每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海、葉書利  發(fā)自北京、朱玲  發(fā)自廣州

        在9月底出臺的二次調(diào)控措施中，“限購令”被看作新的殺手锏。

        國慶前后，深圳、廈門、上海、杭州、南京等諸多城市相繼出臺的細(xì)則中都包含了“限購令”的內(nèi)容，即將出爐的廣州版細(xì)則中，可能也將納入限購令；而北京早在上半年就已出臺類似政策。此外，銀行全面停發(fā)第三套房貸，也將對商品房的交易產(chǎn)生影響。

        近日以來，由于政策的出爐時(shí)間與消費(fèi)者下定金的時(shí)間存在“時(shí)間差”，一些城市部分樓盤已經(jīng)相繼出現(xiàn)購房者退訂的現(xiàn)象。

        這種現(xiàn)象會否發(fā)展成2008年那樣的  “退房潮”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對北京、上海和廣州的樓市展開了調(diào)查。

上海：7000套成交或有5%退房

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “現(xiàn)在正在辦理交易的一部分已簽約的房子，有可能會被退房，轉(zhuǎn)而購買其他樓盤，因此我們必須繼續(xù)發(fā)動大規(guī)模宣傳攻勢，以鞏固我們9月份已經(jīng)獲得的成果。”

        近日，一位開發(fā)商內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，盡管9月份獲得了前所未有的銷售成績，但上海10月7日出臺的“限購令”，令他們的銷售大打折扣。那些還沒有來得及辦理網(wǎng)上簽約的客戶，一些已退掉了房子，令煮熟的鴨子飛掉。

        根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局之前的解釋，10月7日之后完成網(wǎng)上簽約的均屬于限購范圍，這讓開發(fā)商如臨大敵，在抓緊簽約辦理網(wǎng)上登記的同時(shí)，他們也不得不把精力放在鞏固已簽約客戶上。在他們看來，限購房政策必然會引發(fā)退房潮。

        在“限購令”讓開發(fā)商忐忑不安時(shí)，越來越緊的房貸政策，也進(jìn)一步加大了退房發(fā)生的概率。

        一位剛在上海購買了別墅的購房者向記者抱怨，由于這套別墅被認(rèn)定為三套房，他鐵定無法獲得貸款，現(xiàn)在面臨定金被沒收的危險(xiǎn)。

        中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，一般情況下，造成退房有兩種可能性，一是房價(jià)大幅度下跌，二是貸款無法辦出。后一種的可能性雖然理論上存在，但上海實(shí)際上在9月份開始就已經(jīng)停辦第三套房貸，并嚴(yán)格要求第一套房首付30%，第二套房首付50%，所以因?yàn)樾刨J政策的變化而產(chǎn)生的退房只會是個(gè)別現(xiàn)象。至于“限購令”，也不大可能造成退房潮的大面積發(fā)生。“只要換個(gè)名字就可以購買，沒有必要退房。”

        新浪地產(chǎn)網(wǎng)的一位編輯隨后向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，“限購令”出臺后的第三天，閔行某樓盤開盤，當(dāng)天就有溫州人購買多套房，辦法就是借用其他人的身份證。

        薛建雄說，規(guī)避“限購令”的方法還有很多，因此“限購令”是不會造成退房的。據(jù)他分析，上海10月1日到12日的住房成交量大概有7000套，其中大部分是在10月1日~7日認(rèn)購的，但并未簽約。這些交易中，有約5%屬于二套及以上購房。由此推斷，目前上?？赡馨l(fā)生的退房比例大概會在5%左右，退房應(yīng)該不會超過400套，這一數(shù)字要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于業(yè)內(nèi)對深圳等城市的判斷。

        不過，由于房地產(chǎn)稅等更嚴(yán)厲的調(diào)控措施有可能會在不久后出臺，上海房價(jià)的走勢可能重新由升變降，因此未來是否會發(fā)生大面積的退房潮，仍有待觀察。

北京：9月成交過萬套  約1/3將受沖擊

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        受首付提高至30%以上和非首套房契稅上升至3%的影響，北京購房者的購房成本至少增加了10%。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月，北京除經(jīng)限房外的商品房住宅成交總套數(shù)高達(dá)10534套，粗略計(jì)算，有1/3的量，即約3000套房的購買者將面臨首付和契稅提高的沖擊。這可能將導(dǎo)致不久后北京出現(xiàn)大規(guī)模的退房潮。

        北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷惤榻B，對于首付提高到30%的政策，各銀行還沒有接到相應(yīng)的明文通知，一些商業(yè)性銀行可能還在靈活地處理相應(yīng)業(yè)務(wù)。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪時(shí)也證實(shí)了這一點(diǎn)。如民生銀行對90平方米以下的商品房，還可按20%的首付標(biāo)準(zhǔn)來辦理房貸。

