每經(jīng)編輯｜盧祥勇    

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說起物業(yè)費，你的腦中會想起什么？“物業(yè)費的繳納相當于業(yè)主眾籌了一筆錢，委托給第三方去花掉，花掉之后要負責把秩序、環(huán)境、設備都打理好。”萬科物業(yè)CEO朱保全認為，物業(yè)的本質(zhì)不是在業(yè)主那里掙了多少錢，而是把業(yè)主繳納的錢花好，這構成了業(yè)主聘請一家物業(yè)公司的根源。

物業(yè)公司靠每個月收物業(yè)費，就能做成一筆大生意，做到上市。截至目前，內(nèi)地共有14家物業(yè)公司上市，其中13家H股上市企業(yè)，1家A股上市企業(yè)。8月7日，保利物業(yè)提交港股IPO申請，如果成功敲鐘，將成為第14家在港交所主板上市的物業(yè)公司。

物業(yè)公司對物業(yè)管理費依賴很嚴重，中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年物業(yè)百強企業(yè)基礎物業(yè)服務收入占總收入的比重高達80.49%，真正靠服務來獲取收益的并不多。上市后要拿出漂亮的報表給投資者，一是要提高管理面積，二是提高物業(yè)費。

物業(yè)公司難以擺脫對物業(yè)費的依賴

13家H股上市物業(yè)企業(yè)包含：彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國、雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務、濱江服務、奧園健康生活。A股上市的只有一家，南都物業(yè)。

此外，嘉寶股份原定于6月30日在港交所掛牌，因認購不足，已延期掛牌。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇日前透露，旗下世茂物業(yè)完成轉(zhuǎn)型并更名“世茂服務”后，預計將于2021年上市。

2014年以來物業(yè)公司上市情況：

國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式主要有兩個基本大類：一是通過提供傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務向業(yè)主收取物業(yè)管理費，以基礎物業(yè)服務為主的企業(yè)主要通過項目的獲取來擴張管理面積以實現(xiàn)收入的可持續(xù)性增長；二是通過提供增值服務收取費用，包括房屋經(jīng)紀、電商服務、社區(qū)金融、家政服務及養(yǎng)老服務等。后者的毛利率比前者高得多，但在收入中占比不高，各家公司均依賴于向業(yè)主收取物業(yè)管理費。

根據(jù)招股書，保利物業(yè)2016至2018年總收入25.6億元、32.4億元、42.29億元，其中物業(yè)管理服務收入分別占比74.3%、74.7%及68.8%。保利物業(yè)2018年社區(qū)增值服務毛利率高達48.6%，遠高于同期的物業(yè)管理服務的20.2%、非業(yè)主增值服務的20.3%，并在2019年4月底提升至48.8%。

2018年，中海物業(yè)管理服務收入37.5億港元，增值服務收入4.1億元，分別占公司總營收90.1%和9.9%。國內(nèi)最早上市、在社區(qū)O2O領域跑得最快的彩生活，其增值業(yè)務收入也只占整體收入的11.3%。

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物業(yè)公司上市后有漲價沖動

物業(yè)公司要實現(xiàn)增長，既要大力節(jié)流又要大力增收。物業(yè)是勞動密集型服務，近幾年人力成本、服務成本大幅上升，想靠節(jié)省開支來實現(xiàn)增長已是不太可能，所以只能想法擴大收入來源，增加管理面積或者增加物業(yè)費。過去一輪房地產(chǎn)市場上行周期，讓物業(yè)公司享受了紅利，背靠母公司，管理面積自然增長，但受銷售放緩負面影響，他們會更多通過第三方項目以及收并購等方式擴張。

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截止2018年末，百強物業(yè)管理企業(yè)的管理面積均值在3718.13萬平方米，市場占有率約為38%左右。而北美TOP50物管公司市場占有率就接近30%，遠超國內(nèi)水平。物業(yè)管理集中度有望進一步攀升，話語權也將同步提升。

通過整理各地政府文件的通知內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，上一輪物業(yè)費標準上調(diào)大多發(fā)生在2011~2012年，至今已有7到8年。期間人工成本大幅提高，而物業(yè)服務收費標準卻仍處于“原地踏步”的狀態(tài)。政府文件中也大多明確指出近年來由于工資水平上升影響物業(yè)服務成本上漲較快。物管指導價的提升與放開是必然的趨勢，隨著物業(yè)管理市場化的推進，也是該行業(yè)健康發(fā)展的一大利好。

廣東省發(fā)展改革委、廣東省住建廳近期聯(lián)合發(fā)布關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知，從今年8月1日起，政府指導價范圍內(nèi)物業(yè)服務收費標準備案管理取消。不過據(jù)《東莞時報》報道，取消備案并不影響物業(yè)管理費的調(diào)價程序，并非簡化上調(diào)物業(yè)管理費程序。上調(diào)物業(yè)管理費，仍需由企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定，并仍需滿足“雙過半”條件，即總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主都同意的前提下，才能進行價格調(diào)整。

中國的物業(yè)費高不高

據(jù)中信證券統(tǒng)計，中國物業(yè)管理費占房價和房租的比例比較低。在統(tǒng)計的21個大中城市中，1年物業(yè)管理費用單位房價的比值僅為0.10%，物業(yè)管理費用租金的比例僅為5.14%。物業(yè)管理費用支出在居民住房性支出的占比較小。

圖片來源：中信證券

2015年1月，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)改委關于放開部分服務價格意見的通知》指出：“非保障性住房物業(yè)服務價格和住宅小區(qū)停車服務價格放開，實行市場調(diào)節(jié)價，前期物業(yè)收費按照服務合同約定執(zhí)行。各地物業(yè)管理費用管制主要集中在新房前期物業(yè)管理費用標準上，對于已經(jīng)成立業(yè)委會的老項目，物業(yè)費標準的上漲技術障礙較小。目前，一些頭部物業(yè)管理平臺的存量小區(qū)到期提價雖仍不是主流，但也已經(jīng)十分常見（比例超過30%）。物業(yè)費提價和存量小區(qū)換物業(yè)管理公司逐漸被社會接受。

中信證券認為，除深圳之外，絕大多數(shù)城市存量盤定價都比較低（低于2元/平米占大多數(shù)），其中不乏品牌物業(yè)管理公司提供服務的項目。這些小區(qū)要么具備強大的增值服務培育潛力（一般需要位于大城市且單盤比較大），要么業(yè)主可能接受提價，要么品牌物業(yè)管理公司會選擇退出。