圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于降溫階段，但是從商品房銷售、房企到位資金等數(shù)據(jù)看，其實(shí)并沒有繼續(xù)惡化。房企“以價(jià)換量”的銷售策略總體上帶來(lái)了銷售業(yè)績(jī)和資金狀況的改善。預(yù)計(jì)4季度，房企會(huì)采取更加積極主動(dòng)的“以價(jià)換量”策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，今年全年有望刷新2018年創(chuàng)造的15萬(wàn)億銷售額的歷史紀(jì)錄。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持低位

從投資指標(biāo)看，1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資98008億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速與1—8月份持平；房屋新開工面積165707萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15454萬(wàn)平方米，同比下降20.2%，降幅比1—8月份收窄5.4個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8186億元，同比下降18.2%，降幅收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

在連續(xù)4個(gè)月增速回落并創(chuàng)年內(nèi)新低后，9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速與8月的低點(diǎn)持平，并沒有像之前預(yù)期的那樣繼續(xù)下降。同時(shí)，土地購(gòu)置指標(biāo)雖然繼續(xù)下降，但降幅有所收窄。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年土地?cái)?shù)據(jù)相對(duì)低迷，但近期開始有所改善了。當(dāng)然房企對(duì)于土地市場(chǎng)總體以保守為策略，除非是聯(lián)合拿地，否則購(gòu)地不會(huì)太激進(jìn)。但部分房企近期已經(jīng)采取了逆周期拿地的策略，土地溢價(jià)率不高，有效地控制了購(gòu)地的成本。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，“金九不金”在投資側(cè)表現(xiàn)明顯，預(yù)計(jì)在慣性作用下，房企開發(fā)投資在4季度還將維持一定增速，但房企拿地會(huì)更為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)將進(jìn)一步降溫，4季度土地的流拍或?qū)⒊蔀橐环N常態(tài)。

商品房銷售指標(biāo)連續(xù)3個(gè)月反彈

從銷售指標(biāo)看，1—9月份，商品房銷售面積119179萬(wàn)平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額111491億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

這是商品房銷售指標(biāo)連續(xù)第3個(gè)月反彈，但商品房銷售面積仍維持了9個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

從9月單月來(lái)看，銷售市場(chǎng)較活躍，同環(huán)比均有上漲。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)商品房銷售面積高達(dá)1.733億平方米，同比上漲了2.9%；銷售額高達(dá)1.6萬(wàn)億元，同比上漲了9.4%。

對(duì)于9月單月銷售反彈的原因，諸葛找房副總裁苑承建認(rèn)為，是以價(jià)換量策略使得9月銷售數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。從近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)看，全國(guó)商品房銷售價(jià)格自7月達(dá)到高點(diǎn)后連續(xù)兩個(gè)月下降，簡(jiǎn)單測(cè)算，9月全國(guó)商品房銷售價(jià)格環(huán)比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比8月下降0.4%，比7月下降2.85%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，1-9月份，商品房銷售面積同比跌幅為0.1%，說(shuō)明了當(dāng)前房屋交易市場(chǎng)雖然是降溫的，但絕對(duì)不悲觀。所謂的金九成色不足，更應(yīng)該理解為樓盤供應(yīng)增加導(dǎo)致具體樓盤的看盤詢價(jià)數(shù)量有所減少，但全國(guó)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。預(yù)計(jì)10月份受部分城市定向限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)預(yù)期或有改善，也容易帶來(lái)一定的市場(chǎng)交易反彈。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2019年全年有望再次刷新2018年創(chuàng)造的15萬(wàn)億銷售額的歷史紀(jì)錄。

房企資金狀況有所緩解

從房企資金情況看，1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金130571億元，同比增長(zhǎng)7.1%，增速比1—8月份加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是該指標(biāo)連續(xù)4個(gè)月回落后首次出現(xiàn)反彈。

其中，國(guó)內(nèi)貸款19689億元，增長(zhǎng)9.1%；利用外資104億元，增長(zhǎng)1.4倍；自籌資金42024億元，增長(zhǎng)3.5%；定金及預(yù)收款43877億元，增長(zhǎng)9.0%；個(gè)人按揭貸款19900億元，增長(zhǎng)13.6%。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站截圖

“在連續(xù)幾個(gè)月出現(xiàn)資金惡化的情況下，房企9月份出現(xiàn)了資金面緩解，包括外資、購(gòu)房按揭等數(shù)據(jù)增長(zhǎng)較快。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，今年前三季度，人民幣貸款增加13.63萬(wàn)億元，同比多增4867億元。分部門看，住戶部門貸款增加5.68萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.54萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加4.14萬(wàn)億元，而2018年前3季度僅增加3.83億元。

苑承建認(rèn)為，銷售回款成為開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式，1-9月，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)9%，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)13.6%，較1-8月均有明顯上漲，推動(dòng)開發(fā)企業(yè)到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。但他同時(shí)指出，國(guó)內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，資金壓力仍非常大。

苑承建預(yù)計(jì)，4季度，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取更加積極主動(dòng)的“以價(jià)換量”策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降；融資環(huán)境收緊進(jìn)一步影響開發(fā)企業(yè)的投資預(yù)期及投資能力，新開工面積或進(jìn)一步下降，開發(fā)投資增速在當(dāng)前水平略有下降。

來(lái)源：中國(guó)證券網(wǎng) 張達(dá)