每經(jīng)編輯｜杜宇

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深圳樓市順周期的時候，購房者都信奉房子買的越早獲利越多的規(guī)律。而這樣不成文的規(guī)則，隨著近一年來各項(xiàng)調(diào)控政策的有效開展，正在被打破。

2021年2月8日，深圳樓市頒布了一項(xiàng)重磅調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，對3595個住宅小區(qū)出臺了詳細(xì)的價格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

二手房價已連跌8個月

據(jù)南方都市報，自2021年二手房指導(dǎo)價格出臺后，深圳二手房成交量便全線下跌。數(shù)據(jù)顯示，自2021年4月開始，深圳二手房成交量連續(xù)7個月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，僅為過去成交量最高月份的十分之一，12月繼續(xù)下跌至2076套。

從去年全年來看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，創(chuàng)下了三年來的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高達(dá)57.3%。這個數(shù)字，是從2007年以來，最近15年的最低。

深圳的二手房市場，成交量繃不住的同時，二手商品住宅的價格，也處在陰跌狀態(tài)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局信息，2021年，深圳二手房價跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌了8個月。

成交低迷，深圳的部分業(yè)主逐漸扛不住了。“深圳二手房自指導(dǎo)價后進(jìn)入了市場調(diào)整期，這期間隨著買賣雙方心理預(yù)期的不斷變化，加之內(nèi)外部因素的影響，雙方博弈之下的結(jié)果就是二手房賣家往往是做出退讓的那個。”熟悉深圳市場的中介小林告訴記者，自去年二手房指導(dǎo)價出臺以來，因?yàn)殂y行貸款等問題買家更愿意選擇價格接近指導(dǎo)價的房源，那么部分急于出手的賣家便掛出了低于市場價的報價。

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有人被“套牢”一年跌去20%

據(jù)證券時報，“我高位站崗了。”身為資深投資客的吳麗(化名)，度過了失落的2021年。

提起投資房產(chǎn)，吳麗說起來頭頭是道。從2010年第一次買房開始，就是用10萬元的起始資金，她通過多次買賣換房，換到了一套羅湖黃貝嶺的大三房。與許多同齡人相比，她很慶幸自己選擇提前進(jìn)入樓市，不僅挖到第一桶金，也讓自己不用為住處而發(fā)愁。

2020年，深圳房價在疫情之下卻出現(xiàn)一輪上漲行情，她開始將目光投向?qū)W區(qū)房。“與傳統(tǒng)的福田百花片區(qū)和被爆炒的八卦嶺相比，我選擇了深中學(xué)區(qū)房，因?yàn)樵?019年之前，那里的房價漲幅相對溫和。”于是，就在2020年，她以接近470萬的價格買下了一套32平方米的小戶型深中學(xué)區(qū)房。“最高峰的時候，同戶型成交520萬元，距離我買下的時間也就兩個月。”吳麗回憶。

盡管她自己也知道這個做法帶有“賭”的性質(zhì)，但對于自己多年投資樓市的敏銳，讓她認(rèn)為這是難得的風(fēng)口。

僅僅過了一年，吳麗發(fā)現(xiàn)自己被“套牢”了。“現(xiàn)在的價格跟我買的時候相比跌了20%吧，聽樓下熟悉的中介經(jīng)理說，已經(jīng)好幾個月沒成交了，現(xiàn)在掛400萬元也無人問津。”

在她看來，除了二手房參考價，去年8月深圳發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》中提出“推行大學(xué)區(qū)招生、建立教師交流制度”。這幾個關(guān)鍵字眼，使得許多購房者對學(xué)區(qū)房的“盲目崇拜”消失，不愿意去承擔(dān)買了學(xué)區(qū)房卻無法入讀名校的風(fēng)險。

“我也算是明白了，一旦遭受政策沖擊，本身居住屬性一般，只靠學(xué)位加持的學(xué)區(qū)房，其房價自然波動會很大。”經(jīng)過2021年，吳麗覺得很苦悶，也給自己的樓市投資生涯做了總結(jié)：盲目追高不可取。

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學(xué)區(qū)房驟冷、二手房成交量創(chuàng)近15年新低

從整體情況看，過去一年深圳二手房成交量出現(xiàn)了顯著性下滑。根據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年，深圳共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創(chuàng)2016年以來新高。而與之形成鮮明對比的則是同期二手房住宅成交僅40699套，同比2020年減少57.3%，創(chuàng)下了近15年來的新低。

作為二手房市場的價格風(fēng)向標(biāo)，深圳不少熱門片區(qū)的學(xué)區(qū)房也開始降價銷售。

福田區(qū)百花片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅鳴告訴記者：“深圳自施行二手房指導(dǎo)價后，學(xué)區(qū)房降溫比較顯著，疊加去年7月擬出臺的大學(xué)區(qū)招生模式，更是讓深圳的學(xué)區(qū)房熱度急速下滑。百花片區(qū)作為深圳頂尖學(xué)區(qū)房較集中的片區(qū)，房價出現(xiàn)了普遍性下調(diào)，降幅普遍在百萬元以上，降得多的甚至降500萬元的都有。”

去年8月，一套香蜜湖港中旅花園的房源以低于市場價500萬元拍賣，最終流拍；百花片區(qū)南天二花園，89平方米三房，市場參考價為1870萬元，但實(shí)際成交價1530萬元；位于八卦嶺的鵬益花園，甚至賣出過6.9萬元/平方米單價，比指導(dǎo)價還要低1.61萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，過去一年深圳二手房指導(dǎo)價和大學(xué)區(qū)政策的出臺，相當(dāng)于是在給深圳高價位的學(xué)區(qū)房擠泡沫，這也是樓市長效機(jī)制的重要手段之一。

“以前二手房房價上漲時，學(xué)區(qū)房漲幅往往最厲害，這是由心理預(yù)期導(dǎo)致的。而過去一年的政策實(shí)際上是打掉了學(xué)區(qū)房價持續(xù)上漲的預(yù)期，防止市場對學(xué)區(qū)房的炒作。”

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合證券時報、南方都市報、每經(jīng)網(wǎng)

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