每經記者｜張靜    實習記者 任鋼    每經編輯｜趙橋    

鴻基新城項目位于西安高新區(qū)腹地 每經記者 任鋼/攝

股權轉讓協議簽訂3年，交易卻無法兌現，萬澤股份（000534，SZ）出售西安新鴻業(yè)投資發(fā)展有限公司（以下簡稱西安新鴻業(yè)）50%股權給深圳市賽德隆投資發(fā)展有限公司（以下簡稱賽德?。┑挠媱澛淇眨钡骄G城出現。

2017年8月，萬澤股份發(fā)布當年半年報時稱，截至報告出具日，賽德隆及新鴻業(yè)的財務狀況已經改善，項目開發(fā)正常進行，預計相關協議剩余款項能夠在2017年內收回。然而3個月后，萬澤股份卻重新簽訂了西安新鴻業(yè)50%股權的轉讓協議，代替賽德隆接手西安新鴻業(yè)的，正是綠城中國（03900，HK）旗下北京綠城投資有限公司（以下簡稱綠城投資）。

不過，綠城投資并未打算一次性接手西安新鴻業(yè)50%股權。兩易收購協議后，截至記者發(fā)稿時，綠城投資僅從萬澤股份處受讓了西安新鴻業(yè)35%的股權，最近一筆5%的股權交易還未完成工商變更，而加上此前受讓自華榮豐的西安新鴻業(yè)48%的股權，綠城投資將合計持有西安新鴻業(yè)88%的股權。

兩次修改轉讓協議

2017年11月13日，萬澤股份發(fā)布公告稱，由于賽德隆公司未能按時支付原股轉協議項下的收購價格，導致公司與賽德隆公司的標的股權轉讓未能完成。

為完成此項持有待售資產后續(xù)相關處理工作，經各方協商，賽德隆自愿放棄對新鴻業(yè)公司50%股權的收購，由萬澤股份將持有的西安新鴻業(yè)公司50%股權，仍然按照原轉讓價格4.75億元轉讓給綠城投資。

不過兩周后，該協議由轉讓西安新鴻業(yè)50%股權改為轉讓35%股權，轉讓價格改為3.325億元。對于此次協議修改，萬澤股份并未說明原因，2017年12月，該交易完成工商變更。

與此同時，根據萬澤股份公告，綠城投資還以1.4919億元的價格，從深證市華榮豐實業(yè)（集團）有限公司（以下簡稱華榮豐）受讓了西安新鴻業(yè)48%的股權。

2018年2月24日，萬澤股份發(fā)布申請繼續(xù)停牌公告，披露了綠城投資擬以支付現金方式購買公司持有的西安新鴻業(yè)15%股權的計劃。3月21日，萬澤股份發(fā)布重大資產出售報告書，公司擬以1.425億向綠城投資出售西安新鴻業(yè)15%股權。

但吊詭的是，兩周后萬澤股份又發(fā)布公告稱，公司于2018年3月27日收到綠城投資《通知函》，鑒于對項目開發(fā)進度及項目整體風險控制的考慮，綠城投資經研究決定，本次股權轉讓擬變更為收購公司持有的西安新鴻業(yè)5%股權。此后，交易價格調整為4750萬元。

如果交易完成，綠城投資將從萬澤股份受讓西安新鴻業(yè)40%的股權，加上此前受讓自華榮豐的西安新鴻業(yè)48%的股權，綠城投資將合計持有西安新鴻業(yè)88%的股權。

替西安新鴻業(yè)償還債務近14億元

除了付出近5.3億元的股權轉讓款，《每日經濟新聞》記者注意到，實際上，綠城投資入股西安新鴻業(yè)的成本遠不止于此。

在3月21日，萬澤股份披露的西安新鴻業(yè)股東全部權益價值的評估說明中，記者看到，西安新鴻業(yè)2017年10月曾制定重組方案，內容包括西安新鴻業(yè)股東與綠城投資簽訂重組框架協議，約定在條件成熟時綠城投資對西安新鴻業(yè)進行重組，同時綠城投資提供7億元用于解決西安新鴻業(yè)及其全資子公司西安鴻登的相關債務糾紛（含西安亞潤電子科技有限公司，以下簡稱西安亞潤，的3.2億元債務合同糾紛）。

而西安亞潤正是西安新鴻業(yè)民間借款的前5名債權人之一。

問詢函回復公告截圖

此外，綠城投資擬與各股東簽訂股權轉讓協議，以承債收購的方式收購西安新鴻業(yè)全部股權，西安新鴻業(yè)及西安鴻登所涉及的債務全部由重組后公司承擔，綠城投資以雄厚的資金實力為西安新鴻業(yè)償還債務提供有力保障。

實際上，根據萬澤股份4月13日給深交所的回復，華榮豐及其關聯方交易后將收回債權5.6635億元，而萬澤股份也收回了債權1.2386億元。

據記者計算，除了要付出5.3億元股權轉讓款，綠城投資還將為償還西安新鴻業(yè)的債務，多付出近14億元。

為什么綠城投資愿意付出如此代價接手西安新鴻業(yè)？答案可能在西安市房管局2017年10月20日發(fā)布的《市房發(fā)（2017）110號》文件，可將已立項尚未開工建設的經濟適用住房項目調整為限價商品房項目。

《每日經濟新聞》記者在鴻基新城項目現場調查發(fā)現，目前24#地大部分區(qū)域以及27#地仍未開發(fā)建設。而根據萬澤股份4月13日向深交所的回復，2017年及2018年對于鴻基新城可轉為限價商品房的存貨（在成品及未開發(fā)土地）的評估，已經參考了周邊商品房銷售價格和商品房住宅土地價格。評估增值也反映了西安商品房市場價格上升的情況。

遠眺鴻基新城  每經記者 任鋼/攝

“西安市2014年以后就不在批建經適房項目了。”西安市房管局住房保障處處長王燁鵬告訴記者，限價商品房的利潤比經適房肯定要高，不過截至目前，他們還沒收到鴻基新城提交的住房屬性變更申請。

就此，記者曾多次致電綠城投資母公司綠城房地產集團，但截至發(fā)稿時未能聯系上相關負責人。