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換工作、賣房子、花50萬元“占位費”...

這是生活在亦莊的于女士，為了給剛出生的孩子租一套學位房，將要付出的代價。租房可入學的政策，曾被寄予為炒賣“學區(qū)房”降溫的厚望，然而一個不小心，竟然催生出學位占位費的市場。

目前，所謂的“學位房”價格已經達到數十萬，但仍一房難求。與此同時，“租賃”過程中還面臨著很多風險。

學位“占位費”，了解下？

近日，北京市出臺的《2018年義務教育階段入學工作的意見》中，首次提出“符合條件的京籍無房家庭子女可跨區(qū)租房入學”的政策。

其中規(guī)定，本市戶籍無房家庭，長期在非戶籍所在區(qū)工作、居住，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

這不僅讓“學區(qū)房”炒賣降了溫，也讓不少家長看到不用買學區(qū)房也能拿到好學位的希望。據北京青年報報道，針對新出的政策，常年工作生活在亦莊的余女士，就在瘋狂聯系房產中介，想為剛出生的孩子謀得一席之地。

圖片來源：攝圖網

她的計劃是，在海淀區(qū)租房子6年，先把學位“占位費”交上，50萬以內她都能接受。對此，她做了一個縝密的盤算：

首先，自己是京籍，符合政策要求；

其次，無房，原本她在亦莊有一套學區(qū)房，不過她表示，“我賣了不就行了”；

然后，從現在開始租，等到孩子6歲上學時，就能滿足居住3年以上的條件；

最后，合法穩(wěn)定就業(yè)3年這一條件，對于在亦莊高新技術企業(yè)工作的余女士而言，就更好“創(chuàng)造”了，“海淀高新企業(yè)多，我這3年內換去海淀的企業(yè)就行”。

“我研究了一下，現在都是六年一學位，海淀很早就開始實施這個政策了，也就是說一個學區(qū)房的學位，六年內只能用一次。”余女士解釋說，“你想啊，我如果從現在開始租房的話，6年后我孩子要上學，那就算這個學位此前用過也沒事，之后的6年我一直占著就可以了。”

在向中介了解行情后，余女士原本最意向的海淀萬壽路學區(qū)和青龍橋學區(qū)，目前都處于無房可租的狀態(tài)，“我現在和中介說了，哪有房愿意租都行，只要是海淀的”。

據北京青年報記者走訪北京市各區(qū)房產中介機構了解到，隨著租房入學政策和六年一學位政策的疊加效應，租房的學位占位費市場正在形成：一些教育資源優(yōu)質且緊俏的地區(qū)，占位費的價格已經躥升到數十萬元。

圖片來源：攝圖網

一位常年負責海淀學區(qū)房的地產中介表示，目前海淀的“學位占位費”均價已達10萬至20萬左右。

另一位海淀負責萬壽路學區(qū)的中介表示，雖然海淀學位很緊俏，但她和同事成功幫兩位客戶“租”到過學位，“我們學區(qū)一共就四所小學，有一所去年租到了，提前一次性交20萬學位費，連租5年，后面就每個月5300元的租金，正常交”。

除此之外，一位中介介紹說，學位費會根據學校排名定價高低，“好學校的學位占位費定價越高，而且越難碰上”。

廣州率先提出“學位到房”

實際上，此前廣州已經率先提出“學位到房”， 據中國之聲《新聞縱橫》報道，日前，廣州教育部門的相關負責人表示，正在制訂相關方案。

“學位到房”指的是，租的房子如果有學位，只要租賃手續(xù)完備，租住之后享有與業(yè)主同等的入學權利。

對此，廣州市教育局相關負責人表示，義務教育階段，每個區(qū)有多少學位是有剛性配比的。租的房子如果有學位，只要租賃手續(xù)完備，經過資格審核后，租住之后享有與業(yè)主同等的入學權利。這就意味著擁有多套住房的業(yè)主應該人戶一致，學位到房不到人，政策的主要目的是保障有學位騰出來給租戶的孩子上學：

