每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜葉峰    

2025年是公募REITs（公開募集基礎設施證券投資基金）迎來快速發(fā)展的一年。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月中旬，我國公募REITs已發(fā)行產(chǎn)品達到近80只，總市值突破2200億元，資產(chǎn)類型涵蓋園區(qū)、消費、交通、能源等十大領域，預計可帶動新項目總投資超過1萬億元。

綜觀公募REITs二級市場全年的表現(xiàn)，呈現(xiàn)鮮明的“先揚后抑”特征。上半年受益于低利率與“資產(chǎn)荒”行情，中證REITs全收益指數(shù)累計漲幅達14.2%；下半年受長端利率上行、解禁壓力等因素影響，又出現(xiàn)明顯回調(diào)。一級市場發(fā)行方面，資產(chǎn)擴容與機制完善成為核心驅(qū)動力，全年誕生了首批數(shù)據(jù)中心REITs、首單市政基礎設施REIT等多個標桿項目。

展望2026年，公募REITs市場將迎來規(guī)模與質(zhì)量的雙重提升。專業(yè)投資機構(gòu)怎么看待明年的景氣度？又會推薦怎樣的配置方案？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此采訪了多家公募基金和第三方機構(gòu)。

2025年消費類REITs表現(xiàn)亮眼，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs承壓

華西證券數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，我國基礎設施公募REITs已經(jīng)發(fā)行78只，共發(fā)售基金2095億元，資產(chǎn)類型涉及園區(qū)、消費、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流、租賃住房、市政設施和新型設施十大類，總市值約2223億元，已突破2200億元大關。

每經(jīng)記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，截至12月10日，全市場已上市的77只產(chǎn)品中，年內(nèi)二級市場上漲的有61只，占總數(shù)的近80%；下跌的有16只，占總數(shù)的約20%。

從漲幅上看，年內(nèi)漲幅超過20%的公募REITs共有25只，其中超過30%的有15只，超過50%的也有2只，整體而言交出了一張不錯的成績單。

年內(nèi)漲幅前十的公募REITs（截至12月10日）

年內(nèi)二級市場漲幅最大的產(chǎn)品為易方達華威市場REIT。截至12月10日，已上漲73.31%，漲幅顯著。

該基金今年1月底上市，是國內(nèi)首單以農(nóng)貿(mào)市場為底層資產(chǎn)的消費基礎設施REITs產(chǎn)品。上市首日，易方達華威市場REIT就因漲幅達到30%，在第二個交易日停牌1小時。今年5月，該產(chǎn)品又因在二級市場的累計漲幅超過70%而出現(xiàn)臨時停牌的情況，也側(cè)面體現(xiàn)了市場和投資者的熱情。

今年2月上市的國泰海通濟南能源供熱REIT同樣收獲了可觀的漲幅，年內(nèi)上漲66.81%。該產(chǎn)品底層資產(chǎn)為濟南熱力集團持有的位于歷下區(qū)、歷城區(qū)的232段供熱管網(wǎng)資產(chǎn)的所有權(quán)及其對應的經(jīng)營權(quán)利，在發(fā)售階段就十分火熱，公眾認購倍數(shù)創(chuàng)下了彼時的行業(yè)新高。

除此之外，在漲幅排名靠前的前10只產(chǎn)品中，消費類REITs占了4席，前20只產(chǎn)品中則占了8席，是所有資產(chǎn)類型中表現(xiàn)最好的。

年內(nèi)漲幅墊底的公募REITs（截至12月10日）

再來看看年內(nèi)價格出現(xiàn)下跌的產(chǎn)品。跌幅最大的是中金基金旗下的中金湖北科投光谷REIT，截至12月10日已下跌22.57%；其次是易方達廣開產(chǎn)園REIT，年內(nèi)下跌了17.11%。

此外還有華夏和達高科REIT、華夏合肥高新REIT和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT等多只產(chǎn)品年內(nèi)跌幅超過10%。

值得一提的是，這幾只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，并且在年內(nèi)跌幅前十的產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs達到7只，足見這類產(chǎn)品在今年的承壓程度。

事實上，從全年表現(xiàn)來看，2025年消費設施、租賃住房漲幅靠前，截至11月末分別上漲22%、13%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)則收益墊底，下半年的大幅度回調(diào)，使其成為截至11月末唯一負收益的板塊。

展望2026：整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升

對于2026年公募REITs市場的發(fā)展，多位受訪專家表示，預計利率將處于區(qū)間波動的狀態(tài)，整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部相關負責人告訴每經(jīng)記者，展望2026年，對中國REITs市場的整體發(fā)展態(tài)勢保持積極樂觀，并認為市場將步入一個更為成熟、更具深度的新階段，整體景氣度有望在結(jié)構(gòu)性分化中穩(wěn)步提升。

