每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 羅偉

去年5月底，萬(wàn)科與信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元的總價(jià)摘得杭州市濱江區(qū)奧體板塊三宗地塊，并創(chuàng)造了杭州新的總價(jià)地新紀(jì)錄。一時(shí)間，高總價(jià)、位置絕佳的奧體地塊，吸引了眾多的眼球。然而僅僅一個(gè)小時(shí)后，萬(wàn)科就宣布退出該高價(jià)地。對(duì)于退出原因，萬(wàn)科彼時(shí)表示價(jià)格超出了總部授權(quán)價(jià)。

去年底，信達(dá)地產(chǎn)濱江奧體項(xiàng)目已被命名為“信達(dá)中心”，該地塊至今仍穩(wěn)居杭州總價(jià)地的榜首位置。而作為全國(guó)重要的地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一，杭州近一年來限購(gòu)限貸政策一波接著一波，樓市調(diào)控不斷升級(jí)。

這個(gè)被業(yè)內(nèi)視為杭州樓市風(fēng)向標(biāo)的信達(dá)奧體項(xiàng)目，目前是否進(jìn)展順利？嚴(yán)厲調(diào)控是否會(huì)影響到項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目尚未動(dòng)工，目前該地段正在進(jìn)行地鐵施工，后市或面臨多重挑戰(zhàn)。

周邊僅有兩個(gè)樓盤

4月25日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到杭州濱江區(qū)奧體中心板塊現(xiàn)場(chǎng)。從杭州地鐵1號(hào)線江陵路站出來，沿奔競(jìng)大道向東北方向騎行約20分鐘，即到達(dá)“信達(dá)中心”所在的奧體板塊。

去年5月底，萬(wàn)科與信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元的報(bào)價(jià)擊敗融信，成功競(jìng)得杭州奧體單元MU-01、02、03地塊，溢價(jià)率翻倍、樓面價(jià)達(dá)21576元/平方米，一躍成為杭州新總價(jià)的標(biāo)桿地塊，這一紀(jì)錄至今未被打破。萬(wàn)科退出后，杭州濱江和融創(chuàng)分別參與投資，占比分別為10%、40%。

出讓公告顯示，該地塊為地鐵6、7號(hào)線換乘站奧體站的上蓋綜合體；出讓面積15.78萬(wàn)平方米，總建筑面積約57萬(wàn)平方米；其中住宅物業(yè)建筑面積約32萬(wàn)平方米，商業(yè)物業(yè)建筑面積約25萬(wàn)平方米。

記者看到，“信達(dá)中心”地塊已被圍擋包圍，內(nèi)有大型機(jī)械在施工。經(jīng)詢問，正在施工的為地鐵6號(hào)線奧體站，“信達(dá)中心”項(xiàng)目還未動(dòng)工。

“信達(dá)中心”周邊一家中介門店置業(yè)顧問小潘介紹說，“地鐵6、7號(hào)線在這塊地的下面均設(shè)有地鐵站，旁邊又是亞運(yùn)會(huì)主賽場(chǎng)，緊鄰錢塘江，與錢江新城隔江相望，未來升值潛力大。”

目前，“信達(dá)中心”項(xiàng)目周邊僅有龍湖春江彼岸和綠地旭輝城這兩個(gè)住宅樓盤，沿街開了近二十家中介門店，但對(duì)外銷售的二手房不多，前者二手房均價(jià)4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，后者均價(jià)3.5萬(wàn)~4.5萬(wàn)元/平方米。

在記者實(shí)地走訪中，來這里看房的人不多。前述中介門店置業(yè)顧問小潘表示，一是限購(gòu)限貸，炒房客、投資客少了很多；二是這兩個(gè)小區(qū)產(chǎn)權(quán)證都不滿兩年，購(gòu)買二手房的話，繳納的稅費(fèi)加上中介費(fèi)接近10%，最少也要30萬(wàn)元，“對(duì)剛需來說壓力太大，而改善和投資的又來不了，板塊成交目前不是很活躍。”

中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理兼研究總監(jiān)高院生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，考慮到“信達(dá)中心”所處的地段及發(fā)展?jié)摿Γ≌飿I(yè)的起售價(jià)應(yīng)在4.5萬(wàn)元/平方米以上。

復(fù)雜業(yè)態(tài)考驗(yàn)操盤能力

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，濱江奧體板塊房?jī)r(jià)正常，不存在透支現(xiàn)象。浙江信達(dá)地產(chǎn)總經(jīng)理張智勇認(rèn)為，未來十年，杭州將加快國(guó)際化進(jìn)程，奧體中心將成為杭州面向世界的一張新名片，是錢塘江的黃金支點(diǎn)。

當(dāng)前，杭州商品房存量持續(xù)下降。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至4月26日，杭州市可售商品房11.8萬(wàn)套，可售面積1520萬(wàn)平方米。相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，3月份，杭州市商品房成交2.29萬(wàn)套，成交面積228.5萬(wàn)平方米。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月底、2月底、3月底，杭州市新建商品房可售房源分別為10.3萬(wàn)套、9.93萬(wàn)套、9.17萬(wàn)套，以近一年的月均速度消化分別需6.5個(gè)月、6.2個(gè)月、6個(gè)月。

不過，杭州近期調(diào)控動(dòng)作頻頻。在需求端，杭州調(diào)控政策不斷加碼，限購(gòu)、限貸、限賣等一波接著一波。在供給端，未來三年住宅用地供應(yīng)2.45萬(wàn)畝；出臺(tái)土地拍賣新規(guī)；嚴(yán)格限制自持商品房轉(zhuǎn)讓等。

戴德梁行發(fā)布今年一季度研報(bào)，預(yù)測(cè)短期內(nèi)杭州寫字樓市場(chǎng)將供過于求，空置率上升、租金增長(zhǎng)率維持在-1.1%~0.6%。

丁建剛表示，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，將極大地影響“信達(dá)中心”的市場(chǎng)表現(xiàn)，目前估計(jì)“信達(dá)中心”是否能賺錢還很難說，但操盤難度在于項(xiàng)目和兩條地鐵的銜接，以及各種業(yè)態(tài)之間的定位和關(guān)系，開發(fā)能力、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，將直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。

在高院生看來，信達(dá)中心項(xiàng)目涵蓋住宅、商業(yè)、地鐵等附屬設(shè)施，操盤難度較大。