        楊明麗介紹說，北京時(shí)下在售的大部分期房，可能還未封頂。按照規(guī)定，未封頂?shù)钠诜?，銀行不會放貸給開發(fā)商。

        舉例來說，如果A客戶在9月20日簽約了一套國慶后才封頂?shù)纳唐贩?，?dāng)時(shí)簽訂購房合同時(shí)約定首付20%，向北京工商銀行貸款80%。由于當(dāng)時(shí)期房未封頂，無法正常辦理房貸手續(xù)，而按照現(xiàn)在的規(guī)定，已無法辦理首付20%的房貸。

        對于這種情況，北京工商銀行熱線人員向記者解釋說，對于9月簽約、且欲向該行辦理房貸的客戶，即使國慶前客戶已與該行辦理了涉及房貸的相關(guān)手續(xù)，只要貸款還未發(fā)出，現(xiàn)在的房貸首付也得提高至30%。

        對于這種情況，北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h提醒購房者需防范風(fēng)險(xiǎn)。他進(jìn)一步解釋說，由于北京4月底便開始執(zhí)行限購令和針對外地人的限貸令，因此北京開發(fā)商對相應(yīng)政策已有了防范意識。

        據(jù)他了解，時(shí)下一些不良北京開發(fā)商為了防范購房者因此退房，在與購房者簽訂購房合同時(shí)，便已悄然設(shè)下了高額的違約金。比如北京某樓盤規(guī)定客戶如果因?yàn)橘J款不能獲得通過，就需一次性付款，否則將收取客戶已向開發(fā)商提交的20%首付作為違約金。

        遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公關(guān)部的相關(guān)人士認(rèn)為，提高首付的政策，更大的影響還在于對樓市的預(yù)期沖擊。

廣州：限購令箭在弦上  亞運(yùn)城現(xiàn)退房

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        京滬深等地限購令一出，成交下跌明顯，因政策導(dǎo)致退房的現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

        有消息稱，深圳地區(qū)因“限購”因素影響引發(fā)的退房數(shù)量或達(dá)數(shù)千套。同樣，在廣州也傳出近期成交旺盛的某大型樓盤出現(xiàn)退房。有業(yè)內(nèi)人士指出，后市出現(xiàn)退房的現(xiàn)象必不可免，但也主要受限三套房貸、限購等政策因素影響。到目前為止，廣州市場上退房率還處于理性階段，月度均值不足3%。

        趁“金九銀十”火熱登場的廣州郊區(qū)亞運(yùn)城大盤項(xiàng)目，從9月底開始陸續(xù)入市近4000套新房，其中一些購房者因首付提升以及第三套房貸受限的因素，開始退房。

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從開發(fā)商、代理商以及與該項(xiàng)目有合作的機(jī)構(gòu)方面核實(shí)，該項(xiàng)目新推的房源中，確實(shí)出現(xiàn)一些退房的客戶，但具體數(shù)目不詳。該項(xiàng)目廣州代理商內(nèi)部人士對記者說，“說沒有退房是不可能的，但數(shù)目很少，新推出的那批房源總價(jià)低，還是受市場歡迎的。”

        另一二手機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士透露，“‘十一’期間，我們手上一些有意購買這個(gè)項(xiàng)目盤房屋的客戶，也因三套房限貸等因素取消了購房計(jì)劃。”

        記者近日前往該項(xiàng)目銷售中心，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場人氣已不如新政之前。該中心一工作人員透露，“政策出來后，我們的銷售速度已被拖慢。”他透露，退房、退定金不太可能，若買的是第三套可以先支付首期款，剩余房款開發(fā)商可以為其延期三個(gè)月，在三個(gè)月內(nèi)繳清。

        記者致電項(xiàng)目盤的開發(fā)商，該項(xiàng)目一內(nèi)部人士表示，“退房不可能沒有，畢竟賣了好幾千套，我們現(xiàn)在還沒有具體的東西出來，但我們會依照合同的約定來履行雙方的權(quán)益。”

        新浪房產(chǎn)監(jiān)測的廣州市國土資源和房屋管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份，廣州市出現(xiàn)62宗退房，從“9.29”新政之后到10月12日，廣州市場上退房記錄已有10次。

        廣州地產(chǎn)資深人士鄧浩志指出，目前廣州已暫停居民第三套房貸款，加上首付提升，購房者的成本已大大增加，若廣州限購令祭出，不排除后市將會出現(xiàn)陸續(xù)退房的現(xiàn)象。

        廣州地產(chǎn)專家謝逸楓指出，從今年初到目前為止，廣州市場上新房退房率不足3%，預(yù)計(jì)廣州出臺限購等政策后，短期內(nèi)會引發(fā)退房率的小波動。但相比北京、深圳等市場有所不同，廣州盡管房價(jià)向上走，但市場相對比較理性，自住、改善型客戶比較多，后市不太可能出現(xiàn)大規(guī)模退房潮。



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