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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝

雖然銀監(jiān)會(huì)自去年10月起就開始嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期以投資者身份實(shí)地調(diào)查了廣州多個(gè)村集體租賃公寓后發(fā)現(xiàn)，不少村集體租賃物業(yè)項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)隱憂以及一些違規(guī)操作行為，個(gè)別項(xiàng)目甚至引入第三方貸款和消費(fèi)貸為投資客加杠桿，擾亂市場(chǎng)秩序。

在當(dāng)前“房住不炒”的大環(huán)境下，通過不限購(gòu)、不限貸的村集體租賃公寓，以“低門檻”進(jìn)入博取“高回報(bào)率”，看似是一筆不錯(cuò)的買賣，但其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)往往令投資者無(wú)法獲得期許中的回報(bào)。

                                                     萬(wàn)博繽紛小鎮(zhèn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

投資回報(bào)率超5%

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期以投資客身份（下同）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州多個(gè)村集體租賃公寓均不拒絕投資客，反而以高回報(bào)和低門檻吸引投資客入場(chǎng)。

記者獲得的一份“亞運(yùn)源筑”項(xiàng)目的投資回報(bào)率數(shù)據(jù)顯示，投資一個(gè)戶型總價(jià)以50萬(wàn)元計(jì)算，第三方中介租金達(dá)到2300元/月，年租金回報(bào)率達(dá)到5.52%。在每年租金不上漲的情況下，每年租金收益為27600元，30年收益為82.8萬(wàn)元。

如果按照理想情況計(jì)算租金年遞增率為5%，30年可獲得租金收益183萬(wàn)元，30年回報(bào)率高達(dá)366%。而對(duì)于年租金每年上漲5%的可能性，“亞運(yùn)源筑”銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦承，這一租金增幅難度較大。

對(duì)比目前市場(chǎng)上的租賃物業(yè)租金回報(bào)率低的現(xiàn)狀，超5%的租金回報(bào)率對(duì)投資客而言有著較大吸引力。

據(jù)“亞運(yùn)源筑”銷售人員介紹，目前項(xiàng)目銷售顯示，自住的客戶和投資客戶占比大概各占一半。項(xiàng)目有整棟出售給第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的，同時(shí)也有以散售形式賣給個(gè)人賣家的。如果作為投資的話，投資者可以與小區(qū)內(nèi)的酒店協(xié)商合作，將物業(yè)交給酒店管理，獲得穩(wěn)定的租金收益。同時(shí)，投資者還能通過轉(zhuǎn)手剩余年限的使用權(quán)實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)，同樣可以享受物業(yè)升值帶來(lái)的收益，目前小區(qū)內(nèi)已有投資者轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的案例。

廣物地產(chǎn)廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“亞運(yùn)源筑”項(xiàng)目前期投資客戶比例大約為一半，但近兩年項(xiàng)目是以自住客戶購(gòu)買為主，并且以年輕一族購(gòu)買為主。

“亞運(yùn)源筑”銷售中心提供的租賃合同樣本中顯示，辦理收樓手續(xù)后，乙方有權(quán)將該單位予以轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租期限不得超過本協(xié)議約定的期限，即不超過2049年12月31日。如乙方以貸款方式付款，乙方轉(zhuǎn)讓前應(yīng)結(jié)清貸款，否則不予轉(zhuǎn)讓。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一操作方法同樣適用于“廣州漁人碼頭”和“萬(wàn)博繽紛小鎮(zhèn)”項(xiàng)目。不限購(gòu)、不限貸，可二手轉(zhuǎn)讓獲得回報(bào)率，這與投資房產(chǎn)的獲利途徑一樣，同時(shí)門檻更低。

“萬(wàn)博繽紛小鎮(zhèn)”位于番禺萬(wàn)博商務(wù)中心，地理位置較佳，租金回報(bào)率高于“亞運(yùn)源筑”項(xiàng)目。

“萬(wàn)博繽紛小鎮(zhèn)”項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，把物業(yè)返租給酒店，投資回報(bào)率為6%。如果購(gòu)買雙鑰匙戶型（即一套房子設(shè)計(jì)成兩個(gè)空間，各自有入戶門，各自配備廳房廚衛(wèi)，可以當(dāng)兩套房子使用），投資者自己運(yùn)營(yíng)的話，回報(bào)率將更高。

按照繽紛小鎮(zhèn)項(xiàng)目對(duì)面37平方米單身公寓月租金2800元計(jì)算，雙鑰匙公寓面積為52平方米，上下兩層，租金保守計(jì)算達(dá)到5000元/月，每年租金收益為6萬(wàn)元，該戶型總價(jià)約為85萬(wàn)元，14年左右可實(shí)現(xiàn)回本。即使租金不上漲，29年使用期限內(nèi)可獲得174萬(wàn)元租金收益。

違規(guī)引入消費(fèi)貸

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為進(jìn)一步降低村集體租賃公寓的購(gòu)買門檻，個(gè)別項(xiàng)目還引進(jìn)第三方資金和消費(fèi)貸為公寓租賃加杠桿。

