每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自深圳

直擊萬(wàn)科股東大會(huì)

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整還沒(méi)有結(jié)束。自住需求成為絕對(duì)主流，低總價(jià)的中小戶型更容易受到市場(chǎng)青睞，2008年萬(wàn)科的產(chǎn)品銷售中，首次置業(yè)和改善性購(gòu)房比例超過(guò)80%，90平方米以下的產(chǎn)品比例接近50%。

　　　　4月10日，深圳萬(wàn)科總部，萬(wàn)科2008年股東大會(huì)。

        房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了了一年多的調(diào)整，在目前有所回暖卻又顯得撲朔迷離的市場(chǎng)背景下，萬(wàn)科的年度股東大會(huì)顯得格外引人注目。在昨日的股東會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整尚未結(jié)束，2009年將保持謹(jǐn)慎心態(tài)。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石則透露，未來(lái)萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率將力爭(zhēng)從現(xiàn)在的2.34%提高到8%。

【年度大會(huì)】股東想聽(tīng)王石談今年房地產(chǎn)

　　  昨日上午9點(diǎn)多，上百位股東陸續(xù)從四面八方來(lái)到深圳萬(wàn)科總部，參加萬(wàn)科2008年度股東大會(huì)。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)看到，一百多位股東擠滿了股東大會(huì)會(huì)議室，許多股東因?yàn)闆](méi)有座位只好站著。但是站著也沒(méi)有減少股東們的熱情，長(zhǎng)達(dá)3個(gè)多小時(shí)的股東大會(huì)，許多人都聚精會(huì)神地聽(tīng)著，并不時(shí)做著筆記。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石、總裁郁亮、副總裁肖莉以及多位董事、獨(dú)立董事悉數(shù)參加了會(huì)議。一位姓張的股東表示，自己既是萬(wàn)科的業(yè)主，又是持有萬(wàn)科多年的股東，盡管去年在股市上縮水不少，但是依然看好萬(wàn)科，“投資地產(chǎn)行業(yè)最好的一家公司，我會(huì)看長(zhǎng)一點(diǎn)，參加股東大會(huì)的目的，就是想聽(tīng)聽(tīng)王石對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法”。

【公司預(yù)測(cè)】調(diào)整未結(jié)束  注重中小戶型開(kāi)發(fā)

　　　　在去年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的情況下，萬(wàn)科2008年的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了下滑，2008年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元，增長(zhǎng)15.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)40.3億元，下降16.7%。

        在過(guò)去一年，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積557.0萬(wàn)平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。2008年底，公司占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額為2.34%，較年初進(jìn)一步提升。

        對(duì)于2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，公司總裁郁亮分析，雖然目前局部有所回暖，但經(jīng)濟(jì)政策還不明朗，經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)變化，“調(diào)整還沒(méi)有結(jié)束”。

        郁亮表示，公司2009年新開(kāi)工面積計(jì)劃約403萬(wàn)平方米，比2008年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%?？⒐っ娣e計(jì)劃為619萬(wàn)平方米，比2008年竣工量增加約17%。

        郁亮介紹，調(diào)整期內(nèi)自住需求成為絕對(duì)主流，低總價(jià)的中小戶型更容易受到市場(chǎng)青睞，公司加大了相應(yīng)產(chǎn)品的供應(yīng)力度。2008年萬(wàn)科的產(chǎn)品銷售中，首次置業(yè)和改善性購(gòu)房比例超過(guò)80%，90平方米以下的產(chǎn)品比例接近50%。

        郁亮表示，公司將進(jìn)一步往小戶型、剛性需求方向調(diào)整。剛剛過(guò)去的2009年第一季度，在每個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)中小戶型都占據(jù)了主導(dǎo)地位，第一季度的小戶型比例已經(jīng)占到58%，“公司會(huì)逐步把把房子從大做小。”

【王石豪言】市場(chǎng)占有率還要翻兩番

　　  最為吸引股民注意力是自由提問(wèn)環(huán)節(jié)。

        第一位股東自我介紹來(lái)自浙江杭州，她一開(kāi)場(chǎng)便把萬(wàn)科夸獎(jiǎng)了一番。王石笑著說(shuō)：“你第一個(gè)發(fā)言就這樣說(shuō)，大家一定以為你是我們安排的托。”引得眾股民哄堂大笑。

