每經(jīng)記者  張瑋  發(fā)自北京

        近日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為  “貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

        業(yè)內(nèi)人士指出，“貸款利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”過(guò)于模糊，如果只靠銀行自主拿捏標(biāo)準(zhǔn)，利率將呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性下浮的局面，這一規(guī)定很可能成為新一輪風(fēng)險(xiǎn)的源頭。

不再“一刀切”未必是好事

        業(yè)內(nèi)人士分析，銀行自主確定二套房貸利率，極可能使得業(yè)內(nèi)統(tǒng)一操作變得混亂，銀行間利率競(jìng)爭(zhēng)的惡戰(zhàn)在所難免，從而導(dǎo)致銀行房貸業(yè)務(wù)存在更大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

        “如果二套房貸首付不低于四成被看作勒緊房貸韁繩的話，那么，貸款利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的規(guī)定則更像是宣布對(duì)銀行房貸利率松綁，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，二套房貸利率不“一刀切”并非好事。”

        中國(guó)銀行北京某支行個(gè)貸部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)指出，“貸款利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的政策過(guò)于模糊，如果只靠銀行自主拿捏標(biāo)準(zhǔn)，利率將呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)性下浮的局面，這一規(guī)定很可能成為新一輪風(fēng)險(xiǎn)的源頭。

        去年6月，銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確強(qiáng)調(diào)，二套房貸必須按照首付四成、利率按基準(zhǔn)利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并重申二套房貸標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬。

        然而，一位接近銀監(jiān)會(huì)的官員近日則指出，目前銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)不再提二套房利率按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行，那么，這是否意味《通知》的相關(guān)規(guī)定將成為今后二套房貸利率執(zhí)行的唯一準(zhǔn)繩？

        建設(shè)銀行某多年從事房貸業(yè)務(wù)的個(gè)貸經(jīng)理則向記者表示，國(guó)務(wù)院相關(guān)層面并沒(méi)有就  “貸款利率如何按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”進(jìn)行說(shuō)明，總行目前也并沒(méi)有下發(fā)具體的通知，可能要等央行或者銀監(jiān)會(huì)下發(fā)更具體的二套房貸款利率執(zhí)行細(xì)則。

        “北京各家銀行近半年來(lái)一直都嚴(yán)守首付最低四成的標(biāo)準(zhǔn)，在利率方面進(jìn)行不同的優(yōu)惠被媒體稱為‘潛規(guī)則’、‘暗箱操作’，現(xiàn)在可好，利率按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的說(shuō)法倒讓銀行間不同的利率優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)陽(yáng)光化了?！?br/>
        該個(gè)貸經(jīng)理指出，收緊二套房作為管理層調(diào)控房市的一大重要手段，如果僅僅把首付四成列為“鐵律”而不控制貸款利率，將很難起到調(diào)控作用，同時(shí)，他也預(yù)計(jì)相應(yīng)的文件細(xì)則可能會(huì)很快出臺(tái)。

        記者12日以購(gòu)房者身份走訪民生、招行等多家股份制商業(yè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，銀行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理仍以“是否具備相應(yīng)的資信程度和還款能力”為開(kāi)場(chǎng)白，當(dāng)記者很容易被認(rèn)定為“優(yōu)質(zhì)客戶”后，對(duì)方表示“利率絕對(duì)可以做到最低優(yōu)惠?！?br/>
        有觀點(diǎn)認(rèn)為，《通知》的這一規(guī)定允許銀行按照市場(chǎng)化運(yùn)作并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，給了銀行自主管理風(fēng)險(xiǎn)  的  權(quán)限，更符合房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)律。然而，銀行間的利率戰(zhàn)或?qū)⒃趯?duì)客戶的搶奪聲中開(kāi)始。

不提“改善型”銀行難打擦邊球

        《通知》明確表示，金融機(jī)構(gòu)“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！?br/>
        與此前的文件相比，該《通知》的措辭發(fā)生的一大變化在于，并沒(méi)有提及“改善型”二套房亦可以享受首套房貸的優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士分析，此前出臺(tái)的這一政策極可能被取消，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加明朗。

        2008年12月，在國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中（即131號(hào)文），提出貸款購(gòu)買改善型住房的居民，可比照首次貸款購(gòu)房的優(yōu)惠政策來(lái)執(zhí)行。成都某大型商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，131號(hào)文的出臺(tái)背景是為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，其執(zhí)行截止日為2009年12月31日，“如今期限已到，國(guó)務(wù)院沒(méi)提，估計(jì)就取消了?！?br/>
        建設(shè)銀行一位個(gè)貸經(jīng)理分析說(shuō)，銀行間出于競(jìng)爭(zhēng)的目的，房貸業(yè)務(wù)人員為做多業(yè)務(wù)、贏得客戶，把客戶計(jì)劃購(gòu)買的第二套住房通過(guò)修改相關(guān)資料等操作認(rèn)定為“改善型住房”，享受與首套房相同的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

        “以前若有客戶首套貸款還清后再度購(gòu)房，銀行多會(huì)以首套房貸的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以后這樣肯定沒(méi)有操作空間了，房貸人員打類似‘擦邊球’的可能性太小了”。



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