類REITs產(chǎn)品和專項公司債等融資渠道的拓寬，正在打破長租公寓的資金掣肘。2017年年末，多家房企拋出了以運營和擴張長租公寓為目的的融資計劃。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計顯示，自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入，5家企業(yè)總計392.7億元的融資計劃獲批。

值得關(guān)注的是，這幾單長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和專項公司債各有特色。據(jù)《證券日報》記者觀察，除了外資新派、央企保利和招商蛇口外，民企性質(zhì)的長租公寓類REITs產(chǎn)品和專項公司債也加入到新型融資渠道中來。不難看出，發(fā)展租賃市場，資產(chǎn)證券化、專項公司債等融資渠道的打通，可以說是配套機制，讓原始投資人得到了資金回籠的機會。

龍湖50億元租賃債券獲批

12月28日晚間，由龍湖集團旗下重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券傳來新消息：上交所已預(yù)審核通過，且獲中國證監(jiān)會核準，這標(biāo)志著全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地。

有業(yè)內(nèi)人士認為，首單住房租賃專項公司債券獲批，將為提供住房租賃服務(wù)的企業(yè)提供針對性融資解決方案，緩解了住房租賃行業(yè)融資難點，有利于住房租賃市場建設(shè)，推動住房租賃市場發(fā)展的長效機制，是助力房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有益嘗試。

據(jù)記者了解，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司住房租賃專項公司債券發(fā)行總規(guī)模不超過人民幣50億元，期限不超過15年，主體和債項評級均為AAA，分期發(fā)行，募集資金將主要用于龍湖集團聚焦在一線城市和領(lǐng)先二線城市的長租公寓項目建設(shè)。

龍湖集團相關(guān)人士表示，本次專項公司債券的獲批，將進一步鞏固龍湖集團在住房租賃市場上的領(lǐng)先地位，拓展企業(yè)融資渠道。

事實上，據(jù)記者了解，龍湖集團是行業(yè)內(nèi)率先響應(yīng)租購并舉政策，首批開展長租公寓業(yè)務(wù)，且首個將其提升為戰(zhàn)略級業(yè)務(wù)的公司。“冠寓”則是龍湖傾力打造的高品質(zhì)長租公寓品牌，依托充分客戶訪談及客戶研究，以及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)等優(yōu)勢主業(yè)形成的有效聚合力，力求打造具備舒適、安全、便捷、時尚、社群五大特色的青年社區(qū)。

截至2017年，冠寓已布局全國17個一線及領(lǐng)先二線城市，其中已有門店開業(yè)的城市14個，開業(yè)房間超過1.5萬間，成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業(yè)即滿租。至2020年，冠寓將達成20億元租金，規(guī)模行業(yè)前三的目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長租公寓，其背后不乏政策端的支持和需求端展現(xiàn)出一片藍海的吸引力。

根據(jù)華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷的測算，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計2027年我國租賃市場將達到5萬億元。周雅婷向《證券日報》等記者曾表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。

然而，租賃市場的發(fā)展，取決于資本的助力。

長租公寓融資渠道拓寬

2017年10月11日，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”，自此打開了長租公寓的融資大門。

據(jù)記者了解，上述首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品由新派公寓發(fā)行，額度為2.7億元，利率5.3%；緊接著，10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲批，保利地產(chǎn)發(fā)行，額度為50億元；12月1日，全國首單儲架式長租公寓抵押貸款證券化產(chǎn)品獲批，招商蛇口發(fā)行，額度60億元；12月11日，銀行間市場首單長租公寓ABN發(fā)布，招商蛇口與建設(shè)銀行共同推出200億元的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）；12月26日，國內(nèi)首單民企長租公寓儲架類權(quán)益型REITs獲交易所通過，涉及金額30億元；12月28日，全國首單公募住房租賃專項公司債券正式落地，龍湖地產(chǎn)獲批50億元租賃債。

兩個月時間，5筆長租公寓融資計劃密集落地，涉及資金393億元，且筆筆可謂都是首創(chuàng)性產(chǎn)品。

第一太平戴維斯上海估價部董事甘啟善也指出，2016年，國內(nèi)以不動產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品占所有的證券化產(chǎn)品的6%左右，到2017年，這一比例已經(jīng)迅速上升到12%-13%。由于國內(nèi)的投資渠道不多，因此，這類新型的金融產(chǎn)品在市場上很受投資者歡迎。

這在自2010年開始興起的長租公寓領(lǐng)域，尤其是發(fā)行專項公司債融資，是前所未見的，其助力來自于政策支持。

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而在住房租賃業(yè)務(wù)金融支持方面， 2016年6月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)文，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券；2017年7月份，九部委發(fā)文，明確加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

有業(yè)內(nèi)人士稱，這顯示了國家大力推進租賃住房建設(shè)的政策導(dǎo)向。而在這一導(dǎo)向下，只要有意愿從開發(fā)銷售的業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰赓U收益資產(chǎn)管理為主的開發(fā)商，都顯露出將來在資本市場推出資產(chǎn)證券化產(chǎn)品或者獲得專項融資的意愿。未來，加入發(fā)行長租公寓融資產(chǎn)品的企業(yè)會越來越多，總體規(guī)模會逐漸加大。