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又一長租公寓"倒下"，全國已有近50家爆倉，中小型長租公寓進入真正的寒冬？

券商中國 2019-12-22 07:21:11

今年以來，長租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經(jīng)營困境，爆倉的公寓品牌更是一個接著一個。

12月18日，上海市公安局浦東分局發(fā)布“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報稱，12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強制措施。

券商中國記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，盡管警方?jīng)]有具體寫名字，但經(jīng)過多方求證，上述孫某元正是上海淶潤實業(yè)有限公司法人孫元元，也是上海長租公寓品牌源淶國際董事長。而據(jù)媒體報道，目前，源淶國際總部已人去樓空。

而近期，杭州、南京也相繼有公寓爆倉。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國爆倉的公寓品牌在50家左右。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年，中小型長租公寓機構(gòu)將進入到真正的寒冬，面臨政策嚴(yán)，融資難，獲客難的困境，同時隨著國有租賃房源的大規(guī)模開業(yè)，還將面對更加強勁的“競爭對手”。

源淶國際董事長被刑拘

12月18日，上海市公安局浦東分局發(fā)布“鑫聚財公司”案件偵辦情況通報稱，根據(jù)群眾報案，對“鑫聚財公司”以涉嫌非法吸收公眾存款罪立案偵查。12月3日，警方對“鑫聚財公司”實際控制人孫某元等4名犯罪賺疑人依法采取刑事拘留強制措施。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂告訴券商中國記者，盡管警方?jīng)]有具體寫名字，但經(jīng)過多方求證，鑫聚財公司實際控制人孫某元正是上海淶潤實業(yè)有限公司法人孫元元，也是上海長租公寓品牌源淶國際董事長。“鑫聚財公司”是長租供應(yīng)鏈金融的P2P公司，通過鑫聚財平臺融資的錢投資去向為源淶國際公寓。

12月20日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道消息稱，目前，源淶國際位于上海市某科技服務(wù)園的企業(yè)總部已人去樓空。根據(jù)源淶國際員工、部分房源的業(yè)主反饋的情況來看，公司從8月份開始陷入資金困境。

券商中國記者從某招聘網(wǎng)站上了解到，源淶國際成立于2013年，歷經(jīng)5年多的高速發(fā)展已經(jīng)成為中國領(lǐng)先的高端公寓資產(chǎn)管理商。超過100億元管理資產(chǎn)規(guī)模，現(xiàn)有房源1000套，2019年將增至3000套。

“一個30多歲的小伙子，本來前途無量，2014年創(chuàng)業(yè)做公寓，也趕上風(fēng)口，也拿到融資，但不擅長管理，也不懂現(xiàn)金流，最后鋌而走險搞非法集資了！”全靂說。

全國近50家公寓品牌爆倉

今年下半年以來，已有多家長租公寓機構(gòu)陷入資金困局。

8月，總部位于南京的樂伽公寓發(fā)公告稱，“近期因公司經(jīng)營不善，無力履行合同。公司已盡最大努力通過多種途徑積極自救，但均未見效。目前公司已停止經(jīng)營，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款。”公告還稱，公司“高進低出”的經(jīng)營模式存在嚴(yán)重缺陷，已對長租公寓市場帶來較大風(fēng)險，加之公司內(nèi)部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)停的現(xiàn)狀。

10月3日，河南悅?cè)绻l(fā)布公告稱，“由于市場環(huán)境的變化（鄭州租金連續(xù)三年下滑）、自身組織和經(jīng)營能力不夠強等種種原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600套分散式公寓面臨巨大的經(jīng)營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營。故公司全體原股東已于2019年9月忍痛接受并購重組。”

10月14日，南京君創(chuàng)公寓發(fā)布公告稱，近期公司因市場的不穩(wěn)定，空置房源較多，虧損較大，且部分租客遲遲不能結(jié)清尾款，導(dǎo)致公司不能正常運營資金鏈斷裂，無能力履行合同。目前，公司已停止經(jīng)營所有業(yè)務(wù)。

