每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 羅偉    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 羅偉

當(dāng)前，上海作為大型房企進(jìn)入一線梯隊(duì)或陣營(yíng)的業(yè)績(jī)重鎮(zhèn)，恐怕是任何一家房企都不會(huì)錯(cuò)過(guò)的。在旭輝、世茂等深耕上海多年后，正榮、融信、泰禾、廈門(mén)建發(fā)等閩系房企紛紛布局上海，比如正榮、融信就將總部搬遷到了上海。

去年5月12日，上實(shí)城開(kāi)與中庚地產(chǎn)簽訂協(xié)議，以19.07億元代價(jià)轉(zhuǎn)讓上海城開(kāi)中心40%權(quán)益?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，該項(xiàng)目作為中庚地產(chǎn)立足長(zhǎng)三角的核心項(xiàng)目，備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。2013年6月與2016年1月，中庚地產(chǎn)又分別以11.75億元、16.68億元收購(gòu)城開(kāi)中心25%、35%權(quán)益。

至此，作為閩系房企大鱷，中庚地產(chǎn)歷時(shí)4年耗資、47.5億元，通過(guò)收購(gòu)城開(kāi)中心布局上海。據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資達(dá)150億元，如今面市已近一年，將于年底全面營(yíng)業(yè)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目施工雖已進(jìn)入尾聲，但作為重資產(chǎn)、高自持比例項(xiàng)目，于中庚而言，除了高資金沉淀壓力之外，目前尚未給其帶來(lái)顯著效益。

●租金回報(bào)率低于競(jìng)品

中庚城開(kāi)中心位于上海閔行區(qū)閔虹路、萬(wàn)源路交匯處，緊鄰地鐵1號(hào)線蓮花路地鐵站，屬于南方商城商圈，項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)3棟共18萬(wàn)平方米，商業(yè)物業(yè)15萬(wàn)平方米，酒店物業(yè)5萬(wàn)平方米，綠地8萬(wàn)平方米，以及2800個(gè)地下停車(chē)位。

就區(qū)域而言，南方商城商圈由10萬(wàn)平方米的蓮花國(guó)際廣場(chǎng)、10萬(wàn)平方米的百聯(lián)南方購(gòu)物中心和6萬(wàn)平方米的南方友誼商城三家購(gòu)物中心構(gòu)成，但這三家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)時(shí)間較久，商圈長(zhǎng)期以來(lái)缺乏高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場(chǎng)看到，城開(kāi)中心的商業(yè)物業(yè)仍被圍擋圍住，目前正處于施工收尾階段；寫(xiě)字樓物業(yè)和酒店物業(yè)已建成，項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，這對(duì)項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)起到支撐作用，但問(wèn)題是商務(wù)氛圍偏弱。

在售價(jià)和租金方面，城開(kāi)中心寫(xiě)字樓售價(jià)4.6萬(wàn)元~5萬(wàn)元/平方米，租金在5.5元~6.5元/天/平方米。記者查詢(xún)第三方平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓售價(jià)2.6萬(wàn)元~3.5萬(wàn)元/平方米，租金4元/天/平方米左右，與城開(kāi)中心相比，距離地鐵站更近。從整個(gè)商圈的情況來(lái)看，城開(kāi)中心品質(zhì)雖優(yōu)于周邊競(jìng)品，但租金回報(bào)率低于周邊競(jìng)品。

戴德梁行最新研報(bào)顯示，2017年上海將形成大虹橋、北外灘、徐匯濱江、浦東淺灘4大新興商圈，未來(lái)5年寫(xiě)字樓供應(yīng)面積超過(guò)300萬(wàn)平方米，平均租金為6.4元/天/平方米，將顛覆企業(yè)辦公選址格局。

“城開(kāi)中心所在的南方商城商圈并不是傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)辦公商圈，盡管交通便捷，但不會(huì)是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的首選。”RET睿意德策略顧問(wèn)總經(jīng)理陳麗琳告訴記者，“南方商城板塊內(nèi)，寫(xiě)字樓的空置率已不低了。”

世邦魏理仕方面透露，今年一季度，上海有6個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓竣工交付，為市場(chǎng)帶來(lái)62.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，成為上海寫(xiě)字樓歷史上單季供應(yīng)最高點(diǎn)。新增供應(yīng)的集中上市導(dǎo)致全市寫(xiě)字樓平均空置率短期內(nèi)攀升至11.4%，次中心商務(wù)區(qū)空置率更是進(jìn)一步上升至19.8%，凈吸納量33.9萬(wàn)平方米，但近六成來(lái)自核心商務(wù)區(qū)。

●高體量自持考驗(yàn)資本術(shù)

去年5月，中庚城開(kāi)中心開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。中庚地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理賈力維曾表示，城開(kāi)中心將成為中庚在上海的標(biāo)桿之作，中庚將以城開(kāi)中心為載體，逐步實(shí)現(xiàn)中庚在上海乃至長(zhǎng)三區(qū)域的深耕發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，穿過(guò)城開(kāi)中心寫(xiě)字樓近2000平方米的大堂，便是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，現(xiàn)場(chǎng)未看到其他客戶(hù)前來(lái)咨詢(xún)，工作人員三三兩兩聚在一起，記者的到來(lái)并未引起多少關(guān)注。

記者從中庚城開(kāi)中心營(yíng)銷(xiāo)中心處得知，在三棟寫(xiě)字樓物業(yè)中，僅一棟為散售，去化率近9成，售價(jià)4.6萬(wàn)元~5萬(wàn)元/平方米；上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息顯示，截至4月底，城開(kāi)中心可售面積為17.9萬(wàn)平方米，已售面積約4.7萬(wàn)平方米。城開(kāi)中心官微數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，城開(kāi)中心實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額18億元。顯然，城開(kāi)中心目前仍未為中庚帶來(lái)顯著收益。

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，以近18萬(wàn)方的可售寫(xiě)字樓面積、5萬(wàn)元/平方米的售價(jià)估算，90億元的預(yù)期回款完全可以覆蓋項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸、建安等相關(guān)費(fèi)用。

值得注意的是，中庚城開(kāi)中心50萬(wàn)平方米建筑面積中，除一棟寫(xiě)字樓散售外，其余物業(yè)目前均為自持，自持面積達(dá)到32萬(wàn)平方米，占比超過(guò)6成，屬于典型的重資產(chǎn)類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目。

實(shí)際上，中庚城開(kāi)中心營(yíng)銷(xiāo)中心已確認(rèn)一棟寫(xiě)字樓為中庚地產(chǎn)自持，目前對(duì)外招租入住率不足5成，以中小型企業(yè)為主，租金在5.5元~6.5元/天/平方米，物業(yè)費(fèi)為32元/月/平方米。而另一棟雖然暫時(shí)自持，但該營(yíng)銷(xiāo)中心方面表示，未來(lái)可能通過(guò)大宗交易整棟出售。

作為上海商辦物業(yè)的標(biāo)桿，A股上市房企陸家嘴（600663，SH）前不久在其2016年報(bào)中援引第三方數(shù)據(jù)稱(chēng)，未來(lái)五年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總供應(yīng)量將超過(guò)700萬(wàn)平方米，供應(yīng)高峰將在2017年。在新增供應(yīng)巨大影響下，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金預(yù)計(jì)未來(lái)2~3年將呈下降態(tài)勢(shì)。