每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜魏文藝 何小桃 易啟江    

12月27日上午，北京市房山區(qū)拱辰0017、0019地塊經(jīng)歷28輪競價(jià)之后，總價(jià)達(dá)到18.63億元價(jià)格上限，溢價(jià)率15%，最終被中建智地收入囊中。

這是北京第三輪集中供地中唯一一宗現(xiàn)場競價(jià)地塊。

至此，2021年北京三批次集中供地全部結(jié)束，總計(jì)攬金約1900億元，“一熱二冷三觀望”成為今年土拍市場的概況。

國企唱主角

第三批集中供地成交過程比預(yù)想的迅速。

12月24日，在第三批次商品住宅用地掛牌報(bào)價(jià)截止時(shí)，9宗地當(dāng)日成交，2宗地流拍，僅有房山1宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)環(huán)節(jié)。

根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，北京第三批次供應(yīng)12宗住宅用地，最終成交10宗，其中7宗底價(jià)成交，成交規(guī)劃建筑面積90.98萬平方米，總成交金額276.83億元。

來源：中指院

中指院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛認(rèn)為：“本次成交的地塊整體特征為單價(jià)低，房價(jià)均不高，并且有較大利潤空間。比如房山地塊地價(jià)均價(jià)在16000元/平方米左右，周邊房價(jià)均價(jià)為38000元/平方米。門頭溝兩宗底價(jià)成交地塊地價(jià)均價(jià)為24000元/平方米，周邊房價(jià)均價(jià)為45000~55000元/平方米，而一河之隔的石景山區(qū)可達(dá)到60000元/平方米左右，價(jià)格方面對剛需人群比較友善。”

此前被看好的朝陽區(qū)勁松街道0408-646地塊并未受到預(yù)期中的歡迎，僅以11.4億元底價(jià)成交，成交樓面地價(jià)28423元/平方米，由中國葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，甚至未進(jìn)入現(xiàn)場競價(jià)階段。

從成交結(jié)果看，第三批集中供地國企成為絕對主角。除上文提及的房山拱辰、朝陽勁松外，門頭溝兩地塊分別被金地14.84億元、金茂11.68億元競得，延慶地塊由中建方程以3.9億元競得。

尤其是東壩地塊（1101-A002-1、1101-A003-1地塊；1101-A002-2、1101-A003-2地塊；1101-A002-3地塊），起拍總價(jià)175.3億元，由京投發(fā)展聯(lián)合體競得。

張曉飛表示：“京投獲得該地塊屬于錦上添花，不管是完善配套還是開發(fā)建設(shè)，對政府和建設(shè)單位都是雙贏。”

值得注意的是，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，該地塊屬于北京新探索的“期地”（地鐵車輛段蓋上開發(fā)根據(jù)地鐵建設(shè)時(shí)序分期交地）出讓模式，分為1年內(nèi)交付落地區(qū)、2年內(nèi)交付上蓋區(qū)。

付款流程方面，3宗地11.22億+9.7億+14.2億共計(jì)35.1億元保證金，2022年1月上旬交齊政府收益，分別為9.9億+8.2億+12億共計(jì)30.1億元，剩余110.1億元將在京投交地后陸續(xù)支付。

北京鏈家研究院院長高原認(rèn)為：“在企業(yè)競買方面設(shè)置的資格要求使得開發(fā)企業(yè)拿地既需要資金也要具備資格，高成本、低利潤、多限制等因素下，企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎，北京土地市場拿地企業(yè)以央企、地方國企為主。”

圖片來源：攝圖網(wǎng)501577531

由熱轉(zhuǎn)冷

從第三批次土拍結(jié)果來看，房企依然在積極進(jìn)軍北京市場，但拿地結(jié)構(gòu)和思路發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。從第一批次土拍市場一片大好，到二批次的集體遇冷重新審視之后，三批次土拍拿地結(jié)構(gòu)由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”。

2021年，北京集中供地成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬平方米，土地出讓金1899.94億元，出讓金較上一年同比增長9.35%。三次出讓表現(xiàn)比較明顯的變化是拿地企業(yè)的態(tài)度。一批次火熱之后，二批次民企基本躺平，三批次依舊在觀望，其原因主要是受自有資金影響難以出手拿地。

值得注意的是，北京第二批集中供地，有26宗地塊暫停掛牌，第三批集中供地也產(chǎn)生了兩宗流拍地塊。高原認(rèn)為：“從集中拍賣成交情況來看，首批次全成交無流拍，二批次地塊流拍率近6成，三批次地塊也有兩宗流拍；溢價(jià)率呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢，第三批次超9成底價(jià)成交。”

“土拍由熱轉(zhuǎn)冷的原因在于，一方面土地本身，優(yōu)質(zhì)地塊、有效供應(yīng)地塊數(shù)量較少，土地成本持續(xù)攀高；另一方面，土地供應(yīng)節(jié)奏及結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)配，部分土地容積率、限高等限定指標(biāo)加大實(shí)際建設(shè)難度。”

高原預(yù)計(jì)，2022年北京土地市場將保持穩(wěn)定態(tài)勢，短期內(nèi)仍以集中式供應(yīng)為主，供應(yīng)體量穩(wěn)定在300公頃左右，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)性向保障性租賃住房傾斜。主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)槠皆鲁牵形挥?-5環(huán)，部分核心區(qū)域或?qū)⒘阈浅鲎屜∪眱?yōu)質(zhì)地塊。出讓規(guī)則上堅(jiān)持“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)將成為長期趨勢，政策性工具包將針對市場表現(xiàn)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)控。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)501577531