“回過(guò)頭來(lái)看，這個(gè)最嚴(yán)厲調(diào)控針對(duì)的是最寬松樓市。”復(fù)盤2017年3月17日以來(lái)的北京樓市，有十多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李山（化名）3月22日對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。

2017年3月17日，北京市住建委、中國(guó)人民銀行北京營(yíng)管部和北京銀監(jiān)局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（簡(jiǎn)稱“3·17調(diào)控”），被業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”。過(guò)去一年，北京出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施超過(guò)30次。在此背景下，無(wú)論是二手房還是新房，無(wú)論是普通住宅還是商業(yè)用房，無(wú)論是城六區(qū)還是遠(yuǎn)郊區(qū)，成交量和價(jià)格均出現(xiàn)不同程度下跌。

密集調(diào)控樓市降溫

3月22日上午，在方莊某大型房屋中介機(jī)構(gòu)門店里，一些經(jīng)紀(jì)人通過(guò)電話了解房源情況。該店經(jīng)紀(jì)人小李對(duì)記者表示，現(xiàn)有近一半店員是2017年下半年入職或從其他門店整合而來(lái)。“3·17調(diào)控”是經(jīng)紀(jì)人生意的拐點(diǎn)，以此為分水嶺，新掛房源少了很多，很多人的“帶看量”縮減得厲害，成交量自然慘淡，一些人兩三個(gè)月也成交不了一套房。

而在去年3月17日前，這種情況簡(jiǎn)直難以想象。“去年3月利率松，一天一漲房?jī)r(jià)沖。帶看就需下狠手，定金雖交也撲空。不管戶型與新舊，管它南北和西東。房東不愁沒(méi)買主，中介賺得滿缽紅。”回憶調(diào)控前的情形，李山以一首打油詩(shī)來(lái)形容。某長(zhǎng)期分析房地產(chǎn)行業(yè)的人士在去年春節(jié)前后換房，在2017年3月16日的個(gè)人公眾號(hào)里，他感嘆，“沒(méi)過(guò)戶的時(shí)候都在提心吊膽，拿到房本才徹底放心。”

2017年3月17日，隨著重磅調(diào)控政策的出臺(tái)，北京樓市連續(xù)上漲的趨勢(shì)戛然而止。“3·17調(diào)控”政策明確，居民家庭名下在北京無(wú)住房且無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在北京已擁有1套住房，以及在北京無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

在“3·17調(diào)控”后的一年內(nèi)，北京陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施，內(nèi)容涉及商業(yè)用房的限購(gòu)限售、規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為、加大土地供應(yīng)力度、推行共有產(chǎn)權(quán)房等方面。

相較于一年前的“恐慌性追漲”，“3·17調(diào)控”后，市場(chǎng)成交量迅速走低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)月度統(tǒng)計(jì)顯示，“3·17調(diào)控”結(jié)束了北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢(shì)頭，隨后漲幅連續(xù)9個(gè)月下跌。該統(tǒng)計(jì)還顯示，2月全國(guó)一線城市新房房?jī)r(jià)同比下降0.1%，二手房漲幅連續(xù)17個(gè)月回落。

“3·17調(diào)控”不僅深刻影響北京樓市，也掀起全國(guó)多個(gè)城市邁入“精準(zhǔn)調(diào)控”的大潮。以緊鄰京畿的河北省為例，2017年3月1日，涿州率先限購(gòu)。隨后，石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、秦皇島、唐山、邢臺(tái)、張家口等設(shè)區(qū)市相繼出臺(tái)樓市新政。截至當(dāng)年7月，除邯鄲、衡水外，河北省基本全部限購(gòu)。經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)共有超過(guò)100個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策，2018年以來(lái)各地樓市調(diào)控總體形勢(shì)仍然未變。

利率上行信貸收緊

“‘3·17調(diào)控’以前，房?jī)r(jià)漲速快，現(xiàn)在是利率漲速快。”近日買下海淀區(qū)緊鄰復(fù)興路某小區(qū)的小蘇說(shuō)。他的房子在2018年2月得到承貸銀行放款。1月審貸時(shí)，銀行承諾，如能在該銀行做一定量的理財(cái)，就能享受基準(zhǔn)利率上浮5%。春節(jié)過(guò)后，中介告訴小蘇夫婦，承貸銀行的房貸利率已上浮10%。

