每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 魏文藝     

每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 魏文藝

在“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的叢林法則下，眾多房企選擇通過做大規(guī)模搶下市場話語權(quán)。而反觀浙系房企中的傳統(tǒng)“二哥”濱江集團(tuán)（002244，SZ）近兩年似乎有些“停滯不前”。

克而瑞房企2017銷售排行榜顯示，濱江已被中梁、祥生超越。去年7月，濱江集團(tuán)曾表示要力爭在2019年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，而其近日發(fā)布的2017年報(bào)顯示，在實(shí)現(xiàn)合約銷售615億元后，其又提出要爭取在2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，這比原計(jì)劃提前了1年。

值得注意的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上述615億元的合約銷售中，濱江集團(tuán)的權(quán)益銷售金額僅有260億元。濱江集團(tuán)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，千億為全口徑數(shù)據(jù)。那么，依靠合作開發(fā)沖刺千億的價(jià)值在哪？含金量又究竟幾何？

靠合作開發(fā)實(shí)現(xiàn)快速增長

與大部分房企一樣，2017年濱江集團(tuán)的銷售規(guī)模也再創(chuàng)新高，達(dá)到615億元，同比增長67.7%，更是較2015年233億元的合約銷售金額增長了164%。而進(jìn)一步細(xì)究發(fā)現(xiàn)，雖然濱江集團(tuán)銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但合作開發(fā)和代建功不可沒。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，其615億元的合約銷售中，濱江集團(tuán)的權(quán)益金額僅260億元，權(quán)益占比僅47%。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2017年濱江集團(tuán)的銷售和結(jié)算項(xiàng)目有14個(gè)，其中濱江集團(tuán)權(quán)益占比達(dá)100%的僅有3個(gè)，其余11個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比在26%至51%，通過“少量股權(quán)+管理費(fèi)”模式?jīng)_刺規(guī)模的特征明顯。

據(jù)了解，近年來，濱江集團(tuán)通過代建業(yè)務(wù)收取銷售額4%~6%管理費(fèi)的同時(shí)，向外輸出品牌和管理，進(jìn)而擴(kuò)大銷售規(guī)模，提升行業(yè)地位。2017年濱江集團(tuán)確認(rèn)管理收入4億元，并預(yù)計(jì)2018年實(shí)現(xiàn)6億~8億元的管理費(fèi)收入。

值得注意的是，在銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，濱江集團(tuán)的營業(yè)收入反而出現(xiàn)5年來首次下降，下滑近3成。

年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)2017年實(shí)現(xiàn)營收137.74億元，同比下滑29.19%；但在凈利潤指標(biāo)方面，濱江集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤17.11億元，同比增長22.35%，創(chuàng)5年來新高，但增速已較上年同期39.48%下滑了17個(gè)百分點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)的凈利潤能逆勢(shì)上漲，主要得益于2017年2月處置旗下濱江物業(yè)給大股東實(shí)現(xiàn)2.58億元的投資收益，跟主營業(yè)務(wù)并無太大關(guān)系。以此來看，濱江集團(tuán)的這份年報(bào)的成色似乎稍顯不足。

再變“打法”聚焦杭州

濱江集團(tuán)前身成立于1992年，于1996年由集體所有制企業(yè)改制而來，并于2008年在深交所上市，是名副其實(shí)的老牌浙系房企。但近幾年濱江集團(tuán)在浙系房企中的地位呈下降之勢(shì)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年有5家浙系房企進(jìn)入銷售排行榜TOP100，其中綠城、濱江、中梁、祥生、華鴻嘉信分列第9、38、41、78、90位。2017年有6家浙系房企進(jìn)入TOP100，綠城、中梁、祥生、濱江、華鴻嘉信、德信分列第10、28、34、35、64、71位。濱江集團(tuán)“老二”的位置逐漸被取代。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在被超越后，濱江集團(tuán)的“打法”也發(fā)生了變化。其在2016年的年報(bào)中曾表示，將堅(jiān)持“三點(diǎn)一面一拓展”布局，即重點(diǎn)布局杭州、上海、深圳，長三角富裕縣，并拓展北京，確保2017年在上海、深圳各新增3個(gè)項(xiàng)目。但在2017年，濱江集團(tuán)僅僅在深圳斬獲了2個(gè)城市更新項(xiàng)目，在上海更是顆粒無收，重點(diǎn)布局上海、深圳的愿望大打折扣。

2017年報(bào)中，濱江集團(tuán)再次調(diào)整了打法，提出“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點(diǎn)城市”的策略。土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)也顯示，2017年濱江集團(tuán)新增的16個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)位于杭州。

上述動(dòng)作顯示，濱江集團(tuán)有意再次回歸大本營杭州。根據(jù)計(jì)劃，2018年濱江集團(tuán)計(jì)劃在大本營杭州實(shí)現(xiàn)300億元銷售額，在5個(gè)重點(diǎn)城市各實(shí)現(xiàn)60億元銷售額，在10個(gè)富?？h市各實(shí)現(xiàn)30億元銷售額。

千億目標(biāo)提前至2018年

盡管如此，濱江集團(tuán)表示將力爭在2018年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。而在去年7月濱江集團(tuán)成立25周年慶上，濱江集團(tuán)掌門人戚金興表示將力爭在2019年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

在3月21日的業(yè)績說明會(huì)中，濱江集團(tuán)表示其在2017年底的可售貨值超過2000億元，可供兩年多的開發(fā)建設(shè)，有信心在2018年?duì)幦?shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。不過值得注意的是，2017年濱江新增規(guī)劃建筑面積220萬平方米，但權(quán)益面積僅有108萬平方米。依靠小股操盤合作開發(fā)沖刺千億規(guī)模含金量和意義究竟幾何？

濱江集團(tuán)董秘辦工作人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也坦承，千億目標(biāo)為全口徑數(shù)據(jù)，包括其開發(fā)的所有項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，合作開發(fā)是當(dāng)前行業(yè)的特點(diǎn)，其開發(fā)經(jīng)營能力越來越得到同行的認(rèn)可，在正常的股權(quán)投資以外，還會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的操盤，并收取管理費(fèi)。其還表示，隨著規(guī)模的成長，可以實(shí)現(xiàn)更好和投資回報(bào)。

而在中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，在市場逐漸向龍頭房企集中的大趨勢(shì)下，千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、人力資源等。

易居研究院研究員賴勤認(rèn)為，濱江集團(tuán)擅長做高端產(chǎn)品，在長三角尤其是浙江有很大的品牌影響力，做的項(xiàng)目都能有一定的溢價(jià)，利潤也較豐厚。

濱江集團(tuán)也表示，2018年將確保在杭州市場做到品牌第一、規(guī)模第一，并計(jì)劃全年拿地30塊，在全國房企排名中確保30位?？硕鸷椭兄冈簲?shù)據(jù)均顯示，年濱江集團(tuán)位居2017全國房企銷售榜第34位。