每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

兩個(gè)項(xiàng)目正在出售中

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2014年至今，SOHO中國(guó)先后出售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、上海虹口SOHO、SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)。三年時(shí)間通過(guò)出售旗下資產(chǎn)，SOHO中國(guó)已成功變現(xiàn)超過(guò)200億元。

上海虹口SOHO是在剛剛過(guò)去的6月出售的，資料顯示，虹口SOHO項(xiàng)目位于上海市四川北路商圈，總建筑面積約9萬(wàn)平方米，可租面積約7萬(wàn)平方米，是集辦公、商業(yè)于一體的綜合體。此次交易的銷售價(jià)格高出成本53%。SOHO中國(guó)方面表示，“（該項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)盈利的同時(shí)，為公司帶來(lái)了充盈的現(xiàn)金流。這也再次印證了SOHO中國(guó)在京滬黃金地段辦公物業(yè)的高價(jià)值、強(qiáng)流動(dòng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力”。

唐正茂今天直言，目前市場(chǎng)處于資產(chǎn)荒，重資產(chǎn)的價(jià)值提升并不高，物業(yè)資金回報(bào)率低，因此公司利用資產(chǎn)環(huán)境定期做資產(chǎn)銷售，一方面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；另一方面使公司更輕盈，達(dá)到資產(chǎn)、負(fù)債各方面的平衡。據(jù)唐正茂透露，光華SOHO和虹橋的凌空SOHO項(xiàng)目的出售正在進(jìn)行中。

財(cái)報(bào)則顯示，今年上半年，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)約39.82億元，租賃毛利率約為80%。另公司總負(fù)債365.66億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率降低至43%，融資成本為4.4%，凈借貸占?xì)w屬公司股東權(quán)益的比率約為43%。截至6月30日，SOHO中國(guó)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為34.41億元，銀行存款2.53億元，持有待售的處置組的資產(chǎn)有40億元。

3Q未來(lái)仍將加碼

隨著旗下項(xiàng)目被陸續(xù)出售，SOHO中國(guó)已經(jīng)從原來(lái)那個(gè)“買地建房”的開發(fā)商徹底成為了如今的“包租公”。潘石屹直言，“如果說(shuō)，過(guò)去是建房子，現(xiàn)在就是要最大限度地利用每一平米，去實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)大理想。”

從目前SOHO中國(guó)的物業(yè)看，今年上半年SOHO中國(guó)除新啟動(dòng)出租的SOHO天山廣場(chǎng)外，成熟物業(yè)的平均出租率達(dá)約97%，租賃毛利率達(dá)80%，經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定。據(jù)介紹，SOHO天山廣場(chǎng)于2016年底完工，2017年3月底開始出租，目前出租率正在穩(wěn)步提升。2018年底位于北京麗澤金融商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO和上海古北國(guó)際商務(wù)區(qū)的古北SOHO也將完工，屆時(shí)SOHO中國(guó)將有更多核心地段的優(yōu)質(zhì)辦公樓資源入市，進(jìn)一步充實(shí)可租面積。

不過(guò)SOHO中國(guó)在具體運(yùn)作上將從重資產(chǎn)模式逐步向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。潘石屹表示，由于重資產(chǎn)模式的利用率特別低，有些城市的辦公樓空置率高達(dá)50%，所以SOHO中國(guó)的初衷是通過(guò)一個(gè)平臺(tái)，把過(guò)去建設(shè)的辦公樓利用起來(lái)，向平臺(tái)化、輕資產(chǎn)模式發(fā)展，未來(lái)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)也將放在3Q業(yè)務(wù)上。

3Q是SOHO中國(guó)推出的共享辦公空間，目前已在全國(guó)擁有19個(gè)中心、17000多個(gè)座位，在北京、上海占有最大的市場(chǎng)份額。但潘石屹直言，3Q目前還是實(shí)驗(yàn)室產(chǎn)品，并不完善，目前19個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目不賺錢，主要是因?yàn)橐?guī)模太小。唐正茂也表示，目前3Q只占SOHO物業(yè)面積的10%，收入不占大份額所以不做分開披露。

高力國(guó)際的數(shù)據(jù)則顯示，目前北京市場(chǎng)內(nèi)的共享辦公中心達(dá)到860家，上海為235家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

SOHO中國(guó)計(jì)劃繼續(xù)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)共享空間，唐正茂則表示拓展的原則性會(huì)加強(qiáng)。SOHO 3Q有選址原則、租金原則、規(guī)模原則，比如單個(gè)中心工位不少于800個(gè)，面積至少要4000平以上。

CBRE認(rèn)為，租賃共享辦公空間可以降低租金及裝修成本，并獲得靈活的租期和面積。整體而言，中國(guó)的共享辦公空間市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)顯現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。

高力國(guó)際也指出，到2030年，30%的企業(yè)地產(chǎn)組合會(huì)是靈活辦公空間，該行業(yè)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)。傳統(tǒng)的服務(wù)式辦公空間運(yùn)營(yíng)商在中央商務(wù)區(qū)拿地，聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商傾向非中心區(qū)域的分界也會(huì)模糊。