（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”）

“歐陽(yáng)先聲”公眾號(hào)的運(yùn)營(yíng)者——新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷曾在其微信文章中透露了一個(gè)細(xì)節(jié)：上海很多開(kāi)發(fā)商擁有的土地儲(chǔ)備僅5萬(wàn)多平米，只夠開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)完后，如果不能及時(shí)拿到新地，就只能退出上海市場(chǎng)。

但多年來(lái)，上海的土地一直是僧多粥少，地價(jià)因此日日攀升，2016年更是輪番刷新各種紀(jì)錄。

不拿地是等死，拿了高價(jià)地是作死——上海的地產(chǎn)商們似乎陷入了一場(chǎng)充滿危機(jī)的悖論。

但同樣是在上海，也有一些開(kāi)發(fā)商，永遠(yuǎn)不愁拿不到土地，也不愁成本太高。他們似乎有神奇的力量，可以讓自己手里的土地，取之不盡、用之不竭。

一個(gè)樓盤(pán)就能賣(mài)百億！

從億翰智庫(kù)公布的“2016年1-12月中國(guó)典型房企單項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)TOP100”里，我們就能發(fā)現(xiàn)一家企業(yè)，它在規(guī)模等各方面可能算不上中國(guó)地產(chǎn)的第一陣營(yíng)，但它一個(gè)項(xiàng)目的銷量就能高達(dá)97億元，位列全國(guó)前十。

97億對(duì)很多中小地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能是一年十幾、幾十個(gè)項(xiàng)目的銷售總金額了，以一當(dāng)十，確實(shí)驚人。這家企業(yè)就是新湖中寶，而這個(gè)項(xiàng)目是新湖青藍(lán)國(guó)際。

很多人聽(tīng)了估計(jì)會(huì)激動(dòng)地想要復(fù)制成功。但邦爺研究發(fā)現(xiàn)，新湖的成功，確實(shí)不太好copy。

首先說(shuō)到新湖青藍(lán)國(guó)際，它是上海新靜安區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)。要知道，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的土地非常難獲?。ㄈツ?月融信中國(guó)以110.1億的總價(jià)，139%的溢價(jià)率才拿到靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)中興社區(qū)的一幅宅地），而區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)更是少之又少。

但這也意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相對(duì)少，如果誰(shuí)能在此做出項(xiàng)目，只要項(xiàng)目定價(jià)不低，基本都能取得非常不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。所以說(shuō)新湖青藍(lán)國(guó)際的成績(jī)跟它的地理位置有很大關(guān)系。

但就在大多房企在地這種地段的土地“望洋興嘆”的時(shí)候，新湖青藍(lán)國(guó)際的開(kāi)發(fā)商新湖中寶似乎覺(jué)得這并不難。因?yàn)檫@家開(kāi)發(fā)商做了很多追求快錢(qián)的公司不愿意干的事——城市更新。

2014年，新湖中寶曾通過(guò)募集資金開(kāi)發(fā)上海兩大棚改區(qū)改造項(xiàng)目。其中，上海365舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，就是如今的上海新湖明珠城三期3、4標(biāo)段和閘北區(qū)的上海新湖青藍(lán)國(guó)際。這片舊改可以算內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩塊較大的成片改造工程，建筑面積分別達(dá)到19.99萬(wàn)平方米和32.28萬(wàn)平方米。

參與城市更新，實(shí)際押寶的是一種未來(lái)利好。當(dāng)前上海城市人口規(guī)模急劇發(fā)展，城市結(jié)構(gòu)和城市空間的更新，建筑的優(yōu)化，城市環(huán)境和道路的升級(jí)，以及生活方式和城市管理模式的改善，都是不可避免的。舊城改造將是接下來(lái)市政建設(shè)的重要一環(huán)。

據(jù)市住建委統(tǒng)計(jì)的最新數(shù)據(jù)顯示，去年，上海舊住房修繕改造500多萬(wàn)平方米，受益居民達(dá)到9萬(wàn)多戶，超額完成原定年度計(jì)劃50%。

另一方面，從舊改入手也是切入城市核心區(qū)域的高級(jí)手段。因?yàn)闊衢T(mén)城市的土地資源日益稀缺，一線城市的新建商品房必然是向城市遠(yuǎn)郊區(qū)集中，想進(jìn)入傳統(tǒng) 核心區(qū)，必須要涉足城市更新，從房地產(chǎn)存量入手。

等十年換來(lái)的黃金布局

但之所謂稱其為“高級(jí)手段”，因?yàn)槌鞘懈?，并非一般開(kāi)發(fā)商想?yún)⑴c就能參與的。暫不說(shuō)一些政策和身份上的門(mén)檻，舊改的拆遷時(shí)間決定了周轉(zhuǎn)率緩慢，周期普遍很長(zhǎng)，年回報(bào)率不高，這與部分開(kāi)發(fā)企業(yè)追求高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的原則相違背。

