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年關(guān)將近，不少上市公司開(kāi)始了例行的“年末沖業(yè)績(jī)”環(huán)節(jié)，10月以來(lái)，已有超10家上市公司披露售賣(mài)公司房產(chǎn)的公告，而其中多數(shù)公司前三季度業(yè)績(jī)慘淡，扣非凈利潤(rùn)多為負(fù)數(shù)。

有業(yè)內(nèi)人士指出，上市公司通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)增厚業(yè)績(jī)本無(wú)可厚非，但是如果通過(guò)這種方式在年末突擊調(diào)節(jié)利潤(rùn)，甚至配合二級(jí)市場(chǎng)炒作，那么無(wú)疑將損害投資者尤其是中小投資者的利益，不利于資本市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

香梨股份被質(zhì)疑突擊創(chuàng)利

12月4日，因?yàn)閮晒P房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的交易，主營(yíng)業(yè)務(wù)為果品銷(xiāo)售的新疆香梨，收到了上交所的問(wèn)詢(xún)函。

12月2日晚間，香梨股份發(fā)布了多份公告，涉及一賣(mài)一買(mǎi)兩筆房地產(chǎn)交易。該公司在擬以2492.26萬(wàn)元的定價(jià)出售公司位于新疆庫(kù)爾勒市圣果路圣果名苑小區(qū)內(nèi)辦公樓房地產(chǎn)的同時(shí)，又?jǐn)M以自有資金6741.00萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)位于新疆烏魯木齊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)翠湖路上的兩層商業(yè)辦公樓。

對(duì)于出售庫(kù)爾勒市辦公樓地產(chǎn)的目的，香梨股份解釋稱(chēng)，是為了盤(pán)活資產(chǎn)，提高公司資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益；而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)新疆烏魯木齊開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)辦公樓的目的，公司則解釋稱(chēng)，是為滿足公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，拓展業(yè)務(wù)及優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善與公司投資者的溝通環(huán)境和效率，同時(shí)提高公司資金使用效率并取得合理投資回報(bào)，且收購(gòu)的其中部分樓層面積將作為公司業(yè)務(wù)部門(mén)辦公地點(diǎn)，剩余面積出租或其他使用。

關(guān)于上述兩筆交易的公告發(fā)出后，新疆香梨迅速收到了來(lái)自上交所的問(wèn)詢(xún)，焦點(diǎn)集中在這兩筆交易的目的以及合理性上。

在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)方面，事實(shí)上新疆香梨截至今年9月30日時(shí)，公司的貨幣資金僅有7790.22萬(wàn)元，而且公司的前三季度營(yíng)業(yè)收入更僅有665.71萬(wàn)元，而購(gòu)置房產(chǎn)的花費(fèi)卻達(dá)到6741萬(wàn)元；此外，打算將所購(gòu)房產(chǎn)作為辦公地點(diǎn)的新疆香梨，2018年年報(bào)中顯示的公司職工人數(shù)僅為48人。因此，上交所要求新疆香梨補(bǔ)充披露公司購(gòu)置商業(yè)樓的合理性。

在出售房產(chǎn)方面，由于新疆香梨出售房產(chǎn)的對(duì)象是自身的控股股東，且新疆香梨今年前三季度的凈利潤(rùn)為負(fù)，因此上交所要求香梨股份說(shuō)明本次房產(chǎn)出售的商業(yè)實(shí)質(zhì)是否存在年末突擊創(chuàng)利的情況，并要求會(huì)計(jì)師發(fā)表明確的意見(jiàn)。

值得一提的是，在過(guò)去兩年時(shí)間里，新疆香梨也均通過(guò)出售公司所持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)，以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地使用權(quán)被征用獲得賠償?shù)确绞?，獲得了不少營(yíng)業(yè)外的收入。如果沒(méi)有這些收入，那么公司2017年、2018年的扣非凈利潤(rùn)均顯示為負(fù)數(shù)。

事實(shí)上，如果單看扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)，自2011年以來(lái)，香梨股份全部都處于虧損的狀態(tài)，而且近兩年的扣非凈利潤(rùn)虧損金額有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。也就是說(shuō)，如果沒(méi)有各類(lèi)非經(jīng)常性的收益，香梨股份可能早已因連續(xù)虧損而面臨退市的情況。

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10月來(lái)超10家公司甩賣(mài)房產(chǎn)

事實(shí)上，像香梨股份一樣出售房地產(chǎn)獲得非經(jīng)常性收益，從而增亮業(yè)績(jī)的上市公司并不在少數(shù)。

據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年10月以來(lái)，已有云天化、保變電氣、昂立教育、中成股份、海正藥業(yè)、中房股份、*ST中安、曙光股份、凱文教育、國(guó)發(fā)股份等十?dāng)?shù)家公司披露了出售公司所持房地產(chǎn)的相關(guān)公告。

中新經(jīng)緯記者發(fā)現(xiàn)，在上述的10家公司里，除了昂立教育之外，其余9家上市公司今年前三季度的扣非凈利潤(rùn)均為負(fù)數(shù)。

