每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

實(shí)施“買(mǎi)公寓可落戶(hù)”政策的城市正在擴(kuò)容。

9月16日，“寧波發(fā)布”官方微信消息稱(chēng)，從9月15日起，寧波市正式施行戶(hù)口遷移新政。新政在去年出臺(tái)的政策基礎(chǔ)上大幅度放寬人才落戶(hù)、居住就業(yè)落戶(hù)條件，取消老年父母投靠落戶(hù)限制，并新增了租賃落戶(hù)和投資創(chuàng)業(yè)落戶(hù)，明確規(guī)定“商業(yè)用房或辦公用房可落戶(hù)”，即購(gòu)買(mǎi)公寓也可落戶(hù)。

事實(shí)上，在寧波之前，已經(jīng)有六安、長(zhǎng)沙、佛山等多個(gè)城市相繼出臺(tái)商業(yè)可落戶(hù)的相關(guān)政策。

那么，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘杏绊憥缀危拷?，《每日?jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份，對(duì)寧波、長(zhǎng)沙等地的公寓市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查采訪(fǎng)。

寧波發(fā)布微信公眾號(hào)截圖

多城實(shí)施“買(mǎi)公寓落戶(hù)”政策

所謂公寓，即在商辦用地上開(kāi)發(fā)的居住產(chǎn)品。公寓的地價(jià)相比住宅用地便宜，且大部分為精裝修，一些還有酒店式服務(wù)，總房款相比同區(qū)位住宅更低。但由于是商業(yè)用地，公寓的土地使用權(quán)通常只有40~50年，且不能落戶(hù)，也沒(méi)有學(xué)位。

隨著寧波戶(hù)口遷移新政的實(shí)施，購(gòu)買(mǎi)公寓也可以落戶(hù)了。

位于寧波江北新三江口板塊的朗詩(shī)•清澄項(xiàng)目，是朗詩(shī)進(jìn)軍寧波的首發(fā)作品，目前項(xiàng)目主推40~70平方米公寓。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)安居客APP聯(lián)系上該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)小陳，據(jù)其介紹，從9月15日起，只要購(gòu)買(mǎi)了公寓產(chǎn)品就可以落戶(hù)。

自從今年7月25日寧波出臺(tái)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)公寓可落戶(hù)的政策后，寧波商業(yè)公寓市場(chǎng)成交量有所增加。“中秋小長(zhǎng)假期間，項(xiàng)目到訪(fǎng)量明顯增多。”小陳告訴記者，購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目可享有學(xué)位，但“有房有戶(hù)口的一表生優(yōu)先”。

目前，該項(xiàng)目在售平層價(jià)格14500~16000元/平方米，最低全款僅需60萬(wàn)元左右。記者在安居客上查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，在同一區(qū)域，距該項(xiàng)目約4公里的在售項(xiàng)目中海楓橋里均價(jià)則達(dá)26000元/平方米，面積最小的91平方米戶(hù)型，首付三成也需要70萬(wàn)元左右。

“購(gòu)買(mǎi)公寓可落戶(hù)，其出發(fā)點(diǎn)還是源于當(dāng)前寧波對(duì)人才導(dǎo)入的需求。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，寧波的這種政策可認(rèn)為是通過(guò)千方百計(jì)和多種渠道等模式，積極鼓勵(lì)各類(lèi)人才落戶(hù)。“但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，戶(hù)籍政策一放松，預(yù)計(jì)將使得此類(lèi)公寓項(xiàng)目后續(xù)認(rèn)購(gòu)的性?xún)r(jià)比提高，有助于交易的上升。”

事實(shí)上，寧波并非第一個(gè)實(shí)行商業(yè)公寓落戶(hù)政策的城市。早在2018年，六安、長(zhǎng)沙和佛山就已相繼出臺(tái)類(lèi)似政策。

2018年7月19日，長(zhǎng)沙市就已明確，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)、繼承、自建、單位分配等途徑，擁有了住宅、商業(yè)用房或辦公用房合法所有權(quán)的，實(shí)行“一房一戶(hù)”落戶(hù)，可以將本人戶(hù)口遷入該市房屋所在地城鎮(zhèn)地區(qū)。

“公寓和住宅一樣可以參與搖號(hào)，讀公立學(xué)校。”長(zhǎng)沙市湘江世紀(jì)城某中介小陶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)沙公寓不限購(gòu)不限貸也不影響今后住宅購(gòu)房名額，“只要在長(zhǎng)沙有唯一一套住房，不管是住宅還是公寓，是可以享受周邊的教育配套，就近讀書(shū)的。”小陶同時(shí)也指出，雖然公寓產(chǎn)品也可以與住宅一起參與搖號(hào)，但一般還是會(huì)根據(jù)先住宅后公寓的原則。

而在2018年6月，安徽六安出臺(tái)的《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的意見(jiàn)》就明確規(guī)定，凡是購(gòu)買(mǎi)存量公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶(hù)、上學(xué)、參加城鄉(xiāng)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)等政策。同年11月，廣東佛山市也推出積分入戶(hù)新規(guī)，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)公寓不僅可以辦理積分落戶(hù)，還可以積分入學(xué)。

