每經(jīng)記者｜舒曼曼    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者｜李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯｜梁秋月    

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“目前我們運(yùn)營(yíng)方案都沒(méi)定呢，最快今年7月份能出來(lái)……”隨著北京首批全自持租賃用地陸續(xù)進(jìn)入“預(yù)租”階段，中鐵建項(xiàng)目的一位工作人員也一語(yǔ)道出全自持租賃項(xiàng)目的尷尬境地。

近期，北京萬(wàn)科全自持租賃住房推出以來(lái)，10年180萬(wàn)元的高租金飽受市場(chǎng)爭(zhēng)議。實(shí)際上，在爭(zhēng)議背后也透露出企業(yè)的焦慮與彷徨，由于高價(jià)拿地后背負(fù)成本壓力，在還無(wú)“樣本”可借鑒的情況下，“投資回報(bào)率僅為2%~3%”明顯不是開(kāi)發(fā)商希望的結(jié)果。

而此時(shí)，市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出兩種截然相反的聲音?？隙ㄕ哒J(rèn)為其高租金由高成本決定，有需求則說(shuō)明定價(jià)合理；質(zhì)疑者認(rèn)為這是非理性拿地的后果，無(wú)非是要把高昂的拿地成本和建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁到承租人頭上，偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，未來(lái)盈利困難重重。

在鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的租賃市場(chǎng)大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司以及長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)紛紛跑馬圈地，布局租賃業(yè)務(wù)，然而，新事物背后可持續(xù)的盈利模式尚不清晰。尤其在土地市場(chǎng)以商品房形式拿地，轉(zhuǎn)而競(jìng)自持比例后高比例持有的地塊，更加難以找到合適的運(yùn)營(yíng)模式。

靠租金收入難以為繼

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過(guò)去北京推出的首批4宗企業(yè)全自持地塊中，除萬(wàn)科已有初步的預(yù)租方案以外，中糧地產(chǎn)以及中鐵建的全自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案仍未有公布。

從已公布的租金方案來(lái)看，大眾市場(chǎng)并不“買賬”，北京萬(wàn)科通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和客戶的試探，勢(shì)必需要完善最終的租賃方案。中鐵建自持項(xiàng)目的銷售人員也一再?gòu)?qiáng)調(diào)最終的租賃方案并沒(méi)有出來(lái)。在租金備受質(zhì)疑的情況下，企業(yè)也流露出觀望情緒。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，除了萬(wàn)科，在土地出讓條件下，不少大型房企也拿了許多自持地塊，萬(wàn)科、保利、金地、龍湖、首開(kāi)、碧桂園等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地均有拿下自持地塊，自持比例從10%到100%不等。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年3月底，16個(gè)城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設(shè)用地），其中北京已成交超過(guò)30宗。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究總監(jiān)孔丹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從定價(jià)來(lái)看，萬(wàn)科10年180萬(wàn)元租金都?jí)蛑Ц顿I房首付款，租十年的房子本來(lái)就不現(xiàn)實(shí)，但是必須說(shuō)明，該類住房一定有它的市場(chǎng)，老百姓不太可能支付180萬(wàn)的租金，但高端人才或可接受。

他也提出了一種租賃模式的可能性，例如，企業(yè)引進(jìn)五名高管，公司為高管租下這類房子，為其解決住房問(wèn)題，雖然180萬(wàn)元非常貴，但是企業(yè)通過(guò)10年的租期“養(yǎng)住了”人才，這樣是合理的。

一位接近企業(yè)方面的投行人士表示，開(kāi)發(fā)商單純依靠租金收入很難收回成本，在全自持項(xiàng)目出現(xiàn)后與保利、萬(wàn)科交流中發(fā)現(xiàn)，按正常的租金水平來(lái)推算，是算不過(guò)賬來(lái)，更沒(méi)有合適的產(chǎn)品和方案。而小比例自持的項(xiàng)目壓力沒(méi)有那么大，部分商品住宅從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和定位，就可把自持部分的成本轉(zhuǎn)移。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從目前北京等一線城市租金年回報(bào)率來(lái)看，僅有1%~2%，按照正常的市場(chǎng)邏輯，租賃成為資本首選投資的前提是，租金回報(bào)率超過(guò)資金成本1%以上，但按照國(guó)內(nèi)目前最低的資金成本5%計(jì)算，除非房?jī)r(jià)跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能是邊緣選擇。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅認(rèn)為，萬(wàn)科這種商業(yè)模式的設(shè)計(jì)讓租戶一次性交納十年的租金，其實(shí)也是因?yàn)槌杀具^(guò)高，實(shí)屬無(wú)奈之舉，只能依靠一次性交十年租金的方式才不至于出現(xiàn)很大虧損。