        隨后該股民問(wèn)道，萬(wàn)科欲走工廠化模式，是否考慮過(guò)品牌輸出？對(duì)此，王石表示，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)很單純，就是住宅。輸出品牌是很慎重的事情，目前沒(méi)有考慮。如果輸出品牌，規(guī)模會(huì)迅速擴(kuò)大，但是控制不好的話會(huì)導(dǎo)致很嚴(yán)重的后果。

        有股民提出，有沒(méi)有什么目標(biāo)或手段來(lái)提高行業(yè)集中度，提升萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)占有率？王石表示，2008年萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率從2.07%提高到2.34%，一直處于增加狀態(tài)。但目前來(lái)講，占有率還很低。美國(guó)前5大開(kāi)發(fā)商，整體占有率是18%，日本是20%。平均下來(lái)每個(gè)開(kāi)發(fā)商至少是4%。中國(guó)和日本比較像，人口多，比較密集。

        萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占有率最高的公司，也只有2.34%。王石表示，萬(wàn)科第一步應(yīng)該在2014年將市場(chǎng)占有率提高到4%，初步預(yù)計(jì)這一點(diǎn)能夠達(dá)到；但畢竟4%也只是平均數(shù)，第一位要達(dá)到6%～8%！

【機(jī)構(gòu)看市】

樂(lè)觀看待銷售數(shù)據(jù)

　　  剛剛公布的萬(wàn)科3月銷售公告顯示，2009年一季度，公司累計(jì)銷售面積152.5萬(wàn)平方米，銷售金額122.2億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)33.2%和21%。這個(gè)成績(jī)單已讓不少機(jī)構(gòu)開(kāi)始動(dòng)心，一位私募投資人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自己對(duì)地產(chǎn)股的投資相當(dāng)重，因此也非常關(guān)心他們每個(gè)月公布的銷售數(shù)據(jù)  。

        一些券商也紛紛發(fā)表了對(duì)萬(wàn)科最新銷售數(shù)據(jù)的看法。興業(yè)證券分析，從今年前3個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，3月份一二線城市成交量普遍較2月份增長(zhǎng)30%以上，約一半以上的城市增幅在50%以上。因此萬(wàn)科3月份成交量的環(huán)比大幅增長(zhǎng)并沒(méi)超出市場(chǎng)預(yù)期。

        2008年3月，萬(wàn)科銷售額達(dá)到66.8億元，為全年最高，而次高的單月金額僅為53.4億元。在未來(lái)幾月，市場(chǎng)成交量還有望維持高位，同時(shí)2008年基數(shù)降低，萬(wàn)科的銷售額增速有望在目前21%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升。

        此外，興業(yè)證券認(rèn)為3月份數(shù)據(jù)的一個(gè)亮點(diǎn)是單月銷售均價(jià)出現(xiàn)了明顯的上升，較1月份、2月份上升了近千元，達(dá)到8504元/平方米，基本接近了2008年的平均水平8594元/平方米，也高于已售未結(jié)算面積平均7919元/平方米的單價(jià)。此前1月份、2月份的均價(jià)維持在7500/平方米～7600元/平方米，在2008年底的基礎(chǔ)上下滑了約500元/平方米，一度使市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科2009年毛利率下滑幅度產(chǎn)生了較大的擔(dān)憂，而3月份價(jià)格的回升表明這并不是市場(chǎng)趨勢(shì)的反映，而可能是由銷售項(xiàng)目的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和地域分布造成的。

        對(duì)于萬(wàn)科今年的發(fā)展方向，高管們還是比較謹(jǐn)慎地評(píng)價(jià)現(xiàn)在的銷售情況。上述私募人士表示，隨著銷售數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)暖，從今年初以來(lái)，已經(jīng)有相當(dāng)部分的資金甚至包括基金開(kāi)始回補(bǔ)萬(wàn)科的籌碼，在目前位置，萬(wàn)科基本上已經(jīng)處于一個(gè)比較穩(wěn)健的價(jià)值區(qū)域。



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