“亞運(yùn)源筑”項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，項(xiàng)目可貸款，一套53平方米的戶型總價(jià)約53萬(wàn)元，首付29萬(wàn)元，可貸款24萬(wàn)元，5年還清，月供為4700元/月。

貸款銀行為指定的銀行，不可更改，貸款的類型為消費(fèi)貸。銷售人員表示，如果客戶可以獲得更低利率的貸款渠道，也支持客戶自己貸款一次性支付房款。

關(guān)于項(xiàng)目引入消費(fèi)貸，上述廣物地產(chǎn)廣州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于項(xiàng)目為租賃物業(yè)，客戶交付的為房租，所以合作銀行提供的為消費(fèi)貸。關(guān)于貸款資金的風(fēng)險(xiǎn)問題，廣物地產(chǎn)在客戶貸款過程全程擔(dān)保，所以銀行不存在風(fēng)險(xiǎn)。

“萬(wàn)博繽紛小鎮(zhèn)”和“廣州漁人碼頭”同樣可貸款，“廣州漁人碼頭”銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，貸款不是銀行提供，而是來(lái)源于第三方金融機(jī)構(gòu)。關(guān)于貸款的額度，則要看客戶的需求，同時(shí)需要評(píng)估客戶的資質(zhì)，如果條件好貸款額度大，而且利率較低。

據(jù)了解，2017年5月廣東省政府發(fā)文防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁各類加杠桿的金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付。2017年9月以來(lái)，包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市發(fā)布文件，要求商業(yè)銀行嚴(yán)查消費(fèi)貸流入地產(chǎn)，對(duì)消費(fèi)貸的用途、額度、期限等進(jìn)行了明確的限制，要求轄區(qū)內(nèi)銀行加強(qiáng)審批監(jiān)管。

多家銀行的內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前銀監(jiān)會(huì)對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行嚴(yán)查，因?yàn)榭刂撇涣擞猛?，所以不管用于何種用途，消費(fèi)貸絕對(duì)貸不出來(lái)了。一旦發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)，則立刻終止該貸款并要求客戶提前還款。

廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，消費(fèi)貸和第三方金融機(jī)構(gòu)資金為房地產(chǎn)投資加杠桿均是違規(guī)行為，一旦出現(xiàn)問題，買房者個(gè)人將要承擔(dān)資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)，也得不到法律的保障。

投資暗藏風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前“房住不炒”的大環(huán)境下，通過不限購(gòu)不限貸的村集體租賃公寓，以低門檻進(jìn)入博取高回報(bào)率，看似是一筆不錯(cuò)的買賣，但其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)往往令投資者無(wú)法獲得期許中的回報(bào)。

番禺區(qū)國(guó)土和規(guī)劃委員會(huì)相關(guān)工作人員表示，上述交易行為是開發(fā)商、村委與“租房者”的私下行為，以租賃形式進(jìn)行，國(guó)規(guī)委并未參與其中。與這種沒有產(chǎn)權(quán)到每個(gè)戶型的物業(yè)簽訂租賃合同是存在風(fēng)險(xiǎn)的，如果村集體內(nèi)部出現(xiàn)問題，可能對(duì)“租房者”權(quán)益造成損害。

高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，村集體租賃公寓用來(lái)居住其實(shí)問題不大，但是投資則存在較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于投資者而言，看似是可以通過二次轉(zhuǎn)手獲取資金回報(bào)和物業(yè)升值的收益，但這一切都建立在房屋使用權(quán)可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手的前提下。

陳厚橋認(rèn)為，之所以現(xiàn)在很多投資客把目光轉(zhuǎn)向村集體租賃公寓，是因?yàn)楝F(xiàn)在政策調(diào)控下，住宅和公寓的投資大門被關(guān)閉，催熱了村集體租賃公寓。但如果政策和市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，未來(lái)村集體租賃公寓的流通性受限，是否能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)手出讓存在較大不確定性。按照中國(guó)人的購(gòu)房習(xí)慣，還是傾向于購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)的住宅。

目前已經(jīng)面世的大部分村集體租賃公寓的開發(fā)主體為本土的小開發(fā)商，這些開發(fā)商資金實(shí)力較弱，本身的誠(chéng)信問題是否有保障存在不確定性。宏力律師事務(wù)所律師何雁英認(rèn)為，如果未來(lái)村委換屆之后，是否能將合同履行下去也存在未知。一旦發(fā)生糾紛，投資客可能面臨錢房?jī)煽盏娘L(fēng)險(xiǎn)。

陳厚橋指出，按照以往案例來(lái)看，一些出售使用權(quán)物業(yè)的小型開發(fā)商為了加快銷售，引進(jìn)不知名的酒店方進(jìn)行管理返租，購(gòu)房者前幾年還能獲得穩(wěn)定的收益，一旦出現(xiàn)營(yíng)收不理想的狀態(tài)，開發(fā)商和酒店管理公司紛紛跑路，投資者的權(quán)益將無(wú)法得到保障。