每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝     

【編者按】房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有明顯的周期性特點，而過去十年業(yè)內(nèi)普遍認可的三年一個發(fā)展周期，或因“去庫存”“史上最嚴調(diào)控”等因素影響而發(fā)生變化。

在剛剛過去的2017年，樓市“因城施策”“房住不炒”“租購并舉”等成為核心詞，與此同時，限購、限售、限貸、限價等措施持續(xù)發(fā)力，住房租賃市場迎來風口，樓市長效機制呼之欲出。多位業(yè)內(nèi)專家預測，2018年樓市政策調(diào)控或將進一步深入。而在調(diào)控新周期內(nèi)，房企如何從容“穿越”周期從而實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展？

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

伴隨著城市化進程、城鎮(zhèn)化建設的高歌猛進，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“黃金十年”。不過伴隨著住房市場從高速度增長轉向高質(zhì)量增長，房地產(chǎn)行業(yè)也步入了新周期。

業(yè)內(nèi)人士認為，在新的房地產(chǎn)周期，將呈現(xiàn)資產(chǎn)價格高企、“房住不炒”政策定位、貨幣周期轉換等特點，住房市場則以存量市場為主、租賃市場為輔，剛需和改善性需求的主流趨勢將更加顯著，房地產(chǎn)市場將告別大起大落的漲跌周期，進入穩(wěn)定發(fā)展時代。

在剛剛過去的2017年，“因城施策”的樓市調(diào)控不斷加碼，同時行業(yè)集中度加速提升，促使房企深化“賺慢錢、重運營”的發(fā)展模式。但即使在極度嚴峻的市場環(huán)境下，2017年依然有144家房企業(yè)銷售業(yè)績超過百億元，17家房企躋身千億俱樂部。

不管面臨什么樣的政策調(diào)控和市場環(huán)境，這些規(guī)模房企似乎總能讓銷售業(yè)績繼續(xù)大幅增長，使規(guī)模和效益穿越周期持續(xù)生長。那么，到底是什么讓房企在“規(guī)?！辟惖郎弦宦非靶?？

穿越周期需順應大勢

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，千億房企數(shù)量達17家。這些企業(yè)為何能夠一路發(fā)展，一邊迅速做大規(guī)模，一邊賺取更高利潤？

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這類房企具備幾個特征：首先能夠對大勢準確研判，同時還能制訂正確的戰(zhàn)略規(guī)劃（包括規(guī)模速度與城市布局），其次這類企業(yè)普遍具備優(yōu)越的商業(yè)模式、優(yōu)異的人才隊伍、強大的執(zhí)行能力、充足的資本支撐。

“比如新城控股，住宅地產(chǎn)+商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅動就是在市場上行期和波動期最好的雙保險?！?/p>

不過歐陽捷強調(diào)，房企要具備這些素質(zhì)，就必須深刻理解周期之間的差異——不同周期對于房企的發(fā)展理念、戰(zhàn)略規(guī)劃、能力要求、人才匹配都不盡相同。

“也要明確看到，未來已不存在‘小周期’的可能了，在長效機制逐步確立的新時代，搏周期的投機策略不再適用。”歐陽捷認為。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則指出，總體來看這類房企的重要特質(zhì)是“順應大勢，步伐穩(wěn)健”——有穿越周期能力的房企往往會順應行業(yè)規(guī)律而為，從而取得更高速的發(fā)展機遇。

從近兩年來看，“順應大勢”房企已經(jīng)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等方面提前布局。尤其是租賃領域的布局，這在當前來看是賺小錢甚至不賺錢的領域，但當周期真正到來之時，提前布局的規(guī)模化效果就能幫助房企穿越周期，對抗行業(yè)低谷期給房企帶來的沖擊。

張波認為，“步伐穩(wěn)健”則體現(xiàn)在把握好企業(yè)擴張和風險之間平衡關系。穿越周期房企有著較強的市場節(jié)奏把控性，并據(jù)此制定理性的投融資計劃，保障良好的現(xiàn)金流和財務安全；同時優(yōu)化經(jīng)營方式，緊抓行業(yè)機遇期，最大化整合土地、資金資源，贏得未來發(fā)展的主動權。

