每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋

總部位于四川省成都市的優(yōu)客逸家，曾多次被資本追捧，也曾四次當(dāng)成住房租賃范本被住建部調(diào)研。這家公司有個(gè)特點(diǎn)，大部分員工都是“90后”，其中三分之一都是由他們的租客轉(zhuǎn)化而來(lái)。

今年全國(guó)兩會(huì)前夕，住建部首提“住房租賃立法”，這個(gè)快速成長(zhǎng)的行業(yè)，因諸多巨頭的推動(dòng)成了新風(fēng)口。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見到優(yōu)客逸家CEO劉翔時(shí)，他穿著一身牛仔褲搭配藏青色針織上衣，看上去沒有老板的架子。目前住房租賃立法的“春風(fēng)”勁吹。劉翔除了內(nèi)心激動(dòng)，更想充分表達(dá)他對(duì)這個(gè)“后房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代”的一些真實(shí)想法和見解。

呼吁國(guó)家出臺(tái)“N＋1”文件

在今年2月23日國(guó)新辦的發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華公開提及住房租賃市場(chǎng)立法，也是當(dāng)前住建部高官首次提及關(guān)乎該行業(yè)“頂層設(shè)計(jì)”的核心難題。尤其是今年將大力整治“黑中介”、“黑二房東”等。

劉翔曾參與過(guò)住建部的政策調(diào)研會(huì)，結(jié)合自身在行業(yè)中的切身體會(huì)，他認(rèn)為立法工作首先應(yīng)是“問(wèn)題”導(dǎo)向，應(yīng)圍繞解決行業(yè)實(shí)際問(wèn)題開展工作；其次是可執(zhí)行性，相關(guān)法規(guī)要盡量精準(zhǔn)描述，不留模糊地帶；三是迭代演進(jìn)，政策可以確立一條推進(jìn)一條。

去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到優(yōu)客逸家調(diào)研，這是住建部第四次將其作為租賃范本調(diào)研。

2015年初，上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)文規(guī)定代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時(shí)，單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過(guò)廳除外。

也就是說(shuō)，一套三的房子相當(dāng)于N，出租時(shí)除了三個(gè)單間可以出租外，客廳也可以出租，即N+1。這也是全國(guó)首個(gè)以文件形式明確“N＋1”的城市。

2月8日，廣東省發(fā)文允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。在劉翔看來(lái)，國(guó)內(nèi)規(guī)范運(yùn)營(yíng)的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，很重要的一個(gè)影響因素就在此。之前住建部關(guān)于住宅租賃的管理規(guī)定中，對(duì)客廳是否能改造后作為一間獨(dú)立的臥室出租沒有明確表述，導(dǎo)致各級(jí)管理部門對(duì)該問(wèn)題缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

個(gè)人擁有自由裁量權(quán)的結(jié)果：有的城市“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨(dú)出租，就被定性為“群租房”，予以強(qiáng)拆；有的城市缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)大量存在安全隱患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”無(wú)人治理。最讓人痛恨的，就是極少數(shù)人員利用自由裁量權(quán)尋租，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)高昂的隱性成本。

劉翔給記者算了一筆賬，對(duì)專業(yè)租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)溢價(jià)主要來(lái)自于裝修溢價(jià)、品牌服務(wù)溢價(jià)和分拆溢價(jià)，而分拆溢價(jià)最主要來(lái)自于客廳空間從無(wú)效居住面積變成有效居住面積的溢價(jià)。如果只做N，那么租金要上漲30%才能滿足企業(yè)的正常利潤(rùn)需求，卻不能滿足租客的需求。

在劉翔看來(lái)，如果國(guó)家層面出臺(tái)文件明確“N＋1”，那么各級(jí)管理機(jī)構(gòu)都按照這個(gè)執(zhí)行，就極大地解決了“劣幣驅(qū)逐良幣”的問(wèn)題。所以這個(gè)“N+1”的國(guó)家文件能否落地，對(duì)租賃行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。

專業(yè)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)規(guī)模還是要利潤(rùn)

目前，優(yōu)客逸家除了繼續(xù)做大成都大本營(yíng)之外，還將觸角伸向了北京、杭州等地，累計(jì)管理房屋數(shù)近3萬(wàn)間。

2013年初，優(yōu)客逸家獲得源渡創(chuàng)投300萬(wàn)元初輪融資，同年9月又獲得君聯(lián)資本400萬(wàn)美元融資。一年后，公司估值達(dá)到8000萬(wàn)美元。2014年11月，優(yōu)客逸家又獲得經(jīng)緯中國(guó)領(lǐng)投的2200萬(wàn)美元融資。

劉翔表示，“優(yōu)客以前是個(gè)莽撞的少年，如今經(jīng)過(guò)成人期，走得更穩(wěn)健。從2017年下半年開始，公司將會(huì)加速規(guī)模化發(fā)展，進(jìn)入一個(gè)新的臺(tái)階。下一步將繼續(xù)布局一二線城市。”

按照劉翔的表述，優(yōu)客逸家走過(guò)了行業(yè)瘋狂發(fā)展的階段，目前更需要通過(guò)好的運(yùn)營(yíng)管理提升盈利能力和服務(wù)水平。在追求規(guī)模之外，也更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流與利潤(rùn)。

在當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)，立法和相關(guān)支持政策暫未落地。劉翔仍謹(jǐn)慎樂觀地表示，希望年內(nèi)相關(guān)部門將發(fā)展規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的決心能變成切實(shí)政策并高效推進(jìn)。