每經記者｜吳若凡     每經編輯｜魏文藝    

2017年花樣年營業(yè)收入同比下降10.42%，在行業(yè)的排位也由30強下降至108位。花樣年發(fā)展模式輕重失衡帶來的營收下降已經引起公司的警覺。最近，花樣年控股集團董事局主席潘軍對《每日經濟新聞》記者表示，已經意識到公司發(fā)展出現(xiàn)了“輕重失衡”，并在2018年及時作出了應對和初步調整。在克而瑞2018年1~5月中國房地產企業(yè)銷售排名中，花樣年已升至89位。在今年6月的南京發(fā)布會上，潘軍表示，要重拾房地產，并提出2020年實現(xiàn)1000億元的業(yè)績目標，欲重回主流地產商行列。

                             花樣年控股集團董事局主席潘軍 圖片來源：每經記者 吳若凡攝

營收下滑超10% 花樣年重提房地產

在花樣年2013年度業(yè)績會上，潘軍曾對媒體表示：“誰再叫我開發(fā)商，我跟誰急。”

持續(xù)刻意剝離房地產屬性，花樣年“得其所償”，全力將彩生活推入港股，上市之初風光一時無兩，估值一度超過母公司花樣年。

不過眼下彩生活的市值和市盈率優(yōu)勢已然減弱。來自同花順的數據顯示，截至目前，彩生活的動態(tài)市盈率約20倍（綠城服務約44倍、中海物業(yè)約26倍），市值約102.76億元（綠城服務141億元、中海物業(yè)32.87億元）。

規(guī)模最大的彩生活在物業(yè)板塊的價值卻久久無法在股價上得到充分體現(xiàn)。在此前一次面對面的交流會上，潘軍曾對《每日經濟新聞》記者直言，“彩生活的故事從2012年至2014年，已經講完了。”

隨后的2016年，花樣年即開始調整戰(zhàn)略，“推廣了兩年時間，在此期間，我們發(fā)現(xiàn)自身輕重比例有些失衡。”潘軍表示。

如今，多重建設導致社區(qū)商業(yè)嚴重過剩，而想要再次回到房地產主戰(zhàn)場，花樣年將面臨如何解決目前的“失衡”？

從花樣年成績單可以發(fā)現(xiàn)，頗為明顯的“失衡”是業(yè)務貢獻率懸殊。財報數據顯示，2017年花樣年房地產業(yè)務合同銷售金額201.64億元，同比增長超過六成；但營業(yè)收入卻僅為97.83億元，較上年同期下降10.42%。

值得一提的是，雖然彩生活的營業(yè)收入同比增長21.36%，但整體數值16.28億元，僅占總成績單的16.6%。花樣年的物業(yè)開發(fā)收入約66億元，較2016年下降了21.1%，影響了“大盤”走勢。

隨之，花樣年在房地產領域的排名出現(xiàn)明顯變化。潘軍直言，“我們從30強跌到50強，后來跌到百強。”克而瑞數據顯示，花樣年2017年度銷售額的行業(yè)排名是108位。

潘軍將此歸結為“同行跑得快”。

“因為那時我的注意力不在房地產而是主要放在了社區(qū)部分。2012年募得第一筆錢，2013年私募成功，2014年上市，2016年發(fā)展至今，彩生活已成為行業(yè)老大，在規(guī)模上甚至是全球老大。”潘軍告訴記者，但言語中也難掩錯失傳統(tǒng)房地產黃金期后的尷尬和焦慮。

在優(yōu)淘城總裁薛建雄看來，房企過度輕資產之后，會出現(xiàn)規(guī)模太小的情況。新城控股高級副總裁歐陽捷則表示，盡管眾多房企紛紛走向輕資產，在國內整體環(huán)境下，房企還沒有找到能取代地產開發(fā)的輕資產運營模式，輕資產對公司整體利潤的貢獻并未顯現(xiàn)。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，房企輕資產化腳步放慢的原因在于，輕資產化要形成規(guī)模，企業(yè)自身必須在運營、投資、建設的某一方面有著明顯優(yōu)勢。而目前房企在這幾方面有著明顯優(yōu)勢的并不多，從而輕資產化在實際落地過程中的速度和效果都會大打折扣。

張波表示，目前國內房企還是更擅長于房產的開發(fā)銷售模式，輕資產化放慢的同時，重資產化模式還是房企們會堅持的老路。“尤其是在流動性過剩，利率下行的長期趨勢下，持有重資產的成本越來越低，重資產將變得越來越有價值。也許不久大家就會發(fā)現(xiàn)，在日益嚴重的資產配置荒時代，恐怕沒有比優(yōu)質的重資產更好的資產了。”

90%押注住宅沖千億 商業(yè)持續(xù)輕運營

沒有規(guī)模就沒有江湖地位。的確，花樣年在2012年前后提出轉型輕資產的戰(zhàn)略，再到如今主動承認出現(xiàn)了“輕重失衡”，要重拾房地產，實際上就是要重拾重資產。

不過從目前其資產情況來看，似乎并不容易。

就土儲增量而言，截至2017年底，花樣年規(guī)劃土地儲備建筑面積約1560.91萬平方米，同比2016年僅增加4.2%。其中已簽署框架協(xié)定的物業(yè)規(guī)劃建筑面積為662.68萬平方米。在布局區(qū)域上，一線城市占比25.9%，二線城市占比65.8%。

另外，來自花樣年的數據顯示，截至2018年5月，花樣年商業(yè)在管項目達到34個，其中自持項目10個，管理商業(yè)面積達300萬平方米。預計到2020年，全國項目布局將達到80個，資產管理面積超過500萬平方米。

潘軍告訴《每日經濟新聞》記者，“原來花樣年的商業(yè)、住宅比重是‘五五開’，但實際操作下來發(fā)現(xiàn)，住宅都賣完了卻剩下了80%的商業(yè)。”

“所以我們開始調結構，目前我們的結構有了側重，90%是住宅，10%是商業(yè)。”潘軍透露，未來花樣年要“輕重并舉”，即社區(qū)服務和房地產開發(fā)同時發(fā)力，房地產開發(fā)要拉上來，住宅的現(xiàn)金流要做上去。

潘軍認為，未來花樣年體系內外的貨量儲備已經超過3000億元，所以今年業(yè)績目標設定在300億元，明年為500億元，到2020年完成1000億元目標。這三年業(yè)績加在一起才1800億元，目前的貨量儲備完全能夠支撐千億目標。

不過在提出“住宅商業(yè)缺一不可”、重走輕重并舉的道路時，潘軍強調，花樣年的商業(yè)仍然是以輕資產為主，買商業(yè)物業(yè)來自持，太重了。

值得注意的是，潘軍所言的商業(yè)主要是社區(qū)商業(yè)。

“目前社區(qū)商業(yè)的投資回報率有的為1%~2%，有的能做到8%~12%，這里面差距非常大，而社區(qū)商業(yè)成敗要看項目人口需求、入住客戶的消費能力、開發(fā)商的品牌、操盤策略及后期運營等。”薛建雄表示。

不少業(yè)內人士直言，社區(qū)商業(yè)體量雖相對較小但運營非易，要想真正從社區(qū)商業(yè)長期獲利，依然要經受挑戰(zhàn)。

歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，“商業(yè)的根本一定是看投資回報率，最后的考量標準，一定是價值是否能不斷提升。”