每經(jīng)編輯｜趙慶

說(shuō)起物業(yè)，你的腦中會(huì)想起什么？為住戶解決各種疑難雜事的工作人員，制服筆挺的保安，還是兢兢業(yè)業(yè)的保潔阿姨？大概很少有人能夠想到，每個(gè)月收物業(yè)費(fèi)也能做成一筆大生意。

12月29日，證監(jiān)會(huì)按法定程序核準(zhǔn)了3家企業(yè)的首發(fā)申請(qǐng)，籌資總額不超過(guò)10億元，這也是新股改革之后，單次批文中籌資總額最低的一次。

不過(guò)就在這個(gè)看似平淡的年末最后一個(gè)交易日，A股主板市場(chǎng)卻破天荒地迎來(lái)了一家物業(yè)公司。來(lái)自浙江的南都物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南都物業(yè)”）摘下了A股“物業(yè)第一股”的桂冠。

每經(jīng)小編（nbdnews）注意到，雖然南都物業(yè)雖然在全國(guó)甚至浙江本地范圍內(nèi)的知名度都不算很高，但它卻“出身名門”，源出1993年創(chuàng)立的南都房產(chǎn)集團(tuán)。

同時(shí)，南都物業(yè)的實(shí)際控制人韓芳在南都房產(chǎn)也出任過(guò)集團(tuán)副總裁，并且見(jiàn)證了南都房產(chǎn)從創(chuàng)業(yè)之初到被萬(wàn)科合并的全過(guò)程。隨著南都物業(yè)的上市，這位業(yè)界具有相當(dāng)知名度的美女老板的身價(jià)也水漲船高，預(yù)計(jì)將超過(guò)20億元。

每經(jīng)小編（nbdnews）瀏覽該公司招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，扎根浙江的南都物業(yè)有著一些非同凡響的大客戶。阿里巴巴的云棲小鎮(zhèn)和濱江園區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目都有南都物業(yè)提供服務(wù)，而進(jìn)駐杭州、成都等大城市的銀泰城商業(yè)體既是南都物業(yè)的重要客戶，同時(shí)也是其大股東之一。

然而分析機(jī)構(gòu)也指出，南都物業(yè)的發(fā)展道路上也存在一些隱憂。

隨著業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)展，2016年南都物業(yè)新簽的的幾個(gè)項(xiàng)目反而將物業(yè)費(fèi)均價(jià)拉低，使得該公司毛利率低于同行業(yè)平均水平。而且南都物業(yè)的員工隊(duì)伍80%為中專及以下學(xué)歷，顯示出該公司并沒(méi)有突破勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，找到高附加值的盈利模式。

服務(wù)客戶大有來(lái)頭

雖然南都物業(yè)在國(guó)內(nèi)算不上第一線物業(yè)公司，甚至其在浙江本地也面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但南都物業(yè)的歷史沿革其實(shí)并不簡(jiǎn)單。根據(jù)南都物業(yè)官網(wǎng)顯示，南都物業(yè)的品牌起源于1993年創(chuàng)立的南都房產(chǎn)。

據(jù)浙江在線報(bào)道，南都老板周慶治和綠城老板宋衛(wèi)平，是杭州大學(xué)歷史系81屆同班同學(xué)，也是好朋友，這兩家公司在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)也是“一時(shí)瑜亮”。2006年，萬(wàn)科以36億元對(duì)價(jià)收購(gòu)南都房產(chǎn)，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)界最大的并購(gòu)案。而從那以后，原本在南都房產(chǎn)工作的韓芳就轉(zhuǎn)而接手南都物業(yè)了。

根據(jù)招股書(shū)披露，阿里巴巴、綠地、銀泰城等知名企業(yè)都是該公司重要客戶。

南都物業(yè)官網(wǎng)披露的一些重點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，除了浙江地區(qū)一些高端住宅樓盤外，近兩年該公司也在擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，簽下了許多商業(yè)地產(chǎn)、技術(shù)園區(qū)和廠房等服務(wù)項(xiàng)目。

諸如望京商務(wù)中心、上海梅隴新都會(huì)、上海綠地北外灘商務(wù)中心、錢塘航空大廈和尊寶大廈等知名商業(yè)地產(chǎn)也被納入南都物業(yè)的服務(wù)范圍，杭州、成都、海寧、臨海等地的銀泰城的業(yè)務(wù)也由公司關(guān)聯(lián)自然人沈國(guó)軍控制的企業(yè)銀泰置地帶了過(guò)來(lái)。

美女老板身家或超20億

目前，在香港上市的內(nèi)地物業(yè)公司共有4家，新三板掛牌公司則已超過(guò)50家。而從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看南都物業(yè)在內(nèi)地只能算是二、三梯隊(duì)選手，能拔得頭籌成為A股物業(yè)第一股，堪稱奇跡。

