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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2月27日，朗詩綠色地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下全資附屬公司上海朗松通過上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公開掛牌出讓投得中國太平洋人壽保險持有的一處物業(yè)項目，代價為3.12億元。資料顯示，該宗物業(yè)位于上海市楊浦區(qū)黃興路18號，辦公樓共計11427.24平方米，地上共計22層。

朗詩方面表示，上述物業(yè)位于上海市中心城區(qū)，交通、生活及商務配套便利，所處區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮螅哂休^好的升值潛力。集團通過競價取得該物業(yè)后，將進行重新裝修改造后作租賃用途，獲取租賃收益。

加速涉水辦公物業(yè)

“公司商業(yè)模式正從‘快進快出’的住宅開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，從住宅拓展至寫字樓和公寓，從單純的拍地開發(fā)拓展至舊樓更新。”這是此前朗詩地產(chǎn)董事局主席田明對企業(yè)模式轉(zhuǎn)變的描述。

一直以來，朗詩在住宅領域更為擅長，但在商業(yè)領域涉水尚淺。朗詩地產(chǎn)2016年中報顯示，集團的投資性物業(yè)只有位于深圳的曙光大廈。去年3月29日，朗詩1.34億收購的上海普陀物業(yè)中有1.8萬平方米商業(yè)辦公樓（其余為住宅和車庫等配套），報告期內(nèi)的投資性物業(yè)公允值利得約2368萬元。

相較同期約92.53億元的合約銷售額，投資物業(yè)所得貢獻甚微，不過就曙光大廈的盈利能力而言，一年創(chuàng)收1344萬元，同比增長5.6%，出租率100%，經(jīng)營凈收益和預收評估都良好。

“可能是嘗到甜頭了，所以這次也直接收購去獲取核心區(qū)域的辦公樓物業(yè)，3億元的價格，比起住宅地塊成本便宜太多。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

不過，將辦公樓做出穩(wěn)定租金和高利潤并不容易，即使是在上海。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2016年上海核心區(qū)甲級寫字樓物業(yè)市場共有11棟樓完工，整年新增供應為近五年來最高水平。由于P2P借貸公司的普遍退租，全年凈吸納量大幅低于過往五年的平均水平，導致核心區(qū)平均空置率同比攀升至10.2%，限制了年度租金增幅。截至年末，核心區(qū)平均租金同比增長3.1%至10.4元/天/平。

“2017年僅上海核心區(qū)寫字樓新增供應竣工達110萬平方米，中短期內(nèi)導致更為激烈的租賃競爭并限制租金漲幅。”高力國際董事汪蓓表示。

相對而言，持續(xù)多年“輕資產(chǎn)模式”的朗詩在運營能力、成本控制、費效把控方面有一定優(yōu)勢，有助于轉(zhuǎn)營辦公樓物業(yè)的運作水平。

從中期財報體現(xiàn)的數(shù)據(jù)看，截至2016年6月30日，朗詩現(xiàn)金流規(guī)模約15.5億元，流動資產(chǎn)比率約為1.5倍。同時，債務總額控制在798萬元的較低水平，且71%為長期債務。朗詩的現(xiàn)金流和債務穩(wěn)定性較好，為運營長期持有物業(yè)提供了支撐。

“相對而言，商業(yè)的投資回報率和社會反響會高于住宅，運營良好的商業(yè)項目，比如恒隆內(nèi)地物業(yè)租金收入已占到總盤子的5成以上而且增長率連年上升，帶動營業(yè)溢利也同比增長，所以持有運營一些商業(yè)物業(yè)對企業(yè)來說，是平滑周期平衡利潤的不錯選擇。”有商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者。

上海商辦物業(yè)獲利門檻不低

實際上，還有一個不容忽視的趨勢是存量市場。記者注意到，上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)中，2016年住宅銷售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房成交量則保持較快增長，分別增長55.2%和81.1%，且2016年上海市存量房成交量已達3559.17萬平方米的歷史最高點。

“朗詩有很強的動力和需求，去增持存量物業(yè)，特別是核心區(qū)域的物業(yè)。”上述人士表示。

但從目前的信息來看，朗詩涉水辦公樓等商業(yè)物業(yè)，目前仍主要基于運營收益，即租金營收等，還未透露關于商業(yè)物業(yè)退出的打算。

“朗詩是會通過做高租金然后以好價錢賣掉，還是做成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品退出，不好說。但近年朗詩似乎很少涉足資產(chǎn)證券化，這一進程多年受阻。”某不愿具名的企業(yè)人士直言。

在住宅領域，朗詩已將“地產(chǎn)+基金”模式應用到了深圳的城市更新項目，以約2.01億元的代價將上述提及的上海長風項目注入深圳朗信合投資中心，而該平臺正是朗詩與中信資本共同成立的城市更新物業(yè)投資基金平臺，平臺資金高達200億元。

從田明屢次透露的信息中可見，朗詩還將加碼投注投資物業(yè)板塊。他曾表示“要做中國的鐵獅門”，既有開發(fā)板塊，又有投資板塊，而投資板塊更多是介入現(xiàn)成的物業(yè)，通過改造之后靠運營收取租金收益以及資本增值等。

實際上，走“小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)”輕資產(chǎn)路線的朗詩，2015年公司利潤同比上升58%，其中1/3貢獻自輕資產(chǎn)項目。

“這類企業(yè)轉(zhuǎn)向長期運營獲取收益的商業(yè)物業(yè)，有基礎，并且也或更多采用整體收購成熟物業(yè)的方式。”

高力國際表示，以上海為例，2016年第四季度最為活躍的交易就是大宗物業(yè)整售交易，約有20個大宗物業(yè)成交，成交的總金額占全年成交總額的59%。

“相較而言，購買上海的辦公物業(yè)既能滿足對于資金保值的需求，還有升值的潛力。”汪蓓表示，但上海商辦物業(yè)的獲益門檻也不低。