定律已打破需合理高周轉

值得一提的是，這些穿越周期的企業(yè)，也多是敢于順勢打破諸多既有定律的企業(yè)。

歐陽捷直言，固守一二線城市、放棄規(guī)模增長、舍棄高周轉、不敢加杠桿，這樣的房企其實是誤判形勢，會明顯落后于大市。相反，踩準城市布局節(jié)點、追求高周轉率而非高利潤率、善用杠桿，使這類房企獲得了更快更好的發(fā)展。

對此也有業(yè)內(nèi)人士表示認同，其指出，部分香港房企在上一輪周期中獲取了高利潤的發(fā)展，但這一輪周期中，秉持緩慢開發(fā)的固有節(jié)奏，策略較為保守，結果是每年在內(nèi)地市場推出的樓盤銷售數(shù)量極為有限，甚至不斷售賣本身持有寫字樓來回籠現(xiàn)金流。企業(yè)很難繼續(xù)做大做強，不適應周期帶來的影響顯而易見。

以長實集團為例，其2017年中期業(yè)績報告顯示，內(nèi)地可開發(fā)土地儲備僅余1.14億平方英尺（約合1060萬平方米）。其市盈率、市凈率、負債率、凈資產(chǎn)收益率等主要財務指標，明顯低于在港上市內(nèi)房股。例如2017年長實集團凈資產(chǎn)收益率（ROE）僅5.28%，遠低于在港上市的恒大（25.92%）、碧桂園（10.1%）和中海（9.3%）。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，長實集團地產(chǎn)板塊2017年期流量銷售額僅149.1億元，位列106位，銷售面積80.6萬平方米，位居126位。與內(nèi)地房企高杠桿、“快拿地+快開放+快回籠”模式下形成的發(fā)展場景有顯著差異。

不過業(yè)內(nèi)人士也提醒，在長期執(zhí)行嚴格調(diào)控措施的一二線城市，客戶不斷萎縮，高周轉模式或難以發(fā)揮作用。比如上海、南京有很多限制政策，如要求樓盤封頂、限價出售，這使房子必須現(xiàn)房銷售，或者即便預售了房子，現(xiàn)金也無法回籠，這類城市就無法實現(xiàn)高周轉。

“做精品項目，并不是舍去高周轉、不善用杠桿的理由，此節(jié)奏可能拖累整家企業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房企，受短期政策調(diào)控影響極大，其除了關注存貨周轉率，不妨更多關注細分產(chǎn)品市場，例如綠色科技住宅、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、長租公寓等都是值得精耕細作的?！睆埐ū硎尽?/p>

規(guī)模足夠大腳步才夠穩(wěn)

在2016年以來不斷嚴厲的調(diào)控政策下，樓市已明顯降溫，銀行信貸也逐步收緊，但評估一家房企未來好壞的重要指標，依然是銷售額、土地儲備和現(xiàn)金儲備。

多數(shù)房企大力推行“高周轉”模式的目標其實是“高規(guī)?！?。尤其是在穿越周期時，規(guī)模是一個極為重要的武器。

“規(guī)模已經(jīng)成為眾多房企追求的目標，因為有規(guī)模就有更大的聚集資源能力，現(xiàn)在包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都是向規(guī)模房企傾斜的?！睆埐ū硎?。

當規(guī)模足夠大，利潤才能做到更大。歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，同樣是10%的行業(yè)平均利潤率，100億元規(guī)模的企業(yè)與1000億元規(guī)模的企業(yè)，利潤絕對值相差很多。

而且這類企業(yè)在資本市場上也更能獲得支持，2017年股價快速上升，他們的策略和能力得到了充分認可。

“雖然不排除一些企業(yè)，例如區(qū)域性國資委下屬企業(yè)，它們規(guī)模雖然中等，但資金成本足夠低，也可以穿越周期。”資深地產(chǎn)人薛建雄認為，但普遍而言，通過全國化布局做大規(guī)模，是最受認同的房企抵御局部市場波動的方法。