每經(jīng)記者  胡俊華  發(fā)自上海

        連日來(lái)關(guān)于樓市的政策密集出臺(tái)：從個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免期限從2年提高至5年，到加快保障住房建設(shè)，再到提高開(kāi)發(fā)商土地出讓金繳納門(mén)檻……政策意圖越來(lái)越明顯，那就是抑制房地產(chǎn)投資并打擊房地產(chǎn)投機(jī)，并遏制房?jī)r(jià)不理性上漲趨勢(shì)。

        在政策收緊預(yù)期下，業(yè)內(nèi)人士除了關(guān)注明年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何外，最關(guān)心的議題莫過(guò)于還有哪些后續(xù)的樓市政策即將出臺(tái)，而又是哪一條政策能成為令目前樓市樂(lè)觀預(yù)期發(fā)生方向性轉(zhuǎn)變的那根“稻草”？

明年房?jī)r(jià)回歸理性？

        “政策的意圖很明顯，就是打壓今年不理性的樓市價(jià)格”，一位不愿透露姓名的銀行財(cái)富管理中心老總對(duì)記者表示，“有資料顯示，今年上海某些區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格上漲了50%~60%；原來(lái)上海只有少數(shù)樓盤(pán)價(jià)位在10萬(wàn)元以上，作為標(biāo)桿或象征，這是合理的，但現(xiàn)在上海樓盤(pán)價(jià)位在10萬(wàn)元以上的已經(jīng)比比皆是，這是很不靠譜的，其中非理性上漲的意味太濃了?！?br/>
        “因此，關(guān)于樓市調(diào)整的政策接連出臺(tái)，意圖非常明顯，樓市泡沫太大了，不能這么弄了”，該人士分析稱，“今年樓市泡沫主要是流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的，一旦泡沫破裂，銀行將積聚大量的個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)。如果是企業(yè)還可以重組，個(gè)人怎么重組？因此，樓市非調(diào)不可?！?br/>
        “我認(rèn)為，普通樓房一年價(jià)格增長(zhǎng)2%~3%，高檔樓盤(pán)每年價(jià)格增4%~5%，這才是合理的水平?！痹撊耸靠偨Y(jié)說(shuō)，“在政策調(diào)整下，預(yù)計(jì)明年很多樓盤(pán)價(jià)格會(huì)回歸理性?！?br/>
        滬上知名房貸中介華燕置業(yè)總裁胡炯對(duì)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，政策對(duì)明年市場(chǎng)的影響是不言而喻的?！邦A(yù)計(jì)明年樓市成交量將有所下滑，樓市成交金額也會(huì)比今年減少?！彼f(shuō)。

        但也有業(yè)內(nèi)人士指出，政策出臺(tái)是為了抑制目前房?jī)r(jià)的不理性上漲，不會(huì)改變行業(yè)向好的趨勢(shì)。中金公司地產(chǎn)研究員白宏煒在剛剛發(fā)布的報(bào)告中指出，目前較高的房?jī)r(jià)是經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)而利率維持較低水平所致。相對(duì)50%的新屋銷售面積增速而言，15%的土地購(gòu)置面積下降使得未來(lái)供給并不樂(lè)觀。

        白宏煒認(rèn)為，目前的政策短期內(nèi)將對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定的抑制，但在經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的前提下、如果供給不能有效釋放、利率仍維持在較低水平，房地產(chǎn)行業(yè)向上趨勢(shì)不會(huì)改變。

信貸政策或成樓市決定性因素

        事實(shí)上，在溫家寶總理于14日主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求加快保障住房建設(shè)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及遏制部分城市過(guò)快上漲勢(shì)頭之后，由于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)調(diào)控政策出臺(tái)較為擔(dān)心，地產(chǎn)股一直領(lǐng)跌大盤(pán)。

        那么，還會(huì)有哪些樓市政策即將出臺(tái)？白宏煒表示，往后看，調(diào)控政策將主要集中在增加供地、打擊囤地以及差異化的信貸政策上。

        白宏煒指出：“未來(lái)幾年，房地產(chǎn)行業(yè)政策重心將從過(guò)去抑制需求轉(zhuǎn)向增加供給上，但由于供給釋放需要時(shí)間，短期內(nèi)政策會(huì)集中在加強(qiáng)信貸收緊、打擊投資投機(jī)等方面?！?br/>
        “至于信貸操作層面，嚴(yán)格控制二套房1.1倍利率的可能性較高”，白宏煒認(rèn)為，“首次置業(yè)的7折優(yōu)惠延續(xù)也可能交給銀行自主決定?！?br/>
        而在華泰證券房地產(chǎn)研究員張馳飛看來(lái)，在房地產(chǎn)基本需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的情況下，對(duì)明年全國(guó)商品房成交影響最大的因素將是投資投機(jī)性的需求，而這一需求的強(qiáng)弱將取決于明年的信貸政策。

        張馳飛表示，今年市場(chǎng)成交的活躍，離不開(kāi)監(jiān)管部門(mén)下調(diào)首次購(gòu)房首付比例和貸款利率7折優(yōu)惠的刺激政策，銀行房地產(chǎn)貸款的寬松大大提高了居民購(gòu)房能力，“6月份以來(lái)，全國(guó)當(dāng)月新增房貸持續(xù)保持高位，甚至超出了2007年的水平”。

        張馳飛強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“‘國(guó)四條’提出要‘加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)’，因此如果未來(lái)信貸政策持續(xù)收緊，會(huì)對(duì)投資性購(gòu)房產(chǎn)生相當(dāng)?shù)臎_擊，進(jìn)而影響市場(chǎng)成交量?！?br/>


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