每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者來(lái)說(shuō)，調(diào)控與通脹，或許將成為貫穿2011年全年的主線(xiàn)。投資人不得不游走于這對(duì)矛盾之間，不得不在“購(gòu)房還是持幣”之間艱難選擇，不得不就“何時(shí)出手，投資何處”的難題猶豫徘徊?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》從這個(gè)“兩難”出發(fā)，向左走，向右走，為您分析2011年樓市的走向，以便讀者作出投資判斷。

        2010年4月和9月的樓市調(diào)控政策出臺(tái)，普通購(gòu)房者的收入相對(duì)房?jī)r(jià)卻愈行愈遠(yuǎn)，導(dǎo)致社會(huì)矛盾和輿論壓力不斷增大，房?jī)r(jià)在2011年續(xù)演2009~2010年普遍性大漲的可能性有多大？

        另一方面，盡管此次樓市調(diào)控力度之大、決心之強(qiáng)前所未有，但以行政調(diào)控的方式使房?jī)r(jià)大幅下降恐怕難以實(shí)現(xiàn)。由于美國(guó)QE2引起的通貨膨脹壓力，資金回流樓市的苗頭初現(xiàn)。

第三輪調(diào)控呼之欲出房?jī)r(jià)能漲多少？

        今年4月和9月的兩次宏觀(guān)調(diào)控政策帶來(lái)的成交量下跌，僅維持了一兩個(gè)月。有人問(wèn)，高房?jī)r(jià)還能扛多久？

        房貸政策僅是貨幣政策的一種反應(yīng)。今年10月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，M1（狹義貨幣供應(yīng)量）的走勢(shì)通常領(lǐng)先樓市5個(gè)月，M1同比增速于今年9月份回落至20.87%，連續(xù)兩個(gè)月低于22%。M1增速將繼續(xù)下降，可能明年一季度觸底，預(yù)期明年二三季度，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

        貨幣供應(yīng)量的收緊，會(huì)讓銀行更堅(jiān)定地執(zhí)行央行的房貸政策。

        當(dāng)然,貨幣政策的收緊，并不一定意味著房?jī)r(jià)的下跌。因?yàn)樵谪泿殴?yīng)的增量放慢時(shí)，市場(chǎng)的新增商品住宅供應(yīng)也會(huì)減少。

        為了避免資金鏈緊張，各家公司大幅減少了購(gòu)地支出。

        與此同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還在今年出臺(tái)了加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的通知，進(jìn)一步收緊開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)性。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹等房地產(chǎn)大佬在政策出臺(tái)之后，均認(rèn)為這一系列政策將使市場(chǎng)供應(yīng)量在中遠(yuǎn)期內(nèi)進(jìn)一步縮小。

        上海華燕資深分析師說(shuō)，房?jī)r(jià)艱難上漲的可能性很高。他相信明年的新增信貸額度依然會(huì)達(dá)到7.5萬(wàn)億。如果貸款金額達(dá)到這個(gè)數(shù)字，目前的房?jī)r(jià)將得到支撐。

通脹泛濫房?jī)r(jià)能跌多少？

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2011年全年平均CPI已經(jīng)由今年的3%升至4%。

        中房信分析師邢倩說(shuō)，由于貿(mào)易順差仍處高位，美國(guó)QE2加強(qiáng)了國(guó)內(nèi)外高利差的預(yù)期，人民幣升值加速，推動(dòng)熱錢(qián)流入速度。再加上銀根緊縮預(yù)期下，銀行或提前為明年作準(zhǔn)備。通脹壓力再加上流動(dòng)性過(guò)剩，都放大了房地產(chǎn)保值功能。

        看來(lái)能讓房?jī)r(jià)下跌的理由僅剩一個(gè)——貨幣政策的緊縮。歷史數(shù)據(jù)表明，一旦國(guó)家收緊貨幣供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈將受巨大影響，降價(jià)成為主要手段。

        目前商品房庫(kù)存緩慢上行，北京、上海、廣州等9個(gè)主要大中城市的可銷(xiāo)售商品房（新房）面積已接近2009年最高點(diǎn)。價(jià)格調(diào)整是去庫(kù)存的先決條件，因此，本輪調(diào)控中房?jī)r(jià)調(diào)整是必然的。