10月28日，杭州“中擇房產(chǎn)”公告稱，“因公司經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，后期可能會有部分房東的房租支付不了。”11月20日，中擇房產(chǎn)被爆出因資金鏈斷裂已停止運營，并向房東打了2000萬元的欠條。

11月，南京友居公寓也因資金鏈斷裂，深陷爆倉危機。

據(jù)房東東根據(jù)各大媒體及公開信息統(tǒng)計，截至12月1日，全國爆倉的公寓品牌在50家左右，其中，杭州有13家，占比超過20%，成為“重災(zāi)區(qū)”。

圖片來源：房東東

全靂指出，長租公寓的爆倉大部分都死在不懂基本的財務(wù)知識以及拿了風(fēng)投融資盲目擴張之上。一個好的公寓老板不僅要懂運營，更要懂資金籌劃和預(yù)算管理。

樂乎公寓CEO羅意也認(rèn)為，長租公寓的經(jīng)營困境多數(shù)是因為很多投資者和運營者缺乏基本的運營能力。

在全靂看來，2020年，中小型長租公寓機構(gòu)將進入到真正的寒冬，面臨政策嚴(yán)，融資難，獲客難的困境，同時隨著國有租賃房源的大規(guī)模開業(yè)，還將面對更加強勁的“競爭對手”。他建議，中小型長租公寓機構(gòu)要修練內(nèi)功，不再擴大規(guī)模；減少人工，提升坪效產(chǎn)出；通過長短租結(jié)合，降低閑置率；選擇轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)讓也是一條出路。

租賃市場監(jiān)管持續(xù)加強

作為長租公寓爆雷的“重災(zāi)區(qū)”，杭州近期持續(xù)加強租賃市場監(jiān)管。

10月12日，杭州市住保房管局開會全面部署新一輪杭州住房租賃中介機構(gòu)亂象專項整治工作。

11月14日，杭州市住保房管局發(fā)布《杭州市住房租賃合同網(wǎng)簽備案管理辦法》，要求通過杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同并辦理房屋租賃登記備案，并且使用《杭州市房屋租賃合同》等示范文本。

11月26日，杭州市住保房管局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行制定發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，包括適用范圍、監(jiān)管要求、賬戶變更、公示監(jiān)督、風(fēng)險防控金設(shè)立、風(fēng)險防控金使用、風(fēng)險防控金調(diào)整、資金繳交、風(fēng)險警示、行政管理等十個方面內(nèi)容，將進一步加強住房租賃市場監(jiān)管，規(guī)范住房租賃企業(yè)行為，防范住房租賃市場風(fēng)險，保障租戶及房東合法權(quán)益，促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其中明確要求，從事住房租賃業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)，應(yīng)在杭州市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報市房產(chǎn)行政主管部門備案。住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。“托管式”住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金，風(fēng)險防控金不得隨意使用。

從全國來看，為打擊住房租賃中介機構(gòu)亂象，住建部持續(xù)開展整治住房租賃中介機構(gòu)亂象專項行動，對違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)進行查處和曝光。

11月5日，住建部等6部門通報了各地在整治住房租賃中介機構(gòu)亂象中查處的7起違法違規(guī)典型案例：

一、深圳市龍崗區(qū)住房租賃“黑中介”惡意克扣押金租金，暴力驅(qū)逐承租人。

二、上海“安居客”網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息。

三、小家聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（北京）有限公司合肥分公司違規(guī)開展租賃消費貸款業(yè)務(wù)。

四、西安小青蛙房地產(chǎn)營銷策劃有限公司違規(guī)為保障性住房提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

五、昆明某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司員工楊某翔隱瞞租賃信息，侵吞租金。

六、杭州聚成房地產(chǎn)代理有限公司擅自發(fā)布出租房源信息。

七、周口舒心居房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司“高收低租”騙取租金。

11月26日，住建部等6部門又通報了第二批共6起違法違規(guī)典型案例：

一、北京世紀(jì)恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司暴力驅(qū)逐承租人。

二、武漢錦寓通達房地產(chǎn)代理有限公司惡意克扣承租人押金，侵占出租人租金。