每經(jīng)編輯｜吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

3月12日，上海公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于公積金貸款購買第二套改善型住房人均住房建筑面積調(diào)整的通知》（以下簡稱通知）。通知指出，根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局2018年3月8日發(fā)布的《2017年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報》，至2017年年末，上海市居民人均住房建筑面積為36.7平方米。

據(jù)此，上海市購買第二套改善型住房申請公積金貸款的家庭，現(xiàn)持有住房人均住房建筑面積調(diào)整為不高于36.7平方米。

安居客首席分析師張波認(rèn)為，首先可以肯定的是，公積金貸款買二套房政策的調(diào)整，絕不是限購的放松，更非鼓勵二套投資，究其主因是政策延續(xù)性。每年公積金中心都會根據(jù)上年人均居住面積調(diào)整相應(yīng)“改善型”標(biāo)準(zhǔn)，此次提升至36.7平方米的主因是2017年末上海人均居住面積已達(dá)36.7平方米，此舉亦可引發(fā)改善型居住人數(shù)基數(shù)的定量擴(kuò)大，從而讓更多真實(shí)的改善型需求享受到公積金貸款的利率優(yōu)惠。

當(dāng)然，此次公積金此次政策調(diào)整受關(guān)注高和政策背景不無關(guān)系。去年年底國家四部門就聯(lián)合發(fā)文，要求房企不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，并要求各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和住房公積金管理中心，聯(lián)合開展拒絕職工使用住房公積金貸款購房問題專項(xiàng)整治行動。

整體來看，上海公積金二套房政策的調(diào)整在堅(jiān)持“住房不炒”的基礎(chǔ)上，積極響應(yīng)了今年兩會政府工作報告中關(guān)于“安居宜居”住房目標(biāo)。

按照上海公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人貸款的通知》，無住房、有一次公積金貸款記錄的，或已有一套住房、購買第二套符合改善型認(rèn)定條件的，均認(rèn)定為申請第二套改善型住房貸款。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦則表示，一般而言，公積金額度一個家庭最多120萬元，而大部分是沒有補(bǔ)充公積金的，所以總額被限定在100萬元。對于當(dāng)前房屋總價來講補(bǔ)貼力度有限。最后，當(dāng)前市場環(huán)境還是比較平穩(wěn)的，消費(fèi)者入市意愿其實(shí)并不高，不會因?yàn)檫@么微小的調(diào)整貿(mào)然入市?？傮w來看，對于樓市影響相當(dāng)有限。

上海中原貸款經(jīng)理顧女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這意味著，如果是三口之家，現(xiàn)有住房的建筑面積在110.1平方米以內(nèi)的家庭，在購買第二套住房時只要不超過這個面積，就可以在購買二套住房時使用公積金，一旦超出，就不能享受3.25%（二套房乘以1.1倍）的優(yōu)惠貸款利率，購房人只能申請商業(yè)貸款，同時不能使用公積金。

但公積金沖還貸并不受影響，這里所指的沖還貸相當(dāng)于用公積金賬戶的錢去抵充每個月的還款額，利率則按照5.39%計(jì)算。此外，申請人還必須滿足公積金貸款少于兩次的要求。

據(jù)顧女士介紹，公積金貸款從申請到生效，一般要經(jīng)歷一個半月時間。首先，審批（審核貸款資格）周期需要兩到三周，通過之后，申請人去交易中心審稅過戶，隨后繳稅，最后到銀行過戶出房產(chǎn)證。

顧女士告訴記者，“他證”（房屋他項(xiàng)權(quán)證）到了銀行之后，銀行先提交公積金額度審核申請，一般每周三會提交一次。

一位熟悉貸款流程的房地產(chǎn)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般而言，客戶申請的是公積金和商業(yè)貸款的組合貸方式，不需要去公積金中心，只要在提交貸款申請的時候提交一個公積金，直接操作公積金商業(yè)貸款申請。而原先公積金貸款還需要有擔(dān)保公司介入，會有一筆擔(dān)保費(fèi)。