每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 王曉波

隨著人們對生活質量的要求越來越高，物業(yè)服務逐漸成為大家關心的話題，“杭州保姆縱火案”更是將物業(yè)服務的話題推到了一個新高度，那么我國的物業(yè)市場到底處于怎樣的格局呢？近日，中國指數(shù)研究院（簡稱“中指院”）發(fā)布的《2017中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》（下稱“報告”）就為我們描繪了這個行業(yè)的生態(tài)模式。

通過對物業(yè)百強企業(yè)的研究，報告認為，這些企業(yè)一方面通過并購等方式讓強者恒強，使得企業(yè)間分化加??；另一方面，在經(jīng)營績效方面，隨著基礎服務擴規(guī)模的強化，物業(yè)服務行業(yè)仍有利潤難題待解。

百強物業(yè)加速收購

從中指院的報告可以看出，物業(yè)企業(yè)間的兼并重構越發(fā)頻繁，2016年，百強企業(yè)收購物業(yè)服務企業(yè)共91家，收購物業(yè)管理面積2.34億平方米，占百強企業(yè)管理面積的4.29%。

中信建投將社區(qū)O2O市場的發(fā)展分為4個階段。其中，2014年到2016年是市場探索期，企業(yè)會陸續(xù)涉足該領域；2017年到2019年是市場啟動期，市場優(yōu)勝劣汰，“跑馬圈地”即在這一階段展開；2020年以后，該市場將分別進入高速發(fā)展期和應用成熟期。

以2016年彩生活的母公司花樣年收購萬達物業(yè)為例，通過12億元購買了萬達的資產(chǎn)包，所涉物管面積超過6000萬平方米，包括萬達的寫字樓、住宅以及裙樓底商。通過收并購的方式，彩生活實現(xiàn)了管理面積的迅速擴大。

除了兼并收購，還有一種方式就是向外輸出物業(yè)系統(tǒng)和服務。今年6月，綠地控股將全資子公司上海綠地物業(yè)服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂物業(yè)管理服務有限公司，股權轉讓對價為10億元。由此，綠地將其不賺錢的業(yè)務全部轉手，而雅居樂也借此擴大了自己的物業(yè)管理規(guī)模。

“不像萬科、花樣年這種大型公司能夠建立平臺，形成規(guī)模效應，中小物管公司的生存變得越來越困難。因此，借助彩生活這樣的生態(tài)平臺，對這些物業(yè)公司來說，無疑是最好的選擇，商業(yè)模式理論上是非常好。”上述物業(yè)公司老總就表示。

規(guī)模之戰(zhàn)背后謀流量之爭

另一方面，由于基礎物業(yè)服務的同質性特征加劇了企業(yè)間競爭，越來越多的物業(yè)服務企業(yè)采取差異化競爭戰(zhàn)略，探索更貼近業(yè)主需求的特色服務。

物業(yè)公司除了基礎的剛性業(yè)務之外，更多孵化一些與社區(qū)相關類的服務，彩生活服務集團總裁唐學斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，彩生活今年的主要任務是把客戶從線下導流到線上平臺，為家庭用戶提供所需要的服務，比如教育、電商，等其他產(chǎn)品。

一品牌物業(yè)公司老總告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，彩生活是一個互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，物業(yè)管理只是社區(qū)服務的入口，相當于入口，其本質是想通過獲取用戶資源來盈利。

數(shù)據(jù)顯示，截止目前，彩之云社區(qū)平臺服務面積覆蓋約8.5億平方米，按照彩生活的預計，到2020年，彩生活社區(qū)服務面積將達到25億平方米，為分布于200多個城市的3000多個項目提供物業(yè)管理服務。

不過，對于唐學斌“25億”的構想，上述物業(yè)公司負責人表示“可能性不大”，到2020年，中國所有住宅物業(yè)面積只有200億平方米，25億平方米相當于占據(jù)了10%，這意味著每個城市需要10%以上的住宅服務都來自于彩生活。

兼并與輸入，物業(yè)行業(yè)仍有利潤難題

兼并輸出這樣的整合方式雖然能在資本市場獲得青睞，但創(chuàng)收還是主要評判的尺度。

數(shù)據(jù)顯示，2016年，百強企業(yè)全年實現(xiàn)營業(yè)收入均值達62783.58萬元，同比增幅達16.10%。其中，百強企業(yè)通過多種經(jīng)營業(yè)務獲得的增長成為了亮點。

2016年多種經(jīng)營收入均值為10851.93萬元，同比增長19.98%，業(yè)績貢獻度為17.28%，較2015年增加0.55個百分點。

多種經(jīng)營凈利潤占比提升至近四成，基礎物業(yè)服務凈利潤占比下降。2016年，百強企業(yè)凈利潤均值為4578.98萬元，同比增長16.90%，其中，基礎物業(yè)服務凈利潤均值為2782.07萬元，同比增長3.05%，多種經(jīng)營凈利潤均值為1796.91萬元，同比大幅增長47.62%，增速遠超基礎物業(yè)服務。

中指院指出，百強企業(yè)擁抱“互聯(lián)網(wǎng)+”，不斷創(chuàng)新求變，推出各項增值服務，挖掘社區(qū)“金礦”，重構物業(yè)服務企業(yè)的盈利模式，打開新的利潤增長空間。

在物業(yè)管理行業(yè)進入深度整合、加速升級的大背景下，百強企業(yè)營收在基礎物業(yè)服務為創(chuàng)收主力，同時多種經(jīng)營業(yè)務也步入上升通道。

但業(yè)內人士指出，平臺的建立，要找到一個變現(xiàn)途經(jīng)，比如，對于彩生活的一整套構想，業(yè)內卻也有疑惑——彩生活最大的難度在于客戶資源的變現(xiàn)，物業(yè)公司這么火，看中社區(qū)生活服務的前景，但巨大的問題是如何找到變現(xiàn)的途經(jīng)？如何在尋找途徑時避開或搭上京東、淘寶等大入口。

“從彩生活的財務報表來看，目前比較危險，其凈現(xiàn)金的流入量比利潤要少，說明很多利潤是靠應收賬款和財務報表調節(jié)的。相對而言，類似的綠城這樣優(yōu)質的物業(yè)公司現(xiàn)金流非常好，收款能力更強。”上述物業(yè)公司老總表示。