“購(gòu)買(mǎi)公寓可落戶(hù)，其出發(fā)點(diǎn)還是源于對(duì)人才導(dǎo)入的需求。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種政策可認(rèn)為是通過(guò)千方百計(jì)和多種渠道等模式，積極鼓勵(lì)各類(lèi)人才落戶(hù)。“但客觀(guān)來(lái)說(shuō)，戶(hù)籍政策一放松，預(yù)計(jì)將使得此類(lèi)公寓項(xiàng)目后續(xù)認(rèn)購(gòu)的性?xún)r(jià)比提高，有助于交易的上升。”

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

公寓市場(chǎng)供量巨大致銷(xiāo)售吃緊

公寓產(chǎn)品近年來(lái)屢受市場(chǎng)青睞，除了擁有優(yōu)越的地理位置、低于周邊住宅項(xiàng)目的價(jià)格外，最大特點(diǎn)就是不限購(gòu)。在各地限購(gòu)政策之下，不限購(gòu)的公寓滿(mǎn)足了很多人的購(gòu)房需求。

華星研策2018年年報(bào)顯示，2018年寧波公寓供應(yīng)面積為45萬(wàn)平方米，成交面積為32萬(wàn)平方米；成交均價(jià)為15178元/平方米，環(huán)比上漲近30%。另?yè)?jù)寧波中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年寧波公寓產(chǎn)品總供應(yīng)面積83.7萬(wàn)平方米，成交面積為31.2萬(wàn)平方米，同比上升67%。

寧波中原地產(chǎn)相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年上半年，寧波市公安局出臺(tái)購(gòu)買(mǎi)公寓可落戶(hù)的意見(jiàn)稿時(shí)，寧波公寓市場(chǎng)的供銷(xiāo)在3、4月就出現(xiàn)了一波明顯增長(zhǎng)，到7月正式文件出臺(tái)后反而不那么明顯了。”

“相比住宅，寧波各區(qū)公寓價(jià)格相差不多，平層在12000~16000元/平方米，復(fù)式精裝修在18000~21000元/平方米。”寧波某公寓項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

再看已實(shí)施了落戶(hù)政策滿(mǎn)一年的長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)。“去年新政出臺(tái)后，公寓成交量有了明顯增長(zhǎng)，特別是政策剛出臺(tái)的那幾個(gè)月。”小陶告訴記者，上半年公寓成交量有所下降。

小陶的說(shuō)法在湖南中原地產(chǎn)得到了印證。據(jù)湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至今年8月，長(zhǎng)沙公寓累計(jì)供應(yīng)量為140.7萬(wàn)平方米，同比上漲95.8%。其中8月單月供應(yīng)近40萬(wàn)平方米，為近兩年月度供應(yīng)最高峰，今年前8個(gè)月供應(yīng)量已為去年全年供應(yīng)量的89%；成交面積68.9萬(wàn)平方米，同比下滑17%；成交均價(jià)15725元/平方米，整體供銷(xiāo)比2.04。

“由于商業(yè)性質(zhì)用地待開(kāi)發(fā)量大，商鋪和寫(xiě)字樓去化周期長(zhǎng)等因素影響，公寓成了去化商業(yè)用地的主要方向。”湖南中原地產(chǎn)分析指出，目前長(zhǎng)沙整體供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，然而意向購(gòu)買(mǎi)群在一段時(shí)間內(nèi)卻沒(méi)有明顯增量，從而導(dǎo)致今年以來(lái)長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售吃緊。

盡管目前寧波、長(zhǎng)沙等地已可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)公寓落戶(hù)，但據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，大多數(shù)城市非住宅性質(zhì)的公寓產(chǎn)品依舊無(wú)法落戶(hù)，自然也不能作為學(xué)區(qū)房。而且，公寓產(chǎn)品大多使用的是商業(yè)水、電，且未通天燃?xì)?，水、電價(jià)格比民用水電要高出近一倍。雖然現(xiàn)在市面上也有民用水、電、天的公寓，但仍是少數(shù)。

“公寓可落戶(hù)，這其實(shí)屬于一個(gè)倒退政策。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一些城市在土地出讓時(shí)商業(yè)地塊規(guī)劃過(guò)多，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，而在限購(gòu)政策下，無(wú)論是投資需求還是剛性需求均被遏制。因此，一些城市通過(guò)給予公寓落戶(hù)、入學(xué)，甚至民水、民電、通燃?xì)獾日?，在化解商業(yè)庫(kù)存的同時(shí)，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)需求的一個(gè)補(bǔ)充。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，“盡管目前多個(gè)城市已出臺(tái)了這一政策，但并不能理解為購(gòu)房政策的放松，后期或?qū)?dòng)此類(lèi)物業(yè)交易的價(jià)格反彈。”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)