商務(wù)地產(chǎn)103億元，住宅129億元。

在此背景下，金融街試圖擴(kuò)展一線(xiàn)城市布局，復(fù)制北京金融街的成功，并加碼住宅開(kāi)發(fā)。經(jīng)過(guò)兩年的布局，今年以來(lái)，金融街的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)開(kāi)始增長(zhǎng)，但依然錄得利潤(rùn)大幅下滑。

記者注意到，近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)逐漸下滑，10%的凈利潤(rùn)在行業(yè)算中上水平。上述房企人士算了一筆賬，金融街三季度利潤(rùn)比去年減少約1.66億元，對(duì)標(biāo)到賣(mài)房的收入約為16.6億元，金融街想通過(guò)賣(mài)房平復(fù)其會(huì)計(jì)制度帶來(lái)的利潤(rùn)減少很難實(shí)現(xiàn)。

該人士同時(shí)解釋?zhuān)绻鹑诮直本┍粌鼋Y(jié)房源3個(gè)月不能銷(xiāo)售，200多套房源再進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)需要房企新一輪的蓄客和宣傳，到簽約也需要數(shù)月，以年化5%的利息計(jì)算，如晚回款5個(gè)月，20億元貨量向單純利息也要4000多萬(wàn)元。

上述房企人士進(jìn)一步解釋稱(chēng)，該項(xiàng)目后續(xù)約20億元的房源出貨時(shí)間同樣要被延遲數(shù)月，開(kāi)發(fā)商資金的成本損失一個(gè)億不是不可能，對(duì)標(biāo)房企開(kāi)發(fā)房子帶來(lái)的利潤(rùn)要10億元才能帶回來(lái)。

以業(yè)內(nèi)人士的推算為基礎(chǔ)，通過(guò)提高房企開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)的增加對(duì)金融街的業(yè)績(jī)將提出更高的要求，北京公園懿府項(xiàng)目房源被凍結(jié)，或?qū)ζ滗N(xiāo)售增加更多的壓力。