很難想象，普通開(kāi)發(fā)商愿意花十年的時(shí)間，來(lái)等一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)檫@筆錢(qián)足以讓它們滾動(dòng)開(kāi)發(fā)了七八個(gè)項(xiàng)目，賺幾十倍的收益了。但新湖中寶這十年時(shí)間，就只完成了上海項(xiàng)目的舊改開(kāi)發(fā)。

2001年進(jìn)入上海，新湖中寶開(kāi)發(fā)的三個(gè)住宅項(xiàng)目，均為舊改毛地。其此前在普陀和閘北的兩個(gè)大盤(pán)從早年拿地、分期征收到開(kāi)發(fā)建設(shè)，參與了舊改和城市更新的全過(guò)程，堅(jiān)持至今均已有10多年。但相比新接盤(pán)的虹口項(xiàng)目，舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了企業(yè)、居民和地方政府的“多贏”。

度過(guò)了漫長(zhǎng)的等待期，項(xiàng)目的效應(yīng)已經(jīng)慢慢顯現(xiàn)。新湖中寶在普陀區(qū)參與舊改開(kāi)發(fā)的第一個(gè)超大型社區(qū)新湖·明珠城已經(jīng)得到市場(chǎng)認(rèn)可，新湖青藍(lán)國(guó)際的單盤(pán)銷售額甚至占據(jù)了全國(guó)前十的位置。

而新湖中寶目前在上海都市圈和上海城市帶（以內(nèi)環(huán)為圓心）的規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積已經(jīng)達(dá)到了680萬(wàn)平方米和1400萬(wàn)平方米，在上海內(nèi)環(huán)的開(kāi)發(fā)量則已經(jīng)逾180萬(wàn)平方米，未來(lái)銷售收入保守估計(jì)在2000億元以上。

難怪有人說(shuō)，新湖在上海這個(gè)“冒險(xiǎn)家的樂(lè)園”，以十余年如一日對(duì)舊城改造的堅(jiān)守、坐擁內(nèi)環(huán)多宗巨幅宅地，悄然完成了在一線城市及環(huán)繞城市帶的戰(zhàn)略布局。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移效果再發(fā)酵

上海舊改釋放的土地價(jià)值、布局價(jià)值和長(zhǎng)期利潤(rùn)讓人嘆為觀止，但舊改耗資大、時(shí)間長(zhǎng)、不確定性高，少有民企敢涉及，即使參與，最終完成項(xiàng)目的也屈指可數(shù)。但一旦能夠做成，經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驈?fù)制，對(duì)于企業(yè)而言就是數(shù)不盡的“肥肉”！

邦地產(chǎn)注意到，2015年12月，新湖中寶就連發(fā)兩則公告稱：以2.4億元收購(gòu)上海虹口一宗2.15萬(wàn)平米宅地、并支付7.2億拆遷保證金；以5.72億元購(gòu)入上海眾合持有的上海閔行區(qū)虹橋綠谷廣場(chǎng)C幢。

2016年，新湖中寶與漢榮房地產(chǎn)簽訂了《上海市虹口區(qū)乍浦路街道32坊2/1丘地塊變更建設(shè)開(kāi)發(fā)單位協(xié)議》，獲得該公司在虹口區(qū)乍浦路地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)，項(xiàng)目建筑面積約7.3萬(wàn)平米。

另外，新湖中寶還成功通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式，以11.9億元獲得了上海市黃浦區(qū)508號(hào)街坊地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。

該地塊緊鄰豫園，位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復(fù)興路以北，總建筑面積約43萬(wàn)平方米。放眼上海內(nèi)環(huán)，幾乎再也找不到如此大規(guī)模的寶地。

這么一看，新湖中寶是只用了十余年的時(shí)間，就完成了向一線城市轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，而且拿到的是上海這種一線城市的核心資源。

如今， 在一線城市核心區(qū)和近郊區(qū)新增供應(yīng)量日趨減少的情況下，不參加城市更新，已幾乎不可能拿到市中心核心區(qū)域；而沒(méi)有核心區(qū)域土地優(yōu)勢(shì)，也不可能通過(guò)資本市場(chǎng)拿到便宜的錢(qián)。這也是越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的原因。新湖中寶的經(jīng)驗(yàn)或?qū)π袠I(yè)有一定啟示。

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表邦地產(chǎn)立場(chǎng)。望此文對(duì)您有幫助，可以加入邦地產(chǎn)粉絲群交流。）