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每經(jīng)記者 肖樂(lè) 每經(jīng)編輯 陳星

處于風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正迎來(lái)金融機(jī)構(gòu)跑步入場(chǎng)。

從去年末開(kāi)始，幾大國(guó)有銀行相繼宣布與房企合作，為住房租賃業(yè)務(wù)提供資金支持。近日，銀行在支持長(zhǎng)租公寓的發(fā)展方面又有了新動(dòng)作。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，建設(shè)銀行與新派公寓共同發(fā)起了基于資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，基金將用于收購(gòu)一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)。目前，該基金正在中基協(xié)做注冊(cè)備案的工作。

信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟在研報(bào)中指出，從當(dāng)前我國(guó)長(zhǎng)租公寓已有的模式看，已經(jīng)出現(xiàn)銀企、銀政合作以及互聯(lián)網(wǎng)公司與政府、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作的實(shí)踐。

專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是成功關(guān)鍵

2017年底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

這表明未來(lái)租賃市場(chǎng)上專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的重要性，而建行此次和新派公寓合作也是培育專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的一次積極嘗試。

記者注意到，上述并購(gòu)基金初期規(guī)模為20億元，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模。收購(gòu)標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)，通過(guò)后期的資產(chǎn)證券化運(yùn)作給基金投資人帶來(lái)長(zhǎng)期回報(bào)。建行作為基金發(fā)起人及50%優(yōu)先資金的提供者，參與重大項(xiàng)目決策并提供全面的金融創(chuàng)新支持。

據(jù)了解，新派公寓成立于2013年，是國(guó)內(nèi)首家用私募基金方式收購(gòu)資產(chǎn)并進(jìn)行專業(yè)管理的長(zhǎng)租公寓品牌。“過(guò)往發(fā)ABS或者是類REITs，銀行都是介入最后一段，拿一個(gè)固定的回報(bào)率，追求安全的投資。而這次建行的資金前置，進(jìn)入到了資產(chǎn)證券化最前端的支持，這是有示范意義的。”新派公寓CEO王戈宏說(shuō)。

“資金前置”也意味著銀行風(fēng)險(xiǎn)把控思路的變化，“首先要重視機(jī)構(gòu)的專業(yè)資質(zhì)，其次是項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)。銀行一定要看到商業(yè)模式，租賃市場(chǎng)不是誰(shuí)都能來(lái)做，運(yùn)營(yíng)能力比市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更被看重。”建行深圳分行副行長(zhǎng)李忠東表示。

李忠東進(jìn)一步表示，銀行雖然有資金，但是也不能直接去市場(chǎng)上買樓委托給別人經(jīng)營(yíng)。一定要是有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)化機(jī)構(gòu)去市場(chǎng)上收購(gòu)。以前這種機(jī)構(gòu)很少，要么是開(kāi)發(fā)商要么是二房東，這是重資產(chǎn)模式，通過(guò)后期的運(yùn)作將重資產(chǎn)做成可以有長(zhǎng)期回報(bào)的模式，需要專業(yè)能力。

據(jù)悉，這支并購(gòu)基金將由賽富投資基金、新派公寓以及權(quán)益投資人組成的專家團(tuán)隊(duì)管理。投資方還包括曾參與新派公寓類REITs劣后投資的凱銀投資、渤海證券以及渤海匯金。王戈宏表示，借助此專項(xiàng)基金，未來(lái)會(huì)把REITs模式復(fù)制到上海、杭州、武漢、重慶、廈門等10座城市。

銀行持續(xù)加碼住房租賃市場(chǎng)

實(shí)際上，從去年11月開(kāi)始，幾大國(guó)有銀行就密集進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域，多點(diǎn)布局，與房企合作，為住房租賃業(yè)務(wù)提供資金支持。

例如，工商銀行北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)中心、北京城建集團(tuán)等簽署了住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來(lái)5年將為北京住房租賃市場(chǎng)參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度。此外，工行已在北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)城市開(kāi)辦了個(gè)人房屋租賃貸款業(yè)務(wù)。

今年2月，中國(guó)銀行與萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等8家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃提供住房租賃領(lǐng)域的融資，規(guī)模超過(guò)2000億元。此前，中國(guó)銀行廈門市分行和廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署協(xié)議，雙方將在住房租賃市場(chǎng)相關(guān)的土地供應(yīng)、試點(diǎn)租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺(tái)建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開(kāi)展合作，為住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。

崔娟表示，從當(dāng)前我國(guó)長(zhǎng)租公寓已有的模式看，已經(jīng)出現(xiàn)銀企、銀政合作以及互聯(lián)網(wǎng)公司與政府、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作的實(shí)踐。未來(lái)，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式將逐步由C2C向B2C過(guò)渡，供應(yīng)主體中規(guī)?；瘷C(jī)構(gòu)的占比將逐步提升，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)多方合作或成常態(tài)。