小蘇算了一筆賬：相較春節(jié)前利率上浮5%，以貸款總額280萬(wàn)元計(jì)算，上浮至10%后其月供多出近400元。中國(guó)證券報(bào)記者了解多家銀行的首套房貸利率發(fā)現(xiàn)，春節(jié)后工農(nóng)中建等大型銀行依然維持春節(jié)前的基準(zhǔn)利率上浮5%。而一些中小型銀行已將房貸利率由基準(zhǔn)上浮5%調(diào)升為基準(zhǔn)上浮10%。部分中小銀行2018年初將房貸利率調(diào)至基準(zhǔn)上浮15%甚至20%。

在一些房地產(chǎn)分析人士看來(lái)，“3·17調(diào)控”以來(lái)，嚴(yán)格的差別化信貸和不斷上漲的房貸利率，是導(dǎo)致北京樓市全面降溫的重要因素。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“3·17調(diào)控”實(shí)施的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，可以通俗地理解為，如果你有過(guò)買房或者房屋按揭貸款經(jīng)歷，那么現(xiàn)在在北京買房都會(huì)被認(rèn)定為二套購(gòu)房行為。與此同時(shí)，差別化信貸政策更加嚴(yán)厲，即普通住房方面會(huì)采取六成的首付比例要求，而非普通住房則采取八成的首付比例要求，此舉不斷降低按揭貸款背后的杠桿屬性，對(duì)于自有資金不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響是顯而易見(jiàn)的。

對(duì)于2015年10月以來(lái)一直保持在4.9%的基準(zhǔn)利率而言，經(jīng)歷了2015年下半年到2017年3月的一輪上漲。李山直言，“‘3·17調(diào)控’前的房貸利率普遍是九折，有的甚至是八折。現(xiàn)在看，調(diào)控是用最嚴(yán)厲措施對(duì)陣最寬松信貸。”

此外，嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)入樓市成為2018年樓市調(diào)控政策的重要工作。北京、上海、河北等省市監(jiān)管部門近期相繼表示，要嚴(yán)防各路資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“降低房地產(chǎn)資金杠桿將成信貸政策未來(lái)的重要著力點(diǎn)。”某分析人士對(duì)記者說(shuō)。

樓市新局“租”“共”擔(dān)綱

住建部負(fù)責(zé)人近日表示，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在各地實(shí)行房地產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控的背景下，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、探索共有產(chǎn)權(quán)房制度建設(shè)以及擴(kuò)大租賃、共有產(chǎn)權(quán)房用地成為樓市調(diào)控新舉措。

以北京為例，2017年北京市加大土地供應(yīng)，限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房等多種性質(zhì)土地也有所增加。北京市國(guó)土資源部門相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京限價(jià)商品房用地成交44宗，自住型商品房用地成交16宗，共有產(chǎn)權(quán)房用地成交數(shù)量為12宗。2018年以來(lái)，北京共成交3宗共有產(chǎn)權(quán)住宅土地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積29.96萬(wàn)平方米。按照平均80平方米/套計(jì)算，約3700套。2018年以來(lái)，合計(jì)成交的土地可以建設(shè)61.97萬(wàn)平方米的共有產(chǎn)權(quán)住宅，大約7800套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，今后五年北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。他預(yù)計(jì)，2018年3月下半月開(kāi)始，北京將有大量限價(jià)商品房與共有產(chǎn)權(quán)房上市，有望使得北京樓市在2018年繼續(xù)降溫。

從全國(guó)范圍看，2018年以來(lái)，成都、福州等多地也加快共有產(chǎn)權(quán)房制度或建設(shè)方面的步伐。住建部負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)提供給租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的用地將占增量的30%。

住房租賃市場(chǎng)方面，隨著萬(wàn)科、碧桂園、龍湖等龍頭房企相繼試水長(zhǎng)租公寓，發(fā)行租賃房相關(guān)債券、信托產(chǎn)品等，租賃市場(chǎng)成為樓市少有的火爆板塊。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才對(duì)記者表示，在租售并舉、鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、多主體參與等政策提出后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迎來(lái)新模式，既打破了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房源的壟斷，讓一些非房企能夠參與對(duì)房源的整合。與此同時(shí)，存量房能夠有效參與到租賃市場(chǎng)中。而且通過(guò)發(fā)展長(zhǎng)租房等租賃住房模式，可以形成穩(wěn)定長(zhǎng)效并且市場(chǎng)化的產(chǎn)品，通過(guò)長(zhǎng)期培育，逐步影響租房消費(fèi)人群的消費(fèi)觀念，擴(kuò)大租房人群。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，金融方面的支持力度明顯加大，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)而在未來(lái)兩三年后形成較大的租賃房源供給市場(chǎng)。

（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 記者：江鈺鈴）