每經(jīng)記者  聶偉柱  發(fā)自北京

        高房?jī)r(jià)問(wèn)題終于震動(dòng)了最高決策層。

        12月14日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措；3天后，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)文件，規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿地首付不低于五成；9天后，財(cái)政部和國(guó)稅總局公布營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，規(guī)定不足5年普通二手房按差額征營(yíng)業(yè)稅。種種跡象表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)已現(xiàn)，明年房?jī)r(jià)面臨不小的壓力。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸之后，銀行資產(chǎn)質(zhì)量已與房?jī)r(jià)高度相關(guān)：房?jī)r(jià)跌，銀行資產(chǎn)質(zhì)量堪憂(yōu)；房?jī)r(jià)漲，銀行資產(chǎn)質(zhì)量亦憂(yōu)。

房?jī)r(jià)捆住銀行信貸

        “房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要拉動(dòng)作用，其上游能拉動(dòng)建材、玻璃等行業(yè)，下游能拉動(dòng)家電、裝潢等行業(yè)?！蹦硣?guó)有大型商業(yè)銀行個(gè)金部相關(guān)人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)如果衰退，受影響的將是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

        社科院金融研究所研究員尹中立表示，14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳遞的信號(hào)是維持房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，決策層不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)。

        “如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的話(huà)，將脫離基本面，泡沫將越來(lái)越大。”尹中立表示，房?jī)r(jià)畸高不可持續(xù)，終有下跌的一天，屆時(shí)銀行房貸將面臨巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

        央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2009年9月末，主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6.81萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.3%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2.47萬(wàn)億元；購(gòu)房貸款余額為4.35萬(wàn)億元。

        事實(shí)上，在2009年，銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)也在隨著房?jī)r(jià)不斷高漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源4.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8994億元，增長(zhǎng)40.2%；個(gè)人按揭貸款7009億元，增長(zhǎng)130.1%。

        有分析人士認(rèn)為，目前銀行有大量的貸款以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，如果算上所有與不動(dòng)產(chǎn)抵押有關(guān)的融資，這些貸款總額甚至超過(guò)銀行信貸總量的半數(shù)以上。

        該人士告訴記者，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫如果刺破，將對(duì)經(jīng)濟(jì)體系造成嚴(yán)重后果，解決的辦法是穩(wěn)住高房?jī)r(jià)，化解銀行房貸乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

30%跌幅是底線(xiàn)？

        尹中立表示，目前，部分首套房執(zhí)行30%的首付，二套房執(zhí)行40%的首付，只要房?jī)r(jià)下跌幅度不超過(guò)抵押貸款的首付比例，居民手中的房產(chǎn)價(jià)值仍然為正數(shù)，出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

        海通證券銀行業(yè)分析師佘敏華表示，即使出現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值為負(fù)的情況，貸款者也要考慮承擔(dān)的無(wú)限連帶責(zé)任，不可能簡(jiǎn)單地把房子甩給銀行不管。

        “抵押房產(chǎn)如果變現(xiàn)的話(huà)，肯定有一定的折扣。此外，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，房產(chǎn)不容易出手?！鄙鲜鰢?guó)有大型商業(yè)銀行個(gè)金部的人士告訴記者，如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)30%的話(huà)，對(duì)商業(yè)銀行的影響將是系統(tǒng)性的。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，如果跌幅控制在百分之十幾的話(huà)，銀行按揭貸款問(wèn)題不大。

        建設(shè)銀行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清近日撰文指出，目前中國(guó)金融業(yè)有八個(gè)發(fā)展重點(diǎn)，其中消費(fèi)信貸特別是住房消費(fèi)信貸是其中之一。郭樹(shù)清指出，目前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)的按揭貸款加起來(lái)只占到GDP的15%左右，而這個(gè)數(shù)字在歐洲可以到40%~50%，在美國(guó)是100%以上。中國(guó)不應(yīng)該達(dá)到美國(guó)的水平，但目前的數(shù)字顯然太低。

        “明年國(guó)家鼓勵(lì)自住房、改善型住房，保障性住房建設(shè)的力度也將加大?！比A夏銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部總經(jīng)理樊燕明對(duì)記者表示，這些因素表明，未來(lái)三五年，個(gè)人住房貸款方面有良好的發(fā)展勢(shì)頭。

房貸政策謀變

        盡管銀行對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)普遍表示樂(lè)觀，但政府密集出臺(tái)地產(chǎn)政策顯然表明新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)來(lái)臨，房?jī)r(jià)亦面臨拐點(diǎn)壓力。

        據(jù)了解，近期銀監(jiān)會(huì)已要求各大商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，其中房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)赫然在列。

        業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，對(duì)于銀行而言，提高住房按揭的首付比率是控制風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。而目前，市場(chǎng)上出現(xiàn)的二套及二套以上房貸將執(zhí)行5成首付的傳言更證明了此種邏輯的成立。

        某國(guó)有大型商業(yè)銀行的人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于建設(shè)和消費(fèi)兩階段。建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，消費(fèi)階段的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自個(gè)人住房貸款。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議透露的消息顯示，國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)采取有保有壓的態(tài)度。保的是自住型的需求和住房供給，壓的是投機(jī)性需求。因此，開(kāi)發(fā)貸款這方面應(yīng)該不會(huì)有太大變化。

        分析人士指出，目前，部分銀行執(zhí)行監(jiān)管層政策的力度有所減弱，比方國(guó)家規(guī)定二套及二套以上購(gòu)房貸款利率要達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.1倍，但仍有不少銀行參照首套房政策，基準(zhǔn)利率仍為0.7倍或者稍多于0.7倍。

        該人士指出，監(jiān)管機(jī)構(gòu)或出臺(tái)新規(guī)重定房貸首付比例、利率優(yōu)惠，但在新政出臺(tái)前，銀行將進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管層的利率。

        事實(shí)上，臨近年末，決策層透露的“差別化信貸政策”、“推進(jìn)保障房建設(shè)”等信息已透露了明年房貸的動(dòng)向。

        有銀行業(yè)界的人士指出，開(kāi)發(fā)信貸方面，銀行會(huì)優(yōu)先保證經(jīng)適房、限價(jià)房的貸款需求；住房按揭貸款方面，銀行會(huì)區(qū)分高中低檔住房，在利率的優(yōu)惠程度、首付比例方面采取區(qū)別對(duì)待的措施。



如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報(bào)電話(huà)

北京：010-59604220  上海：021-61283003  深圳：0755-33203568  成都：028-86516389  028-86740011  無(wú)錫：15152247316