每經(jīng)實習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 盧祥勇

租賃市場新玩法

去年，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2016-2020)》(征求意見稿)，提出深圳“十三五”計劃籌集建設(shè)保障性住房40萬套，總建筑面積約2400萬平方米，供應(yīng)保障性住房35萬套，其中面向人才群體供應(yīng)不少于70%。

去年10月深圳還掛牌成立了人才安居集團(tuán)，這是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營管理的市屬國有獨資公司。記者查詢?nèi)瞬虐簿蛹瘓F(tuán)官網(wǎng)獲悉，今年8月，其先后與深圳市投資控股有限公司、深圳能源集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略合作從而獲得房源。

深圳市人才安居集團(tuán)表示，正在通過投資建設(shè)、項目回購、合作開發(fā)、長期租賃等方式多渠道籌集建設(shè)人才安居住房房源。

而就在今年7月，住建部、國家發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，并選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點，其中深圳也列入名單中。

深圳租賃市場風(fēng)生水起，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，深圳目前已有近200家長租公寓企業(yè)，眾多開發(fā)商、機(jī)構(gòu)等均進(jìn)入該領(lǐng)域。

此外，就在8月1日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》（下稱《措施》）。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，此次推出的《措施》完全是針對住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略，深圳“十三五”計劃推出40萬套保障房，其中很大一部分是租賃房，主要就是從一部分比較破舊的老舊住宅區(qū)改造而來。

碧桂園、萬科的探索

深圳的住房租賃市場有多大？“合屋”做過的一個統(tǒng)計顯示，深圳有高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場規(guī)模在1000億元以上。

碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域副總裁白洋在“進(jìn)擊的租賃時代”論壇上表示，在深圳想要拿到新的土地做房地產(chǎn)開發(fā)是越來越難的，因為深圳的用地面積確實很少，但存量房是比較大的。

長租公寓運(yùn)營商魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳雷分析到，未來的一個方向是跟各個地方的政府、公租房、安居集團(tuán)甚至跟廣深城中村的項目合作。

白洋透露，碧桂園今年4月份成立了長租事業(yè)部?，F(xiàn)在公司各個區(qū)域都在跟政府做一些人才房、保障房的開發(fā)工作。

萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮7月曾公開表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段，租賃市場前景廣闊。租購并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一。萬科已經(jīng)開辦長租公寓1.2萬間至1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

徐楓認(rèn)為，租賃市場目前還是一個初始化的階段，未來2-3年的發(fā)展應(yīng)該有翻天覆地的變化。徐楓同時表示，“租售同權(quán)”代表了租賃市場發(fā)展的一個方向，但是達(dá)到真正的同權(quán)需要很長時間。

棚改是風(fēng)口還是岔路

深圳關(guān)于棚改的《措施》指出，深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。

宋丁認(rèn)為，深圳土地匱乏，住房需求旺盛，城市更新（包括棚改、舊改）是化解住房供需矛盾的主要途徑。棚改的強(qiáng)化是遏制房價非理性上漲、解決低收入階層、人才安居的重大舉措。

在宋丁看來，城市更新高于舊改、棚改。舊改是政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)，即企業(yè)實施，方向是市場化、商品化；棚改是政府主導(dǎo)，國企實施，方向是政策化、保障化、公益性。

無獨有偶，深圳不動產(chǎn)估價協(xié)會副會長宋星慧8月23日在“城長新力量 舊區(qū)新方向”論壇上表示，“城市更新以盈利為目的。棚改不以盈利為目的，只建人才房保障房，沒有商品房開發(fā)。”

談及棚改的模式探索，宋星慧表示，一是政府征收模式，例如羅湖二線插花；二是類城市更新，政府主導(dǎo)，國企實施，例如寶安38、39區(qū)舊住宅區(qū)模式。

“棚改的推出絕不是、也不應(yīng)沖擊舊改，而應(yīng)該是相輔相成，共享推進(jìn)。”宋丁認(rèn)為，出于長遠(yuǎn)戰(zhàn)略的需要，應(yīng)該盡快明確全市城市更新總盤子里棚改和舊改的合理占比，比較合理的比例是三七開，即30%的老舊住宅區(qū)劃為棚改，70%劃為舊改，這比較符合深圳的供需關(guān)系現(xiàn)實，也能夠穩(wěn)定多年來已經(jīng)比較成型的舊改格局。