孔丹坦言，高租金背后折射出一個(gè)問(wèn)題，即在現(xiàn)有招拍掛的土地出讓模式下，想要企業(yè)自持推出一些老百姓可以接受的租金價(jià)格幾乎是不可能，還是需要從源頭解決適合租賃市場(chǎng)的土地出讓方式。

盈利模式仍然在探索中

不可否認(rèn)的是，以高周轉(zhuǎn)、開(kāi)發(fā)銷售為主的地產(chǎn)商，都在面臨一場(chǎng)“持有運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下賺取“租金差”仍是租賃行業(yè)主要的盈利模式，自持項(xiàng)目盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問(wèn)題是如何最大化獲取穩(wěn)定的租金收益，以實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠。

對(duì)萬(wàn)科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業(yè)的房企來(lái)說(shuō)，如何回款、盈利還沒(méi)有明確的辦法和模式，在無(wú)樣本可參照的情況下，如何操盤(pán)才能讓全自持地塊實(shí)現(xiàn)盈利，開(kāi)發(fā)商也在觀望和探索。

事實(shí)上，在拿到全自持地塊后，3家主要企業(yè)不斷投入資金成本。據(jù)北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人測(cè)算，翡翠書(shū)院項(xiàng)目從拿地到建安成本總計(jì)達(dá)到159億元。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)拿下的另一宗永豐地塊目前仍處于立項(xiàng)階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產(chǎn)于2017年實(shí)際投資已達(dá)到約64億元，而今年3月，中糧地產(chǎn)為項(xiàng)目公司提供不超過(guò)32億元的財(cái)務(wù)資助，以保證永豐項(xiàng)目的融資需求，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。

中鐵建今年1月也為全自持項(xiàng)目公司引來(lái)投資方，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)現(xiàn)，廣州新鐵鑫建投資有限公司通過(guò)增資方式投資1983萬(wàn)元獲取北京欣達(dá)置業(yè)有限公司49%股權(quán)，為項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)提供資金基礎(chǔ)。

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司助理總經(jīng)理姚志鵬認(rèn)為，一開(kāi)始企業(yè)就沒(méi)有算好賬，自持項(xiàng)目會(huì)占用大量資金，所以才會(huì)出現(xiàn)急于回款的現(xiàn)象。未來(lái)租賃項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)自身造血，通過(guò)資產(chǎn)盤(pán)活，讓自持的資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)有利于釋放價(jià)值。

孔丹表示，通過(guò)企業(yè)測(cè)算的結(jié)果已經(jīng)很明顯地預(yù)示著，企業(yè)必須尋找商業(yè)模式創(chuàng)新。隨著商業(yè)模式的變化，這也提醒未來(lái)市場(chǎng)的各個(gè)參與方，包括開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、政府、銀行和金融機(jī)構(gòu)如何為老百姓推出普適性、大眾化的產(chǎn)品，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利，這是至關(guān)重要的問(wèn)題。

而資金壓力的背后，開(kāi)發(fā)商迫切需要尋找新的商業(yè)模式，以快速實(shí)現(xiàn)回款需求。除了收租金，業(yè)內(nèi)專家紛紛提出通過(guò)資產(chǎn)證券化以提高變現(xiàn)能力，回籠資金。

張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業(yè)配比+地下空間”開(kāi)發(fā)，REITs是以證券化方式來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后將大大提高流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。

近期，房企也在頻繁發(fā)布租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs；4月初，陽(yáng)光城首單A股民企儲(chǔ)架式長(zhǎng)租REITs獲深交所通過(guò)，規(guī)模不超過(guò)30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實(shí)施了租賃證券化。

4月25日，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部發(fā)布支持企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化，無(wú)疑再一次為當(dāng)下焦慮的企業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛坦言，企業(yè)要充分運(yùn)用多種金融手段來(lái)解決資金回籠難題，通過(guò)穩(wěn)定的現(xiàn)金流開(kāi)展資產(chǎn)證券化。