對學位而言，租的房子是真正租賃的人來讀書的，不是用來炒作的。我們基本上戶籍是人戶一致，你的孩子在這個地方有這個學位，你現在人不居住在這兒，到另一個地方申請學籍的話，相應的是要遷移出去的，不是說你一個人可以占有兩個學籍，這是不可能的。

據新安房產網消息，有專家預測，到2030年，租賃人口將達2.7億人。可以說，租房“賦權”事關億萬民眾的權益。不過相關政策一經報道，也引發(fā)不少人的擔心，如果實現租購同權，學位到房，對于已經買了房的人來說，可能會不公平。

圖片來源：攝圖網

一位廣州市民就表示：“這樣對買房者有些不公平，本來就為了這個學位，買了那么貴的房。所以這個對于打工的外來人口比較有力，對我們本地人可能就有沖擊。”

而據中國網報道，去年7月，南方日報、南方網曾聯合開展在線問卷調查，調查結果顯示，高達56%的受訪者認為，如果租房就能上名校，則不再考慮買學位房；另有22%的受訪者表示還會購買；剩下22%的受訪者選擇了“不確定”。

事實上，不論是去年出臺的租賃新政，還是今年教育局負責人的答復，都沒有排除“租房讀名校”的可能性，但也沒有保證“租房就一定可以讀名校”。

租學位房的風險是什么？

據北京青年報報道，一些學校負責招生工作的老師表示，實際上“租學位”難以保證完全就近上學，只能在學區(qū)內協(xié)調解決，“像我們學校的情況是，入學第一順位就基本已經滿了，也就是京籍有房，且房子戶口都在我們學校片內的，這些數量就已經差不多了，所以我們滿足不了其他類的。這兩年，通過租房進來的幾乎沒有。所以，即使在我們學校附近‘租’到學位，符合政策條件，也只能學區(qū)內來協(xié)調安排入學，估計是進不到我們學校”。

除此之外，怎么保證這個學位沒被用過？能不能查驗？也成為租房求學的家長最大的顧慮。已經幫客戶成功“租過學位”的一位海淀中介透露，實際上無法保證，“六年一學位，這個我們都沒辦法核實。只能業(yè)主和租房人雙方自己私下簽協(xié)議，保障學位是否用過。但即使是這樣，也有風險”。

圖片來源：攝圖網

按照海淀的政策，入學時家長的登記住址會拿來和2016年以來這一登記住址用來入學的信息做比對。而這一信息系統(tǒng)，在“租學位”的過程中，房東、租戶以及中介實際上都無法觸及。

據北方網消息，廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮表示，“學位房”引起的糾紛很多，家長購買或租賃學位房，要注意防范以下風險：

第一，學位房的劃分有可能會微調，家長要去學校和教育部門核實，以免花了錢卻申請不到學位。

第二，即使有合同也不一定能申請到學位。知名度越高的學校學位越緊張，各學校細則大不同，有的學校學位實行排名制，根據是否有戶籍、是否有房、買房或租房時間等，將申請者劃分為A、B、C、D幾類，按照優(yōu)先順序錄取，如果是非戶籍又租房的，排在后面未必能被錄取。

第三，有的學校規(guī)定，如該房學位已占用，則該學位使用將受到一定限制，如小學在6年內不能使用，而中學在3年內不能使用。因此，會出現原業(yè)主已遷走、學位仍被占用的情況。業(yè)主要防范風險，如有孩子近幾年需要入學，不要盲目與他人簽訂合同。

第四，有的學校每學期都要求家長提供合法的《租賃合同》和納稅的《房屋租賃管理費》發(fā)票，《勞動保障卡》(或《職工社會保險證》)的有效證件等。因此假合同也會有“穿幫”的風險。

每日經濟新聞綜合中國之聲、北京青年報、中國網、新安房產網、北方網等