每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海 中原地產(chǎn)研究經(jīng)理透露，“最多只有3%的投資客曾在一季度入場，不過他們現(xiàn)在都已撤出了?！?剛剛過去的第一季度，被稱為是開發(fā)商“籮筐裝錢”的日子。中國房地產(chǎn)百強企業(yè)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，萬科、中國海外、保利等百強企業(yè)的銷售額和銷售面積均較去年同期有20%以上的增長，其中保利的增長幅度更是雙雙超過100%。 然而，一片叫好聲背后卻隱藏著不小的危機。中原地產(chǎn)研究中心的分析師宋莉介紹，4月份以來，上海樓市的日成交量有逐漸減少的趨勢。與此同時，其他城市的成交量也有所下降。 沒有投資者的參與，僅僅依靠愈釋放愈微弱的 “剛性需求”，“籮筐裝錢”的日子還能持續(xù)多久？ 剛性需求支撐一季度樓市 “與2007年的樓市不同，今年，投資者基本缺席了一季度的新房銷售盛宴”，中原地產(chǎn)研究經(jīng)理馬冀透露，“最多只有3%的投資客曾在一季度入場，不過他們現(xiàn)在都已撤出了?！?即使是這3%的投資者，真正出手的也不多。 “很多人都希望購買遠遠低于目前市價的新房，但這樣的機會幾乎沒有，所以他們又逐步撤出了?！瘪R冀說。 他的觀點得到21世紀不動產(chǎn)上海銳豐宜山分行經(jīng)理王軼的佐證。王軼表示，他接待的少量投資客，大多希望在經(jīng)濟危機下，接手倒閉公司、失業(yè)個人急拋的房源，因為這類房源要比市場價低20%左右。但事實上，這樣的房子數(shù)量極少，極難遇見，導致投資客基本上在近期撤離。 真正起作用的還是剛性需求。 對中原地產(chǎn)上海公司各家門店的調查數(shù)據(jù)顯示，購買婚房的客戶約占35%，動拆遷客戶占20%，另外的45%則是置換型的改善型客戶，這使得90平方米以下的中小戶型格外好銷。根據(jù)他的調查，一季度成交的二手房中，大約有65%是90平米以下的，而110~130平方米的住房成交比例僅占到9%。 和二手房成交的情況類似，上海一手新房的成交，也多以剛性需求為主。佑威樓市通系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，慧芝湖花園二期、福地苑二期、嘉城等一季度上海熱銷樓盤，主力成交的戶型都是90平方米左右的兩房。 一季度，上海樓市雖然出現(xiàn)了700多人一人購買多套住房的情況，據(jù)機構分析,上述購房者主要還是剛性購房者，真正的投資者是不會選擇這類戶型的。 4月樓市開走下坡路 在剛性需求漸漸釋放后，樓市小陽春似乎正漸漸退去。 易居中國克爾瑞（中國）研究中心介紹，4月6日~4月12日，重慶樓市周成交面積34.4萬平方米，環(huán)比下滑26.6%；成交套數(shù)為3988套，環(huán)比下滑23.4%。此外，深圳樓市周成交面積15.82萬平方米，成交量同比下滑13.3%。同時，北京、南京的周成交面積也都下滑超過2%。 除新房成交量有所減少外，二手房成交量也在下跌。中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等上海房地產(chǎn)中介公司均反饋，4月份開始，二手房成交量出現(xiàn)了下滑趨勢。21世紀不動產(chǎn)共富分行店經(jīng)理倪凱華甚至覺得，上海樓市在短暫的銷售井噴期過后，又將迎來一段時間的低迷。 “自住客對價格非常敏感，只要房東或者開發(fā)商漲價，成交量就會降下來?！瘪R冀說。 據(jù)21世紀不動產(chǎn)共富分店經(jīng)理倪凱華介紹，由于一季度的樓市小陽春，房東們開始轉售為租，并且上調了二手房的售價，導致購房者開始觀望。與此同時，有關房價還將大幅度下跌的傳言，也在擾亂購房者的計劃，讓本欲入市的購房者變得躊躇不前，害怕一買房就“套牢”。 除了房價漲跌因素外，二套房貸的政策，也在左右自住客的購房計劃。上海銀監(jiān)局3月底表示，將嚴格執(zhí)行二套房貸首付比例政策;浙江銀監(jiān)局近日下發(fā)特急文件要求各商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行第二套（含）以上住房貸款管理的有關規(guī)定。 即使沒有上述因素的干擾，剛性需求對市場貢獻的持續(xù)能力也同樣值得懷疑。易居克爾瑞此前發(fā)布的一份報告稱，雖然去年國內各城市房價收入比有所下降，但上海、北京、深圳等一線城市的房價收入比依然超過了10。收入趕不上房價漲幅，剛性需求是否能演變成真實的購買力，尚不能肯定。 “關鍵是第二季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)。”宋莉說，只有經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，剛性購房者才會有信心入市，否則還是會很艱難。 觀點 只要價格穩(wěn)定小陽春仍能延續(xù) 投資者沒有入場，樓市的小陽春很可能難以持續(xù)。但在一些開發(fā)商看來,未來3個月延續(xù)一季度小陽春的問題不大。 前期賣得不錯的上海天山怡景苑銷售經(jīng)理施旋認為，“只要價格不大幅提升，成交應該不會有下降，剛性購房者還是會不斷入市買房的?！?旺旺集團上海房地產(chǎn)事業(yè)部市場部副經(jīng)理倪士峰也介紹，由于沒有調價，公司4月份的銷售仍然能維持一季度的水平，而且這種勢頭還將繼續(xù)保持。 連原本不看好今年樓市的王石日前也公開表示，目前看不出內地房地產(chǎn)價格有大幅下滑的趨勢，按公司第一季度的表現(xiàn)來看，對今年發(fā)展謹慎樂觀。 對于當前的樓市，佑威房地產(chǎn)研究中心陸騎麟表示，“開發(fā)商只有維持現(xiàn)在的價格，才能保證小陽春的持續(xù)。這是在投資者“缺席”情況下，吸引剛性購房者不斷入市的最好辦法。一旦大幅漲價，很有可能使交易量重新逆轉向下。 媒體轉載、摘編本報所刊作品時，請注明來源于《每日經(jīng)濟新聞》及作者姓名。 每經(jīng)訂報電話 北京：010-65072776 上海：021-61213899 深圳：0755-33203568 成都：028-86516389 028-86740011