近日，中國恒大（03333.HK）發(fā)布公告稱，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入投資600億(人民幣，下同)。同時，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年三年凈利潤分別為500億、550億、600億，恒大共獲1300億資本金，占恒大擴(kuò)大后股本的36.54%。本次引入的戰(zhàn)略投資者中，包括正威和蘇寧等世界500強(qiáng)企業(yè)，以及像山東高速這樣的特大國企，這些股東的入股為恒大開啟了新的絢麗篇章。

消息公布后，資本市場立即有所反應(yīng)，截至11月7日收盤，恒大股價單日上漲9.38%至30.9港元，市值達(dá)到4059億港元。與此同時，花旗銀行、摩根士丹利、美銀美林、德意志銀行、國泰君安、野村證券、星展等投行機(jī)構(gòu)紛紛唱好，維持恒大“買入”評級，目標(biāo)價最高達(dá)42.1港元。

國泰君安研報維持增持評級，大幅度提高目標(biāo)價

根據(jù)國泰君安證券研究報告顯示，對恒大維持增持評級,提升目標(biāo)價至42.1港元，同時，恒大有望依靠優(yōu)質(zhì)土儲及并購和舊改項(xiàng)目維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長。隨著后周期時代龍頭集中度上升以及回A進(jìn)程的推進(jìn),恒大估值仍具備上行空間。

隨著戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)變,戰(zhàn)投順利引入，恒大的戰(zhàn)略逐步轉(zhuǎn)變成“規(guī)模+效益”,發(fā)展模式將向低杠桿和高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。在執(zhí)行層面,恒大已回購全部永續(xù)債(總共1129.4億元),將顯著提升凈利潤水平。公司第三輪戰(zhàn)投引入山東高速、蘇寧電器等六家機(jī)構(gòu)增資600億元,下屬地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺恒大地產(chǎn)估值達(dá)4251.9億元人民幣。

銷售和土地儲備方面，恒大2017年10月單月合約銷售達(dá)563億元,同比增長55.8%;累計(jì)銷售達(dá)4223.4億元,同比上升33.3%，整體維持著一定的推盤量及銷售增速。恒大總土儲達(dá)2.76億平米，成本為1,658元/平米,整體保持較好的利潤率，并有很強(qiáng)的抗風(fēng)險力。

數(shù)家機(jī)構(gòu)集體發(fā)聲，對恒大一致看好

“公司維持著客觀的推盤量以及銷售增速，加之中期末預(yù)收賬款達(dá)1981.6億，后續(xù)結(jié)算將保持較高力度。”國泰君安資深分析師申思聰認(rèn)為，“恒大有望依靠優(yōu)質(zhì)土儲、并購和舊改項(xiàng)目維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長，隨著龍頭集中度上升以及回A進(jìn)程的推進(jìn)，估值仍具備上行空間。”

花旗銀行董事總經(jīng)理蔡金強(qiáng)則明確指出：“恒大三年1650億利潤承諾是完全可以實(shí)現(xiàn)。”該行認(rèn)為，強(qiáng)勁的銷售增長（2014年-2017年銷售年均復(fù)合增長率達(dá)57%）、可持續(xù)的高利潤（30%以上毛利率和15%以上凈利率）、以及大幅節(jié)約利息支出將有助恒大實(shí)現(xiàn)利潤承諾。隨著新一輪戰(zhàn)投資金到位，恒大凈負(fù)債率將繼續(xù)大幅降低。并據(jù)其測算，恒大可能提前超額實(shí)現(xiàn)未來三年降負(fù)債目標(biāo)，資產(chǎn)負(fù)債表的改善也將進(jìn)一步降低未來的融資成本。

星展唯高達(dá)證券董事王丹也表達(dá)了對恒大引戰(zhàn)后發(fā)展勢頭的看好。其認(rèn)為，“引戰(zhàn)一直以來都是公司股價的催化劑，新的估值和利潤體系將對中國恒大港股起到參考作用。再考慮劉鑾雄先生對公司的信心，星展認(rèn)為公司的股價會繼續(xù)保持活力，公司的承諾也將能夠完成，并達(dá)到10-15%的增長。”

“出色的效益表現(xiàn)及增長預(yù)期是恒大吸引一眾知名投資者的關(guān)鍵。”有投行分析人士認(rèn)為，恒大投前估值已達(dá)3651.9億，第三輪引戰(zhàn)后估值已超4200億，折合成港幣則超5000億，而中國恒大目前市值僅約港幣3700億，未來仍有巨大的上漲空間。

隨著恒大開啟降杠桿、增效益的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，正是為了尋求更長遠(yuǎn)的發(fā)展模式。從盈利能力來看，伴隨現(xiàn)金流入、負(fù)債指標(biāo)的下降、利潤率的不斷提升，恒大正形成較為完善且可持續(xù)的運(yùn)營模式；從合作股東的規(guī)模及行業(yè)背景來看，恒大將得到更多的運(yùn)營、技術(shù)及資金支持。對于恒大來說，現(xiàn)在只是轉(zhuǎn)型的第一步，未來對于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和行業(yè)需求的充分融合并發(fā)生聚變后，才能爆發(fā)出更強(qiáng)的前進(jìn)動力，恒大的轉(zhuǎn)型邏輯將更加明晰。

本文不構(gòu)成投資建議，以公司公告為準(zhǔn)。