每經(jīng)記者｜陳 晴每經(jīng)編輯 文 多    

蘇寧易購(gòu)身陷資金困局之后，近日，南昌蘇寧置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱南昌蘇寧置業(yè)）旗下南昌蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目資產(chǎn)擬被出售，而接盤者正是鄂武商A（000501，SZ；昨日收盤價(jià)11.1元）。

此次資產(chǎn)出售定價(jià)為33億元。對(duì)于蘇寧置業(yè)來(lái)說(shuō)，交易最終達(dá)成，無(wú)疑有助于緩解當(dāng)前的流動(dòng)性壓力。對(duì)于鄂武商A來(lái)說(shuō)，則是公司首次走出湖北。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，33億元的對(duì)價(jià)對(duì)于鄂武商A來(lái)說(shuō)也不是小數(shù)目。

公司同日公告稱，擬以該項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程提供抵押，適時(shí)轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押，向興業(yè)銀行股份有限公司武漢分行（以下簡(jiǎn)稱興業(yè)武漢分行）申請(qǐng)貸款不超過(guò)19.8億元。

標(biāo)的相關(guān)土地使用權(quán)被抵押

鄂武商A是湖北省商業(yè)龍頭企業(yè)，主要從事購(gòu)物中心及超市業(yè)態(tài)的商品銷售業(yè)務(wù)。關(guān)于此次資產(chǎn)收購(gòu)，早在8月13日就曾有鄂武商A投資者在互動(dòng)平臺(tái)上提問(wèn)。

一個(gè)月后即9月13日下午，鄂武商A公告稱，擬收購(gòu)南昌蘇寧置業(yè)持有的南昌市東湖區(qū)廣場(chǎng)北路以東、省府北二路以南控規(guī)SF01-04（以下稱“1-4”）、SF01-05（以下稱“1-5”）地塊在建商業(yè)項(xiàng)目。

本次資產(chǎn)收購(gòu)總價(jià)款為33億元，其中標(biāo)的項(xiàng)目中資產(chǎn)對(duì)價(jià)為21.12億元，鄂武商A支付給未來(lái)一定期間內(nèi)總包方等施工方、供應(yīng)商的價(jià)款為11.88億元。

標(biāo)的項(xiàng)目所占之土地使用權(quán)均設(shè)置了抵押登記。具體來(lái)說(shuō)，1-4地塊與1-5地塊以興業(yè)銀行南昌分行為抵押權(quán)人設(shè)定抵押，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為18億元，目前尚待償還的主債權(quán)數(shù)額約12.07億元，債務(wù)履行期限為2019年4月22日至2022年4月21日。

此外，1-5地塊還以蘇寧商業(yè)保理有限公司為抵押權(quán)人設(shè)定抵押，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為60億元，債務(wù)履行期限為2020年10月9日至2021年10月9日。 重重債務(wù)和抵押之下，相關(guān)土地使用權(quán)后續(xù)能否順利過(guò)戶？作為此次交易對(duì)方的南昌蘇寧置業(yè)，是蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱蘇寧置業(yè)）100%持股的公司。啟信寶顯示，蘇寧置業(yè)的大股東是張近東，即蘇寧易購(gòu)曾經(jīng)的實(shí)際控制人。

根據(jù)啟信寶數(shù)據(jù)，截至2021年8月16日，南昌蘇寧置業(yè)累計(jì)欠增值稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加等各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)超過(guò)4000萬(wàn)元。

另?yè)?jù)蘇寧易購(gòu)近期發(fā)布的半年報(bào)，上半年尤其是二季度，受到階段性流動(dòng)性壓力。這種情況下，蘇寧易購(gòu)今年上半年凈虧損34.52億元，張近東也失去了蘇寧易購(gòu)實(shí)際控制人之位。

就標(biāo)的資產(chǎn)的過(guò)戶事項(xiàng)，9月14日，鄂武商A證券事務(wù)代表張媛接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司已經(jīng)聘請(qǐng)了專業(yè)的評(píng)估公司和中介機(jī)構(gòu)介入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了整體的評(píng)估和調(diào)查。

