新年伊始，物管行業(yè)的資本故事在冬日里悄悄翻入新章。

1月7日，龍湖集團融合了原先智慧服務和商業(yè)運營的核心能力，發(fā)布了全新品牌龍湖智創(chuàng)生活。并以此為基礎，啟動了分拆上市的進程。

拆分上市的消息，一時激起巨大波瀾。億翰智庫在此前的報告中稱，自物業(yè)板塊估值趨于理性以來，熱情的資金多保持觀望態(tài)度，市場急需新的優(yōu)質標的來攪動，再次釋放行業(yè)活力。

機構的關注，很大程度上反映了龍湖智創(chuàng)生活的體量與商業(yè)模式——4.4億方的戰(zhàn)略簽約面積與物管、商管的業(yè)務構成，這些內容均是機構喜聞樂見的。但關注度的來源不僅于此，作為明確分拆物管業(yè)務的老牌TOP10房企，市場是有更多期待的。

在過去，母公司的實力是資本市場衡量物企價值的重要指標，持續(xù)的交付面積輸出，財務層面的穩(wěn)健等等，均是判斷分拆后未來發(fā)展?jié)摿Φ暮诵囊蛩?。這并非沒有依據，一個實際的案例，母體強健的碧桂園服務，在去年依靠積極的收并購，與曾經的同行人拉開差距，穩(wěn)穩(wěn)坐上了規(guī)模的頭把交椅。

多年來，穩(wěn)健的財務與成熟的經營性業(yè)務，是龍湖集團長期的標簽，人們不禁好奇，作為其分拆推出的輕資產平臺——龍湖智創(chuàng)生活，又將生長成什么模樣？

承載空間

龍湖智創(chuàng)生活招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活服務運營購物中心60個，合計在管面積580萬平方米。

根據沙利文報告數據，截至2020年末，按運營項目數量計，龍湖智創(chuàng)生活在中國所有購物中心運營服務提供商中排名第六；按每家門店的日均客流計，在中國十大購物中心運營服務提供商中排名第二；按平均出租率計，在中國十大購物中心運營服務提供商中排名第三。

這是一個商管頭部企業(yè)的成績單，在億翰智庫看來，龍湖智創(chuàng)生活向市場展示企業(yè)的優(yōu)秀內核，同時擁有“物管+商管”的雙引擎，正是目前市場上所重點關注的標的。

如今，在經過資本市場一輪價值發(fā)現后，商業(yè)運營已成為估值分化的分水嶺，以至于在物管板塊整體動態(tài)市盈率回歸15倍上下之時，商管頭部企業(yè)華潤萬象生活，甚至享受到資本市場逾50倍市盈率的厚待。

無疑，商管是一個資本喜愛的“故事”，內中原因是從中可以看到一個更有魅力的未來輪廓。

一直以來，商業(yè)運營有著較高的進入門檻，以及更為可觀的盈利能力，相比住宅物業(yè)管理，商管的毛利率要高出一個量級。這從龍湖智創(chuàng)生活的招股書中亦能得到驗證，根據披露，截至2021年9月30日，其商管業(yè)務毛利率達到35.3%。

行業(yè)內居前的商管規(guī)模與運營能力，是龍湖智創(chuàng)生活背靠母公司獲得的先天優(yōu)勢之一，過往近20年的商業(yè)運營經驗沉淀，為龍湖構建了優(yōu)質的購物中心組合。伴隨著近年來，商業(yè)網格化布局的加速，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入的結構亦在不斷優(yōu)化，招股書顯示，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務，對收入的貢獻率從11%提升至22.6%。

根據招股書披露顯示，龍湖智創(chuàng)生活與128個購物中心項目訂立商業(yè)運營服務合約，總合約建筑面積為1220萬平方米，在已開業(yè)的60家之外，余下68個購物中心預計將主要于2022年至2025年期間開業(yè)。

當然，在“一個龍湖”體系下，商業(yè)運營僅僅是龍湖智創(chuàng)生活未來所得的一個切面。除此之外，包括2021年銷售額超過2900億元的地產開發(fā)，開業(yè)規(guī)模超10萬間的冠寓等等空間，以及城市更新、醫(yī)養(yǎng)等等創(chuàng)新業(yè)務。

這些發(fā)展中的業(yè)務與空間，將是龍湖智創(chuàng)生活提供服務的新場景。

能力孵化

在“一個龍湖”體系下，龍湖智創(chuàng)生活擁有的并不止于此。

中信證券的研報中，有這樣一段表述，“商業(yè)地產業(yè)務對龍湖的意義不只是資產，更是培育商管能力的孵化器。”

多年來，基于“一個龍湖”體系內不同場景，龍湖智創(chuàng)生活亦服務中，實踐出一套行業(yè)領先的空間服務、運營能力，有社區(qū)、商業(yè)，還有其他等等。

不僅僅是“授之以魚”。

基于龍湖“善待你一生”的理念，龍湖智創(chuàng)生活智慧人性化的服務逐漸深入人心，在物業(yè)管理服務在不斷外拓的同時，業(yè)主滿意度連續(xù)12年超過90%。

相應的，優(yōu)質服務積累的口碑，也成為市場化拓展的重要抓手。一個很顯著的數據，即是龍湖智創(chuàng)生活第三方住宅物業(yè)的中標率已經連續(xù)多年保持在80%左右。

可以看到的是，在龍湖集團打造的空間之外，龍湖智創(chuàng)生活的第三方管理面積呈現出更快增長的趨勢。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活管理的來自第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比59.8%。此前，有媒體梳理，以披露第三方在管面積的 10 家主流物企作為樣本進行分析，從實際在管面積結構變化來看，2021上半年，樣本物企在管面積中第三方項目占比均值約為 51.3%。

此外，還有科技上的嫁接。截至2021年9月30日，龍湖集團已擁有142項專利技術，包括29項為發(fā)明專利，并擁有一支千余人的數字科技團隊，在北京、上海和成都設立了3個研發(fā)中心，研發(fā)和運維的產品超過200個，地產行業(yè)很少有企業(yè)像龍湖這樣，有著如此規(guī)模的技術團隊。

以上種種，支持龍湖智創(chuàng)生活建立了一套完整、系統(tǒng)化和行業(yè)領先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應用，為業(yè)務流程以及員工和供貨商賦能。體現在業(yè)務上，從招股書披露的數據來看，龍湖智創(chuàng)生活的人均在管面積、人均營收均為行業(yè)首位，人均管理面積超過百強物業(yè)均值50%。

面對未來，在分拆上市后，龍湖將持有龍湖智創(chuàng)生活不少于50%的權益，龍湖智創(chuàng)生活依然是“一個龍湖”生態(tài)體系的核心成員，以輕重兩個維度，連接更多空間和人。

（本文不構成任何投資建議，投資者據此操作，風險自擔。）