        調(diào)整并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)大跌。根據(jù)中信建投證券研究發(fā)展部的報(bào)告，在勞動(dòng)力成本、原材料成本、土地價(jià)格居高不下，各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)有增無(wú)減的背景下，2011年名義房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌不可能。

延伸閱讀

樓市周期論：2011將成新一輪起點(diǎn)？

        “2011年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)分化日益明顯，順應(yīng)市場(chǎng)并提前應(yīng)對(duì)的公司將借助市場(chǎng)調(diào)整良機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而融資不暢導(dǎo)致部分企業(yè)擺脫不了被收購(gòu)的命運(yùn)。”

        當(dāng)投資者和開(kāi)發(fā)商為2010年創(chuàng)造的有史以來(lái)最佳業(yè)績(jī)彈冠相慶時(shí)，中信建設(shè)證券投資發(fā)展部的一份報(bào)告，給他們潑了一盆冷水。

        萬(wàn)科在2010年開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的千億時(shí)代，但對(duì)更多的公司來(lái)說(shuō)，今年有史以來(lái)最牛業(yè)績(jī)很可能成為“絕唱”。在保障性住房擴(kuò)增、開(kāi)發(fā)商的資金被收緊的情況下，2011年很可能給開(kāi)發(fā)商的“黃金10年”畫(huà)上句點(diǎn)，行業(yè)的分化和轉(zhuǎn)型似乎成為必然。

        2011年，會(huì)成為樓市的一個(gè)新拐點(diǎn)嗎？

        中信建投發(fā)展部預(yù)測(cè)，今年開(kāi)發(fā)商的資金狀況并不妙。根據(jù)他們對(duì)40家房地產(chǎn)公司的調(diào)查，很多開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)地費(fèi)用同比大幅下降，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的水平卻出現(xiàn)了上升，由2009年的65.84%，上升到了2010年三季度末的68.66%，預(yù)測(cè)2010年存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的水平會(huì)達(dá)到69.44%。

        庫(kù)存的增長(zhǎng)將挑戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。截至2010年10月，北京、上海、廣州、杭州、南京、福州、寧波、重慶、蘇州等9個(gè)城市的可售面積共約9515萬(wàn)平方米，接近2009年高峰時(shí)的10600萬(wàn)平方米。

        正略鈞策管理咨詢(xún)合伙人薛迥文說(shuō)，因?yàn)橥浂a(chǎn)生的加息和存準(zhǔn)率提高，不僅增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，減少他們的銀行貸款金額，也會(huì)進(jìn)一步減少消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求，令資金鏈更加緊張。

        令開(kāi)發(fā)商不安的是，限購(gòu)令還有可能延續(xù)。截至目前，已有北京、上海、深圳等16個(gè)城市加入到限購(gòu)的行列中。

        這種情況下，樓市的成交將主要由一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市，向其他城市轉(zhuǎn)移。提前布局在上述城市的部分開(kāi)發(fā)商將受益。廣發(fā)證券報(bào)告認(rèn)為，萬(wàn)科、保利和金地能在今年再創(chuàng)銷(xiāo)售額歷史新高，和其縱深發(fā)展策略有很大關(guān)聯(lián)。

        但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)把萬(wàn)科列為學(xué)習(xí)榜樣的很少，更多在向星河灣學(xué)習(xí)。華燕分析師張宏偉認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商做精品住宅已是大勢(shì)所趨。

        地產(chǎn)業(yè)的分化也反映在盈利方式上。過(guò)去一年，商業(yè)地產(chǎn)成為大部分房企的“核武器”，甚至連曾經(jīng)只專(zhuān)注發(fā)展住宅的萬(wàn)科，也成立了商業(yè)地產(chǎn)部門(mén)。

        同時(shí)，一些房企開(kāi)始重新設(shè)定自己的行業(yè)定位。復(fù)地、金地等在年初就設(shè)定了金融+地產(chǎn)的定位。

        薛迥文認(rèn)為，與其說(shuō)是新的行業(yè)周期開(kāi)始，倒不如說(shuō)是行業(yè)周期進(jìn)入了一個(gè)拐點(diǎn)。他預(yù)言，下一個(gè)10年將是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組的10年，行業(yè)集中度將更高。中小房地產(chǎn)企業(yè)要么被大公司吞并；要么在細(xì)分的市場(chǎng)中發(fā)展；要么發(fā)展成為房地產(chǎn)基金。



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