鄂武商A公告中則提示風(fēng)險(xiǎn)稱，公司已在交易協(xié)議中明確約定了交易對(duì)方的各項(xiàng)義務(wù)，以及違反義務(wù)、承諾時(shí)對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，公司在交易推進(jìn)過(guò)程中也將及時(shí)跟進(jìn)協(xié)議履行情況，一旦發(fā)現(xiàn)可能影響交易順利實(shí)施的情形將及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。

南昌蘇寧置業(yè)承諾，在鄂武商A支付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)前解除為蘇寧商業(yè)保理有限公司提供的抵押擔(dān)保。

首次嘗試湖北省外布局

作為湖北本土的商業(yè)龍頭企業(yè)，鄂武商A此次收購(gòu)是公司首次跨省布局。為何公司決定走出湖北，遠(yuǎn)赴江西南昌收購(gòu)資產(chǎn)？

張媛表示，公司希望嘗試出省做項(xiàng)目，而南昌距離武漢比較近，“公司在湖北十堰也有項(xiàng)目，從車程和距離來(lái)看，相比十堰，南昌距離武漢甚至更近一些”。

至于看中南昌蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目的原因，張媛介紹，標(biāo)的項(xiàng)目的定位與公司比較相近。該項(xiàng)目定位偏向于重奢方向，而在重奢領(lǐng)域，公司前期已經(jīng)和一些品牌有所接觸。

鄂武商A在重奢業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)頗有經(jīng)驗(yàn)，公司旗下的武漢國(guó)際廣場(chǎng)是武漢知名的高檔購(gòu)物中心，公司2020年年報(bào)中也自稱“公司是華中區(qū)檔次最高、集聚奢侈品最多的零售企業(yè)”。

盡管如此，對(duì)于鄂武商A來(lái)說(shuō)，33億元的收購(gòu)也不是小數(shù)目。除了南昌蘇寧廣場(chǎng)，公司還有另一個(gè)大項(xiàng)目——即投資超百億的夢(mèng)時(shí)代項(xiàng)目正在建設(shè)中。今年9月份，公司曾經(jīng)在投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上回復(fù)稱，夢(mèng)時(shí)代項(xiàng)目預(yù)計(jì)2022年開業(yè)，該項(xiàng)目施工、招商工作正在有序推進(jìn)中。

兩大項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)，鄂武商A的資金能否跟上？“我們已經(jīng)做好了資金安排的計(jì)劃。”張媛表示。

為了籌措資金，9月13日下午鄂武商A公告稱，擬以標(biāo)的項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程提供抵押，適時(shí)轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押，向興業(yè)銀行股份武漢分行申請(qǐng)貸款不超過(guò)19.8億元，貸款期限不超過(guò)7年。

資金的考驗(yàn)之余，新零售時(shí)代，實(shí)體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)也面臨重重挑戰(zhàn)。鄂武商A此次收購(gòu)前景如何？9月14日，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授吳先明接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此次南昌蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目資產(chǎn)出售，背景是蘇寧方面的財(cái)務(wù)出現(xiàn)困難，不代表項(xiàng)目本身不佳。而商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)效果，與當(dāng)?shù)貐^(qū)位條件、競(jìng)爭(zhēng)格局等多個(gè)因素有關(guān)。

“南昌蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目是一個(gè)機(jī)會(huì)。”吳先明認(rèn)為，蘇寧方面財(cái)務(wù)困難之時(shí)，對(duì)于鄂武商來(lái)說(shuō)正好是并購(gòu)的時(shí)機(jī)。而從管理來(lái)看，鄂武商在武漢國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目上已經(jīng)積累了經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)可向南昌蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目輸出。

鄂武商A公告中則提示風(fēng)險(xiǎn)稱，標(biāo)的項(xiàng)目是公司第一次在湖北省外布局的嘗試，盡管公司多年從事商業(yè)運(yùn)營(yíng)，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，但地域差異與跨省經(jīng)營(yíng)仍將對(duì)公司固有的經(jīng)營(yíng)模式、管理能力、經(jīng)營(yíng)思路及理念帶來(lái)一定挑戰(zhàn)。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，公司已積極著手組建標(biāo)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并盡快熟悉南昌當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及消費(fèi)者的特點(diǎn)，力求在保持公司過(guò)往經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)、內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡早實(shí)現(xiàn)標(biāo)的項(xiàng)目在業(yè)績(jī)上的貢獻(xiàn)。