每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

4月份，上市房企年報季接近尾聲。去年蜂擁登陸港股的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也在近期陸續(xù)公布了2018年的成績單。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，彩生活、新城悅、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、永升生活服務(wù)、祈福生活服務(wù)等港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)均已披露年報。截至目前，在A股和港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達14家。僅今年3月份，就曾創(chuàng)造一周內(nèi)連續(xù)2家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市的記錄。

從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)2018年的數(shù)據(jù)看，營收規(guī)模都在增長，其中綠城服務(wù)營收規(guī)模最大，達67億元。值得關(guān)注的是，物業(yè)企業(yè)間營收差距較大，部分物業(yè)企業(yè)營收還不到4億元，和頭部企業(yè)差距很大。

值得注意的是，今年一季度，14家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，股價漲幅超10%的就有13家，有5家漲幅超30%。

“商品房開發(fā)速度已經(jīng)放緩，但龍頭企業(yè)在物業(yè)行業(yè)的跑馬圈地卻正在路上，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的內(nèi)部整合節(jié)奏將明顯提升。”有業(yè)內(nèi)人士分析認為。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

“房企派”物業(yè)公司加速擴張

2018年，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績可圈可點。凈利潤大都持續(xù)增長，營收不斷增長也帶來凈利潤的同步提升，由于物業(yè)企業(yè)受政策波動影響很小，收入來源相對穩(wěn)定，也成為房企多元化的重點突破點。

以碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)為代表的TOP10企業(yè)，管理面積已全部跨越“1億平方米”大關(guān)，且增長速度較快。

如碧桂園服務(wù)，其近4年的在管面積數(shù)甚至從194個增至840個，在管面積由1.6億平方米增長至5.05億平方米，在管面積復(fù)合增長率處于高位，尤其第三方管理項目承接量，保持高成長。2018年碧桂園盈利達到9.3億元，也成為當(dāng)年港股市場上最會賺錢的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

此外，2018年雅生活服務(wù)也實現(xiàn)了8億元的盈利，彩生活、綠城服務(wù)分別盈利4.9億元、4.8億元。

伴隨業(yè)績的提升，資本市場對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的認可越來越高，企業(yè)受到的支持也顯著增加。

中海物業(yè)、雅生活、彩生活、中奧到家、嘉寶股份、南都物業(yè)等上市公司，借助資本力量，均有較大收并購動作。

不過，在港股上市的物業(yè)企業(yè)中，浦江中國是唯一出現(xiàn)凈利潤負增長的企業(yè)。年報顯示，浦江中國凈利潤由2017年的0.36億元減少約27.6%至2018年的0.26億元。其營收規(guī)模也在上市物業(yè)企業(yè)中墊底。

分析上述物業(yè)企業(yè)的增長路徑，不難發(fā)現(xiàn)一個特征——TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)的母公司均為房地產(chǎn)企業(yè)。

以關(guān)聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、承接自身項目等方式發(fā)展物業(yè)服務(wù)，使得TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)在營業(yè)收入、凈利潤、管理面積等方面，能夠超出其余的港股物業(yè)企業(yè)約3~4倍。

以碧桂園服務(wù)為代表，憑借碧桂園集團的開發(fā)規(guī)模的增加，其業(yè)務(wù)增長迅速，2018年在管面積達5.05億平方米，股東應(yīng)占利潤為9.23億元，比2017年同期增長5.22億元，漲幅達129.8%。

同樣，永升生活服務(wù)、新城悅等也受益旭輝、新城開發(fā)業(yè)務(wù)的增長，實現(xiàn)管理規(guī)模和營收大漲，受到資本認可。

再如目前平臺服務(wù)面積最大的彩生活（11.22億平方米），公司合約管理總建筑面積5.54億平方米，合作面積3.19億平方米、同盟面積也達2.5億平方米。

新城旗下的新城悅，截至2018年12月31日，在管面積為42.9百萬平方米，較2017年末增長18.2%。而其在管面積項目有71.7%來自于新城系，28.9%來自于第三方（2017年這一比例為27.8%，第三方業(yè)務(wù)拓展略顯乏力）；在服務(wù)收入上，新城系項目貢獻率為78.1%，第三方貢獻率為21.9%。

憑借母公司的強大依托，TOP10物業(yè)服務(wù)企業(yè)從資本市場收到的預(yù)期也比較好，估值水平相對較高。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率大部分在20倍以上，部分企業(yè)達到30~40倍的估值，主板上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均估值也達到了27.6倍。

例如碧桂園服務(wù)，2018年估值接近400億元，已經(jīng)超過地產(chǎn)股前20強的市值水平。

據(jù)統(tǒng)計，14家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，2019年第一季度股價漲幅超10%的就有13家，有5家更實現(xiàn)了超30%的漲幅，其中新城悅、永升生活服務(wù)、中海物業(yè)漲幅超過50%，新城悅股價漲幅更達110%，頗為亮眼。

成本與效率成階段性考題

業(yè)績和估值之外，得益于房地產(chǎn)企業(yè)旗下公司的身份，物業(yè)公司還可直接成為房企項目的社區(qū)服務(wù)商，獲得更多的資金和項目資源。

“社區(qū)服務(wù)商借助房地產(chǎn)企業(yè)豐厚的資源，在資本市場能夠獲得更多的融資支持。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出。

而隨著資本的注入，龍頭物業(yè)企業(yè)可以借此通過收購不斷拓展社區(qū)服務(wù)管理規(guī)模，快速提升市場占有率。

如新城悅，截至2018年底，其在管項目為200個，較2017年末凈增加23個，在管社區(qū)已覆蓋全國23個省、自治區(qū)和直轄市。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，2017年~2018年，業(yè)內(nèi)規(guī)模擴張成為社區(qū)服務(wù)商尋求快速成長的主要方式之一，收并購規(guī)模持續(xù)擴大。但競爭模式分為顯性、隱性雙線模式。

顯性模式主要由資金充裕的品牌社區(qū)服務(wù)商為主，以收購、聯(lián)合收購、股權(quán)合作等模式獲取實際管理項目來擴大管理面積，加速全國化布局；

隱性模式主要由以平臺搭建模式見長的社區(qū)服務(wù)商為主，通過平臺服務(wù)、智能化設(shè)備的輸出，聯(lián)動中企業(yè)的用戶增值消費市場，提升企業(yè)平臺的注冊用戶與活躍用戶。

的確，隨著小型社區(qū)服務(wù)商的市場競爭更加激烈，生存艱難使他們或被收購，或聯(lián)合抱團。

不過，安居客首席分師張波指出，在目前行業(yè)中，被收購兼并的社區(qū)服務(wù)商大多是小型企業(yè)，資金供應(yīng)不足，營業(yè)收入處于虧損狀態(tài)。收并購后“新東家”將提供大量人力、物力、財力來努力扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，這勢必會增加擴張成本。

“而且規(guī)模快速擴張會使管理半徑過大，可能導(dǎo)致管理效率降低。此外，收并購雙方的文化價值差異存在較大變數(shù)，從人員配置到管理再到企業(yè)價值觀念，需要長時間的磨合期。”張波認為，物業(yè)運營屬于輕資產(chǎn)運營模式，能夠把ROE做到較高水平。所以在行業(yè)的整合階段，會越來越考驗企業(yè)對人均管理效率的提升，必須要充分利用社區(qū)服務(wù)平臺以及科技產(chǎn)品，提高服務(wù)品質(zhì)、減少成本開支。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）