每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

圖源｜君湖天下業(yè)主之家微信公眾號(hào)

距離原定的舊物業(yè)退場(chǎng)時(shí)間已過(guò)去兩個(gè)多月，佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)君湖天下花園的新舊物業(yè)交接工作仍未完成。

這個(gè)總建筑面積約24.6萬(wàn)平方米、涵蓋2046戶共5000多名業(yè)主的大型小區(qū)，自2025年11月3日原交接日起，便陷入了一場(chǎng)多方對(duì)峙的僵局。

一邊是業(yè)委會(huì)依法選聘新物業(yè)后盼順利交接，一邊是舊物業(yè)以程序瑕疵為由拒不退場(chǎng)并提起訴訟，加之部分業(yè)主聯(lián)名反對(duì)新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)，小區(qū)儼然上演了一場(chǎng)現(xiàn)實(shí)版“宮斗大戲”。

1月27日上午，君湖天下花園業(yè)委會(huì)主任程正才通過(guò)電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）表示，小區(qū)的新老物業(yè)原本應(yīng)該在2025年11月3日完成交接，但到現(xiàn)在新中標(biāo)的廣東宏德科技物業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏德物業(yè)）仍未完成進(jìn)場(chǎng)，目前街道辦正在進(jìn)行協(xié)調(diào)，將由社區(qū)牽頭組織業(yè)主大會(huì)，并發(fā)起20%業(yè)主聯(lián)名的相關(guān)倡議，推進(jìn)問(wèn)題解決。

注：據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的，可組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

拒絕退場(chǎng)

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，君湖天下花園自2014年交付以來(lái)，一直由奧園智慧生活服務(wù)（廣州）集團(tuán)有限公司南海分公司（以下簡(jiǎn)稱奧園物業(yè)）提供前期物業(yè)服務(wù)。

據(jù)君湖天下花園業(yè)委會(huì)對(duì)外披露，2025年4月，小區(qū)舉行第一屆業(yè)主大會(huì)，對(duì)“是否同意續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)公司”“是否同意《南海區(qū)君湖天下小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》表決稿”等四項(xiàng)議題進(jìn)行表決。

最終，參與票數(shù)和面積均超法定2/3，四項(xiàng)議題均獲通過(guò)，其中明確授權(quán)業(yè)委會(huì)成員履行招標(biāo)活動(dòng)招標(biāo)人職責(zé)，包括組織招標(biāo)、參與評(píng)標(biāo)等具體事項(xiàng)。

依據(jù)決議，君湖天下花園業(yè)委會(huì)于2025年9月委托招標(biāo)代理公司，通過(guò)佛山市公共資源交易中心南海分中心發(fā)布招標(biāo)公告；同年10月確定宏德物業(yè)中標(biāo)，公示期間無(wú)任何異議。

來(lái)源：佛山市公共資源交易中心南海分中心

2025年10月18日，君湖天下業(yè)委會(huì)與宏德物業(yè)簽訂合同，明確奧園物業(yè)應(yīng)于11月3日前退場(chǎng)交接。同年12月24日，南海區(qū)住建局向奧園物業(yè)發(fā)出《責(zé)令改正違法行為的通知書》，要求其12月30日前退場(chǎng)。

但奧園物業(yè)拒絕退場(chǎng)，交接工作停滯。

圖源｜君湖天下業(yè)主之家微信公眾號(hào)

據(jù)程正才透露，原物業(yè)之所以不退場(chǎng)，主張是之前的業(yè)主大會(huì)僅表決不續(xù)聘，并未明確表決解聘，并以此為由不配合交接，甚至一度糾集人員準(zhǔn)備抗拒現(xiàn)場(chǎng)交接。

1月27日，每經(jīng)記者電話聯(lián)系奧園物業(yè)南海分公司方面，接聽(tīng)電話的工作人員表示：“不清楚后續(xù)是否會(huì)退場(chǎng)，目前還在等職能部門的安排?！?/p>

自治困局

相較于新舊物業(yè)的對(duì)峙，小區(qū)業(yè)主內(nèi)部的分裂更讓僵局難以化解。每經(jīng)記者注意到，君湖天下花園2046戶業(yè)主已分化成三方陣營(yíng)。

一方堅(jiān)定支持業(yè)委會(huì)，認(rèn)可招標(biāo)程序的合法性，希望宏德物業(yè)早日進(jìn)場(chǎng)兌現(xiàn)升級(jí)承諾；另一方則聯(lián)名發(fā)起關(guān)于反對(duì)宏德物業(yè)入場(chǎng)的倡議書；第三方深陷焦慮，部分業(yè)主對(duì)原物業(yè)服務(wù)存在異議，又擔(dān)心新物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后的服務(wù)質(zhì)量，只盼各方盡快達(dá)成共識(shí)，結(jié)束僵局。

圖源｜佛山人大網(wǎng)《佛山市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》

另?yè)?jù)《佛山市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以對(duì)業(yè)主大會(huì)決定有異議等理由拒絕辦理交接。

可以說(shuō)，小區(qū)內(nèi)部的分化加劇了僵局化解的難度，業(yè)委會(huì)授權(quán)邊界模糊也成為原物業(yè)拒不退場(chǎng)的重要理由。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)范圍內(nèi)，類似業(yè)委會(huì)換物業(yè)但舊物業(yè)不退場(chǎng)的矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生。

比如在蘇州錦滄名苑的糾紛中，業(yè)委會(huì)于2025年上半年召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘新物業(yè)招商局物業(yè)，舊物業(yè)金地物業(yè)以個(gè)別業(yè)主起訴為由拖延交接，此后在行政部門督促與司法機(jī)關(guān)介入下，舊物業(yè)才最終配合退場(chǎng)。

類似的案例還有位于南通的崇川區(qū)都會(huì)沁園小區(qū)，業(yè)委會(huì)在2024年7月選聘新物業(yè)南都物業(yè)，但舊物業(yè)碧桂園物業(yè)以業(yè)主大會(huì)決議及業(yè)委會(huì)成立不合法為由拒撤場(chǎng)。業(yè)委會(huì)于2024年12月起訴，2025年12月10日，南通市崇川區(qū)人民法院一審判決碧桂園物業(yè)15日內(nèi)退場(chǎng)，移交相關(guān)資料、設(shè)施并結(jié)清費(fèi)用，耗時(shí)約1年。

另?yè)?jù)中物智庫(kù)對(duì)2025年國(guó)內(nèi)60個(gè)典型物業(yè)退出案例的梳理，51例為物企主動(dòng)退出，占比85%，主要原因多為長(zhǎng)期財(cái)務(wù)壓力（持續(xù)虧損、收繳率過(guò)低）迫使企業(yè)及時(shí)止損。

樣本項(xiàng)目中，已成立業(yè)委會(huì)的占比70%，未成立業(yè)委會(huì)的占比30%。業(yè)委會(huì)顯著影響退場(chǎng)后進(jìn)程，有業(yè)委會(huì)項(xiàng)目能更高效推進(jìn)新物業(yè)選聘，而無(wú)業(yè)委會(huì)項(xiàng)目在物業(yè)退場(chǎng)后易陷入失管或依賴應(yīng)急托管。

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封面圖片來(lái)源：君湖天下業(yè)主之家微信公眾號(hào)