其中，不少公司為了賣(mài)房也是費(fèi)盡心思。

今年以來(lái)，海正股份在今年4月10日就已經(jīng)提交了臺(tái)州市椒江區(qū)君悅大廈27套公寓的掛牌申請(qǐng)，但是此后的公開(kāi)拍賣(mài)中僅成交7套。10月24日，海正藥業(yè)再度公告稱(chēng)，公司再次向臺(tái)交所提交了臺(tái)州市椒江區(qū)君悅大廈20套公寓掛牌申請(qǐng)，相關(guān)房產(chǎn)將委托臺(tái)交所通過(guò)拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓。

另一家上市公司中成股份，在賣(mài)房的同時(shí)甚至表示要附贈(zèng)停車(chē)位。根據(jù)公司的《關(guān)于以公開(kāi)掛牌方式出售資產(chǎn)的議案》公告，公司本次出售的資產(chǎn)為公司所屬的位于北京市豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)西路188號(hào)二區(qū)8號(hào)樓1-12層房地產(chǎn)及附屬車(chē)位，總價(jià)值達(dá)2.75億元。據(jù)披露，資產(chǎn)房屋建筑面積為5992.69平方米，對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積為2361.47平方米，附屬承租取得車(chē)位共計(jì)60個(gè)，其中30個(gè)地上停車(chē)位、30個(gè)地下停車(chē)位。

而11月29日剛剛發(fā)布公告，擬出售交易總額1.33億元房產(chǎn)的中房股份，公司2018年的凈利潤(rùn)為負(fù)，且今年前三季度公司仍舊虧損2173.28萬(wàn)元。因此收到了上交所的問(wèn)詢(xún)函，被要求說(shuō)明出售投資型房地產(chǎn)是否為避免因營(yíng)收低于1000萬(wàn)元或連續(xù)2年凈利潤(rùn)為負(fù)，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

專(zhuān)家：警惕上市公司年末賣(mài)房突擊利潤(rùn)

上市公司賣(mài)房的現(xiàn)象一直存在。2017年全年，上市公司發(fā)布出售房產(chǎn)的公告超過(guò)40次，而2018年則超過(guò)50次。

事實(shí)上，早在2017年底，證監(jiān)會(huì)就曾公開(kāi)表態(tài)，上市公司在法律法規(guī)恰當(dāng)范圍內(nèi)、在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)則內(nèi)調(diào)節(jié)利潤(rùn)有利于真實(shí)反映企業(yè)價(jià)值，但上市公司年末突擊利潤(rùn)調(diào)節(jié)不能真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和現(xiàn)金流量。如果上市公司利用出售資產(chǎn)，變更會(huì)計(jì)準(zhǔn)則人為操縱利潤(rùn)，甚至配合二級(jí)市場(chǎng)炒作，就會(huì)嚴(yán)重?fù)p害投資者的利益，扭曲資本市場(chǎng)正常定價(jià)機(jī)制，不利于資本市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)此，需要從嚴(yán)監(jiān)管。

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新對(duì)中新經(jīng)緯記者表示，對(duì)于一些主業(yè)薄弱甚至虧損的公司，往往會(huì)在年底通過(guò)變賣(mài)公司資產(chǎn)的方式來(lái)美化業(yè)績(jī)，以達(dá)到蒙蔽投資者的目的。而對(duì)于那些因持續(xù)虧損面臨“ST”風(fēng)險(xiǎn)的上市公司來(lái)說(shuō)，采取這種方式粉飾業(yè)績(jī)更是一種耍賴(lài)行為。

“一個(gè)公司想要提升業(yè)績(jī)，一般要從產(chǎn)業(yè)升級(jí)、科技創(chuàng)新的角度去實(shí)現(xiàn)，通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)來(lái)粉飾業(yè)績(jī)的行為是難以長(zhǎng)久的，因此投資者應(yīng)該盡可能遠(yuǎn)離這種變賣(mài)資產(chǎn)的股票。當(dāng)然，并不是所有變賣(mài)資產(chǎn)的公司都有問(wèn)題，一些公司變賣(mài)資產(chǎn)是為了讓公司轉(zhuǎn)型，主要是拋售不良資產(chǎn)，這類(lèi)公司往往具有較強(qiáng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)以及明確的規(guī)劃，投資者們對(duì)有變賣(mài)資產(chǎn)行為的公司應(yīng)該區(qū)分看待。”董登新說(shuō)道。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝亦指出，“A股中一些上市公司出售房產(chǎn)可能是為了盤(pán)活資產(chǎn)，但更大可能是由于業(yè)績(jī)不佳，希望借此扭虧或增加利潤(rùn)。不過(guò)，由于地產(chǎn)調(diào)控等因素，高價(jià)房產(chǎn)的出售難度在加大，一些公司也不得不降價(jià)出售。變賣(mài)房產(chǎn)獲得的收益是非經(jīng)常性收益，對(duì)相關(guān)公司中長(zhǎng)期影響有限。”

宋清輝稱(chēng)，一些上市公司年末突擊調(diào)節(jié)利潤(rùn)，甚至配合二級(jí)市場(chǎng)炒作，嚴(yán)重?fù)p害投資者尤其是中小投資者的利益，扭曲資本市場(chǎng)正常的定價(jià)機(jī)制和優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)功能，不利于資本市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。與此同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告無(wú)法真實(shí)、完整地反映公司報(bào)告期的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量。當(dāng)前，監(jiān)管層對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管具有明顯加強(qiáng)的趨勢(shì)，將逐漸會(huì)為投資者營(yíng)造出清朗的投資氛圍。

中新經(jīng)緯客戶端 吳亦涵