每經(jīng)編輯｜王嘉琦    

今年以來(lái)，租房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

2016年，北京市提出了“企業(yè)自持商品住房”的政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將所競(jìng)地塊的部分住宅作為租賃房源。

2017年4月，北京市住建委會(huì)同北京市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確企業(yè)持有年限為70年，且不得以任何方式對(duì)外銷售。

今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

大力發(fā)展租房市場(chǎng)，原本可以滿足住房需求，又能減輕剛需人群的住房壓力，但在實(shí)施時(shí)，卻有些變味了。

一次性要交10年租金！押金120萬(wàn)！

據(jù)央視財(cái)經(jīng)12月8日?qǐng)?bào)道，在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，這些將在未來(lái)用于租賃的住宅，或許并沒(méi)有我們想象的那么便宜。

北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興化大街地塊，位于北京市南五環(huán)至南六環(huán)之間緊鄰地鐵四號(hào)線清源路站，樓盤暫定名為“中國(guó)鐵建理想家”，該樓建成后所有的住宅將用于租賃。

中國(guó)鐵建理想家銷售人員表示，這邊是一次交10年租金，然后向開(kāi)發(fā)商這邊支付租金，這個(gè)房子就可以使用了，至于押金，則需要向開(kāi)發(fā)商這邊交20年的押金。

銷售人員告訴記者，樓盤將在2018年春節(jié)前后正式對(duì)外預(yù)租，主打戶型為80至100平米兩居。央視財(cái)經(jīng)記者在該項(xiàng)目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的兩居室在每月5000元。以此計(jì)算，一年的租金為6萬(wàn)，十年租金60萬(wàn)。這樣來(lái)看的，如果想要在這里租住10年，需要一次性交180萬(wàn)元。而周邊50平米的二手房?jī)r(jià)格也不過(guò)240萬(wàn)。銷售人員還表示最終的租賃價(jià)格將高于周邊的租賃均價(jià)。

中國(guó)鐵建理想家銷售人員介紹，到2019年的時(shí)候，首都機(jī)場(chǎng)第二機(jī)場(chǎng)就交工了，然后也會(huì)通好幾條公共交通，不管是地鐵還是什么都會(huì)更發(fā)達(dá)一些，然后也會(huì)帶動(dòng)那邊的經(jīng)濟(jì)，所以2019年的價(jià)格會(huì)比現(xiàn)在更高一些。你在外面租房子，你租幾十年這房子也是房東的，但是交了租金，這房子就是你的了。

“企業(yè)自持商品住房”這樣出租是否合理？

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源管理系教授（北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)）趙秀池向央視財(cái)經(jīng)表示，這樣的做法和目前的租賃市場(chǎng)的一般習(xí)慣不太吻合，有點(diǎn)以租代售的嫌疑。

今年4月，北京市住建委和市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《通知》中明確，企業(yè)不得以任何形式將自持商品住房“以租代售”或通過(guò)其他方式變相銷售，行為一旦予以認(rèn)定將納入“黑名單”，規(guī)劃國(guó)土部門據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)其開(kāi)發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。

其實(shí)，這樣的情況在北京并不是第一次發(fā)生了。

據(jù)《北京青年報(bào)》今年10月報(bào)道，通州馬駒橋地區(qū)一房產(chǎn)項(xiàng)目為商住房，在去年通州區(qū)限購(gòu)后，該商住房開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避限購(gòu)政策，采取“以租代售”方式，與購(gòu)房人簽署所謂的“租房協(xié)議”，收取的“租金”實(shí)際上是購(gòu)房款。

事情被曝光后，與開(kāi)發(fā)公司簽訂《租賃協(xié)議》的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開(kāi)發(fā)公司退還房款。在案件審理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司也意識(shí)到其與個(gè)人所訂立的《租賃協(xié)議》存在不妥之處，故同意解除協(xié)議，并退還當(dāng)事人全部“租金”。經(jīng)通州法院調(diào)解，某開(kāi)發(fā)公司最終與“承租人”達(dá)成一致意見(jiàn)，即解除《租賃協(xié)議》，某開(kāi)發(fā)公司限期退還“承租人”相應(yīng)的“租賃押金”及“租金”。

長(zhǎng)租房普遍面臨投資回報(bào)期長(zhǎng)難題

企業(yè)自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了長(zhǎng)租房市場(chǎng)投資回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)的難題，是房企為盡快回款的選擇。

據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》11月2日?qǐng)?bào)道，云房數(shù)據(jù)曾將傳統(tǒng)租房和長(zhǎng)租公寓的租金進(jìn)行過(guò)對(duì)比。選取北京一居室整租為例，傳統(tǒng)租房月租金平均為2990元，而長(zhǎng)租公寓中集中式公寓租金要達(dá)到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。

即便如此，長(zhǎng)租公寓仍面臨著收益低、回報(bào)期長(zhǎng)的難題。有長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露，在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進(jìn)入？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在存量房時(shí)代，樓市限購(gòu)政策從嚴(yán)，長(zhǎng)租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。

每經(jīng)編輯 王嘉琦

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