核心支撐邏輯主要來自兩個方面：一方面是宏觀環(huán)境與資產(chǎn)屬性高度契合，另一方面則是政策的持續(xù)深化與擴圍是核心驅(qū)動力。但該負責人同時提醒，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)弱復蘇背景下，微觀個體REITs項目的經(jīng)營表現(xiàn)仍將呈現(xiàn)波動分化，運管能力帶來的業(yè)績差異將進一步體現(xiàn)。

博時基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄也對記者分析，當前我國REITs市場正處于政策紅利持續(xù)釋放與市場需求快速增長的“雙重窗口期”，呈現(xiàn)出資產(chǎn)覆蓋范圍持續(xù)拓寬、擴募機制基本成熟、投資者結(jié)構(gòu)日趨多元、資產(chǎn)配置價值日益凸顯的態(tài)勢。但與境外成熟市場相比，在產(chǎn)品體系、發(fā)行機制、交易生態(tài)、監(jiān)管框架、風險處置及功能發(fā)揮等方面仍存在提升空間。同時，宏觀經(jīng)濟及外部競爭環(huán)境的不確定性仍可能導致底層資產(chǎn)的經(jīng)營收入及營業(yè)成本承壓。

在這樣的背景下，華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部相關負責人指出，2026年更看好具備剛性需求、現(xiàn)金流穩(wěn)健，受益于明確政策支持以及擴募儲備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的細分領域投資機會。例如有較強抗周期屬性的穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，以及一些原始權(quán)益人對于公募REITs平臺的擴募戰(zhàn)略訴求較強、并且具備足夠優(yōu)質(zhì)儲備資產(chǎn)的REITs項目。

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉則指出，考慮邊際效應，建議重點關注新上市的新資產(chǎn)類別，?如?旅、養(yǎng)?、港?、儲能等。重點關注兩種風格，?是抗周期、韌性強的資產(chǎn)類別，?如消費基礎設施、保租房和公用事業(yè)；二是能源、物流倉儲和?速公路等類別，雖然受整體宏觀經(jīng)濟?勢?處于承壓態(tài)勢，但是部分市場已經(jīng)出現(xiàn)了觸底反彈的跡象，可以關注左側(cè)交易的機會。與此同時，擴募也是?較好獲取增量份額的機會。

專家建議：“好資產(chǎn)、好管理、好未來”，可關注新上市的資產(chǎn)類別

2025年下半年以來REITs市場出現(xiàn)了回調(diào)。華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部相關負責人分析，一是因為集中解禁，REITs市場風險偏好下行，資金止盈訴求增強；二是債市走弱，利差壓縮；三是權(quán)益市場超預期走強，分流部分交易型資金。其表示：“2026年REITs市場總體仍將面臨一些挑戰(zhàn)，二級市場的價格波動與溢價率分化并非短期現(xiàn)象，而是市場走向成熟和理性的必然特征。未來隨著市場分化，這一特征將會持續(xù)深化?！?/p>

瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉也預計，2026年利率將處于區(qū)間波動的狀態(tài)，所以基本?韌性強、分紅穩(wěn)健的資產(chǎn)類別將繼續(xù)得到青睞。

他建議投資者將上述兩種不同風格的資產(chǎn)類型結(jié)合，?是依靠防御性資產(chǎn)構(gòu)建相對穩(wěn)健的底倉，二是機會型尋找承壓資產(chǎn)逆境反轉(zhuǎn)的投資機會。“從過去的觀測來看，在市場上行期，獲取戰(zhàn)配仍然是對投資者更為有利的投資?式。?前公募REITs的供給依然難以滿足需求?且資產(chǎn)荒的問題將長期存在，我們預計這種戰(zhàn)配為主的模式還將繼續(xù)?！?/p>

劉玄也建議，對投資者而言，長期投資價值的核心在于“好資產(chǎn)+好管家+好價格”，因此應當結(jié)合自身風險偏好以及對細分賽道的了解情況，在評估底層資產(chǎn)的安全性、穩(wěn)定性和成長性的基礎上，尋找運營管理能力較強、具有較大擴募潛力的標的，選擇估值合理的時機介入。

華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部相關負責人同樣表示，投資者需要建立一套多維度的深度評估框架，而這些核心指標應當遵循“好資產(chǎn)、好管理、好未來”的邏輯進行排序和綜合考量。

首先是好資產(chǎn)，即底層資產(chǎn)質(zhì)量，投資者應重點審視項目所處的區(qū)域經(jīng)濟韌性、其自身供需關系的稀缺性以及歷史營業(yè)收入和可供分配金額的穩(wěn)定性；其次是好管理，即運營效率與項目治理能力，這決定了資產(chǎn)能否得到運營提升；最后是好未來，這決定了基金的長期規(guī)模增長和收益提升潛力。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