從2014年到2016年，浙江省內(nèi)的業(yè)務(wù)收入占到南都物業(yè)總收入的95.80%、93.27%、85.49%，這個(gè)比例直到去年上半年才降到75.69%。

這家浙江省的區(qū)域性企業(yè)成功上市，背后離不開(kāi)地產(chǎn)界知名美女老板韓芳的努力。

招股書(shū)顯示，韓芳為南都物業(yè)實(shí)際控制人，她直接持有公司28.64%的股權(quán)，通過(guò)南都地產(chǎn)服務(wù)間接持有公司45.82%的股權(quán)，通過(guò)舟山五彩石間接持有公司1.38%的股權(quán)，合計(jì)持有公司75.83%股份。

按照南都物業(yè)的發(fā)行價(jià)16.25元計(jì)算，上市后，韓芳的身家將輕松超過(guò)20億元。

1971年出生的韓芳畢業(yè)于浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，獲得中歐國(guó)際工商學(xué)院EMBA，并在香港理工大學(xué)國(guó)際房地產(chǎn)獲得碩士。

自1993年2月至2006年11月，韓芳就職于浙江南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司，擔(dān)任集團(tuán)副總裁等職。從2001年起兼任浙江南都物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)，2004年起兼任浙江南都酒店有限公司董事長(zhǎng)。

韓芳現(xiàn)同時(shí)身兼英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICs）專業(yè)會(huì)員、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究研究員、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事等社會(huì)職務(wù)。

毛利率偏低，物業(yè)費(fèi)欠繳成隱憂

根據(jù)浙江本地財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，作為二三線物業(yè)公司，南都物業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)整體不高，其中住宅的物業(yè)均價(jià)在2元左右，而且實(shí)際收繳率很低。

而且隨著南都物業(yè)由杭州向周邊地區(qū)乃至全國(guó)大舉擴(kuò)張，其收取的平均物業(yè)費(fèi)有逐年下降的趨勢(shì)。

2016年，公司新簽約的幾個(gè)園區(qū)、廠房類項(xiàng)目，占地面積占公司其他類型物業(yè)管理面積的77%左右，其平均單價(jià)僅為1.64 元/平方米·月，大幅拉低了其他類型物業(yè)項(xiàng)目的平均單價(jià)。2017 年 1-6 月，南都物業(yè)新增統(tǒng)計(jì)了采林物業(yè)的項(xiàng)目。由于采林物業(yè)的在管項(xiàng)目平均單價(jià)為1.23 元/平方米·月，其面積占比約為23.84%，導(dǎo)致公司最新一期在管項(xiàng)目平均單價(jià)有較大幅度的下降。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，去年12月，發(fā)審委會(huì)議對(duì)南都物業(yè)的收入確認(rèn)提出過(guò)問(wèn)詢。

發(fā)審委認(rèn)為，報(bào)告期內(nèi)，南都物業(yè)各期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，應(yīng)收賬款余額增長(zhǎng)也較快。住宅項(xiàng)目方面，個(gè)別小區(qū)處于物業(yè)續(xù)選聘工作階段，部分業(yè)主存在欠繳物業(yè)管理費(fèi)的情形。南都物業(yè)需針對(duì)上述情況說(shuō)明收入確認(rèn)政策。

招股說(shuō)明書(shū)也顯示，2014 年開(kāi)始，公司加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)費(fèi)收取的管理，對(duì)于長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，公司采取訴訟的方式進(jìn)行催收。2016年咨詢費(fèi)較2015年增加360.75萬(wàn)元，主要系公司支付的上市中介機(jī)構(gòu)費(fèi)用、法律服務(wù)費(fèi)以及為優(yōu)化公司組織管理聘請(qǐng)的咨詢機(jī)構(gòu)費(fèi)用。

物業(yè)是勞動(dòng)密集型服務(wù)，技術(shù)含量低，員工流失率高，南都物業(yè)亦不例外。

除管理層外，公司79.53%的員工學(xué)歷為中專以下。同時(shí)，招股書(shū)披露的風(fēng)險(xiǎn)因素顯示，勞動(dòng)力成本占公司總成本的85%以上，公司因此面臨著勞動(dòng)力價(jià)格上漲和為公司員工補(bǔ)繳社保的風(fēng)險(xiǎn)。

在主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率分析中，南都物業(yè)低于行業(yè)平均值。

招股書(shū)顯示，從2014年至2017年上半年，與中奧到家、綠城服務(wù)、彩生活（以上為港股）及開(kāi)元物業(yè)（新三板），包括準(zhǔn)備在A股上市的碧桂園物業(yè)比較，其行業(yè)平均值為39.82%、34.89%、 30.27%和29.52%，該公司數(shù)值為26.70% 、29.78%、27.11%和26.23%。

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每經(jīng)編輯 鄭直

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