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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 梁秋月 曾健輝

繼彩生活、中海物業(yè)、綠城服務、中奧到家和祈福生活之后，又一家物業(yè)公司即將登陸港股市場。

1月29日，雅居樂集團控股有限公司發(fā)布公告，進一步披露了雅生活服務股份有限公司（以下簡稱雅生活）上市的最新進展。雅生活于1月29日至2月2日全球發(fā)售，預計2月9日在香港聯(lián)交所主板開始公開交易。

登陸港股市場后，對規(guī)模抱有強烈欲望的雅生活將如何借助資本力量實現(xiàn)擴張？

雅生活的A股情懷

由于在A股上市難度較大，部分房地產(chǎn)以及相關類公司紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場。彩生活之后，包括中海物業(yè)、綠城服務、中奧到家和祈福生活等物業(yè)公司紛紛叩開了港股市場的大門，謀求資本力量的支持。

按照計劃，2018年2月9日，雅生活將正式登陸香港聯(lián)交所主板買賣。剛剛叩開港股市場大門，雅生活執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官劉德明近日又表達了對A股的向往。其表示未來尋找到合適的時機后，雅生活還會尋求在A股上市，欲打造“A+H”架構物業(yè)公司第一股。

談及尋求A股上市的原因，劉德明解釋稱，在一些政府采購上，確實會對國企或A股上市公司比較青睞，登陸A股將為獲得更多政府項目添加籌碼。

香港中原金融集團首席分析師嚴高樂接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，現(xiàn)在A股上市監(jiān)管趨嚴，雅生活選擇在港股市場先上市可能也是受該因素的影響。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖指出，現(xiàn)在港股市場很多上市公司陷入一個怪圈，估值做得很高，但是沒有流通性。有些物業(yè)公司參考上市的估值意義不大，很多股票是被Corner（歸邊）掉了，股票被Corner（歸邊）而推高估值的必然結果是缺乏流動性。

未來物業(yè)公司要想在資本市場獲得高估值和好的流通性，最重要的還是要回歸到自身的發(fā)展。嚴高樂認為，雅生活作為物業(yè)上市的領頭羊，上市初期應該會比較順利。但是如果后續(xù)物業(yè)盈利模式?jīng)]有從傳統(tǒng)實質(zhì)性走出新模式，沒有找到不同于以往的新盈利增長點，這種預期落差一定會體現(xiàn)在股價上。

嚴高樂指出，如果雅生活能探索出一條物業(yè)管理全新、成熟的盈利模式，那么未來A股和港股雙平臺上市可期。否則，盡管蛋糕被畫得很大，規(guī)?？梢宰龅煤艽?，但對于A股嚴苛的利潤等要求，雅生活能否滿足還是未知。

加速并購做大規(guī)模

赴港上市尋求資本力量的支持，雅生活立志做大規(guī)模。在雅生活執(zhí)行董事兼董事會聯(lián)席主席黃奉潮看來，目前國內(nèi)物業(yè)市場的集中度相對還比較低，給雅生活的并購活動提供了很好的機會。未來5年是物業(yè)公司并購窗口期，因此只要有好項目，雅生活一定會抓緊時機進行并購。

按照雅生活的計劃，此次赴港IPO融資所得39.84億港元中的65%都用來并購或投資，涉及資金約25.89億港元。

歷史數(shù)據(jù)顯示，雅生活近些年的規(guī)模得到快速擴張。2014年、2015年、2016年以及2017年截至9月30日，公司在管物業(yè)建筑面積分別為24400萬平方米、35000萬平方米、50100萬平方米及76200萬平方米。其中2017年76200萬平方米在管物業(yè)，包括2017年6月收購的綠地物業(yè)所管理的200萬平方米物業(yè)。

在管物業(yè)面積的快速增加提升了雅生活的物業(yè)收入。數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年、2016年以及2017年前9個月物業(yè)收入分別約為8.26億元、9.34億元、12.45億元、11.69億元。

需要注意的是，在雅生活的營業(yè)收入中，物業(yè)管理服務收入占比在70%以上，占比相當高。而在物業(yè)管理服務、業(yè)主增值服務和非業(yè)主增值服務三項收入中，物業(yè)管理服務的毛利率是最低的，2014年為11%，2015年為15.1%，2016年24.9%，2017年前9個月為32.2%，均低于業(yè)主增值服務的毛利率。

雅生活的規(guī)模擴張與持續(xù)的收并購活動密切相關。據(jù)了解，自2014年成立以來，雅生活一直在尋求通過內(nèi)涵式增長及收購物業(yè)管理公司擴充業(yè)務。2014年、2015年、2016年及2017年9月30日，雅生活訂購管理物業(yè)總建筑面積分別為44900萬平方米、63400萬平方米、73400萬平方米及102100萬平方米。

雅生活表示，未來將繼續(xù)通過雅居樂集團、綠地控股以及第三方房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)擴展規(guī)模。按照劉德明的規(guī)劃，雅生活將在2020年實現(xiàn)100億元收入規(guī)模。其中自營、外拓業(yè)務及收并購目標分別為40億元、20億元以及40億元。