每經編輯｜黃博文    

每經記者 黃博文 每經編輯 趙橋

繼深圳前海土地確權后，招商蛇口再通過與武鋼以及當?shù)貒Y聯(lián)姻切入武鋼存量土地運營，央企在政企合作中的優(yōu)勢再次展現(xiàn)。

3月14日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)布公告稱，公司與武漢鋼鐵（集團）公司、武漢市青山區(qū)國有資本投資運營控股集團有限公司，就成立房地產平臺公司與籌備工作委員會簽訂《關于設立房地產投資平臺公司之合作協(xié)議》，三方成立平臺公司介入武鋼集團的存量土地開發(fā)。

3月15日，招商蛇口相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，關于此次合作暫沒有詳細計劃對外披露，但將盡快推動相關項目的落地實施。

挖掘武鋼土地存量

合作協(xié)議顯示，以武鋼集團全資子公司“武漢鋼鐵集團資產經營有限責任公司”作為三方房地產投資平臺公司，招商蛇口與青山區(qū)國資集團通過增資擴股方式參與平臺公司的開發(fā)與經營。增資完成后，招商蛇口持有平臺公司50%股權，武鋼集團持有平臺公司34%股權，青山區(qū)國資集團持有平臺公司16%股權。

根據協(xié)議內容，三方擬成立房地產投資平臺公司與籌備工作委員會，推進房地產投資相關工作。招商蛇口與武鋼集團、青山區(qū)國資集團將以武鋼集團存量土地資源為合作基礎，展開在社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營、物業(yè)與商業(yè)運營管理、產業(yè)對接等方向的合作。

2016年9月，國資委同意寶鋼集團與武鋼實施聯(lián)合重組，寶鋼集團更名寶武集團成為武鋼集團的母公司。整合之后，剝離了鋼鐵資產武鋼股份的武鋼集團，開始尋求新的發(fā)展路徑。寶武集團成立后，對武鋼集團的定位，是專注于非鋼多元產業(yè)發(fā)展。從此次與招商蛇口的合作方案可以看出，武鋼已經開始實質性盤活存量資產。

招商蛇口并未披露此次合作涉及土地面積及具體區(qū)塊。記者從已有的武鋼所在青山區(qū)規(guī)劃查詢發(fā)現(xiàn)，武鋼本部廠區(qū)占地面積達21.17平方公里，擁有的土地存量十分可觀。

招商蛇口在其官方微信透露，此次合作模式包括社區(qū)運營與開發(fā)，由平臺公司代表武鋼集團與政府協(xié)商，對武鋼集團權屬土地進行規(guī)劃調整，以委托交易方式完成土地變性相關工作，通過平臺公司合作開發(fā)；同時平臺公司也可參與市場招拍掛，獲取土地后進行社區(qū)開發(fā)與運營。

在招商蛇口擅長的園區(qū)運營方面，由平臺公司對武鋼集團現(xiàn)有舊廠房進行升級改造，引入相關產業(yè)，發(fā)揮土地價值，提高經營效率；物業(yè)與商業(yè)運營管理，由公司與武鋼集團共同組建管理團隊，對商品住宅的物業(yè)和持有型物業(yè)進行管理與運營。

欲享武漢“舊改”紅利

中國指數(shù)研究院武漢分析師李國政向《每日經濟新聞》記者透露，武鋼存量土地存量主要有老的居民區(qū)、老舊廠房改造以及工業(yè)用地搬遷騰挪的空間，規(guī)模不小，潛力可挖，“武鋼所在地是個典型的工業(yè)城，圍繞功能區(qū)形成中等縣區(qū)規(guī)模，無論從政府還是企業(yè)，舊城改造勢在必行。”

青山區(qū)國資集團也是此次合作平臺的籌建方之一，這對于平臺切入整個青山區(qū)乃至武漢的舊改市場提供了便利。

記者從武漢市青山區(qū)官網獲悉，在重工業(yè)集聚的青山，青山區(qū)啟動了沿江地帶的濱江商務區(qū)開發(fā)，該商務區(qū)規(guī)劃總面積7.44平方公里。青山將濱江開發(fā)作為產業(yè)轉型的突破口，加快推進服務業(yè)發(fā)展。2015年2月2日，2015年青山城建計劃正式下達，計劃總投資219.22億元。

當前，招商蛇口在武漢僅有三個地產項目，而園區(qū)開發(fā)上在武漢暫未落地。作為招商蛇口來說，武鋼大規(guī)模的存量土地資源將有助于其落地“前港－中區(qū)－后城”模式，在熱點城市優(yōu)質土地日益稀缺且投資安全邊際較高的情況下，借助自身優(yōu)勢快速布局。

不過在業(yè)界人士看來，此次合作亦涉及到“以委托交易方式完成土地變性相關工作”，在操作流程有復雜性，但招商蛇口在此方面有操作經驗。2016年10月26日，招商蛇口實際控制人招商局集團與深圳規(guī)土委、前海管理局就招商局集團前海灣物流園區(qū)土地整備問題簽署框架協(xié)議書，土地增值收益公司與前海管理局按4∶6比例進行分享。招商蛇口與前海管理局合作開發(fā)前海土地，意味著招商局在前海的工業(yè)土地實現(xiàn)變性。

對于此次合作，招商蛇口方面表示，公司與武鋼集團、青山區(qū)國資集團以武鋼集團的存量土地資源為合作基礎，本次合作有助于提升公司在社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營方面的市場競爭力。

招商蛇口早前公告顯示，2016年歸屬于上市公司股東的凈利潤預計盈利93~98億元，比上年同期增長91.75%~102.06%。2016年全年，累計實現(xiàn)簽約銷售面積471.15萬平方米，銷售金額為739.34億元。

而2017年前兩個月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積77.26萬平方米，同比增加98.51%，銷售金額為154.48億元，同比增加95.67%。據了解，招商蛇口2017年的銷售金額目標是1000億元。