樓市調控政策不斷的2010年，卻意外地成為了繼2009年后，中國樓市有史以來第二個好年景?！睹咳战洕侣劇诽匮?位房地產行業(yè)專家，總結了2010年和2011年樓市最受關注的幾個房地產關鍵詞，調控、房產稅、保障房、限購令……

        下一步的調控政策如何？早聞其聲、不見其形的房產稅何時開征，稅基、稅率如何，短期以及長期將對房地產市場有何影響？2010年保障房建設規(guī)模如何，對商品房市場有何影響？如果樓市繼續(xù)火爆，下一步，可能出臺哪些調控政策？

房產稅未必能顯著抑制房價

上海易居房地產研究院綜合研究部部長  楊紅旭

        今年以來，在林林總總的房地產政策中，房產稅堪稱最為詭譎。

        3月份開始，有關重慶市和上海市試點開征房產稅的消息出爐，版本較多，概念也不統(tǒng)一，不過實質都是對住房的持有環(huán)節(jié)征稅。4月出臺的“國十條”中提出：財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策。國家發(fā)改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》中更直接：逐步推進房產稅改革。財政部和國稅總局在9月30日答記者問時表示：對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，但考慮到這項改革情況復雜，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點。在10月中央關于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，再次明確提出：研究推進房地產稅改革。

        各種信息表明，上海和重慶必定是第一批試點城市，而且準備工作基本就緒，就等中央批準。

        從政府和行業(yè)角度考量，房產稅必須開征。我國房地產稅負已經偏重，然而結構不合理，主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)名義上有城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅，實際上在住宅領域卻是空白。

        另外，房產稅開征后，確實能在一定程度上抑制投資投機性購房需求。

        為什么說只是“一定程度”有作用？因為依筆者看，房產稅開征后短期內影響顯著，若長期而論，這一利空將被市場消化、吸收，終歸像國外一樣，成為正常稅收制度的一部分，難以成為抑制房價的“靈丹妙藥”。

        至于具體的稅基和稅率，在試點開征階段，不會太大和太高，主要是要避免造成太大的阻力。重慶方案明確向高檔住房開征，上海只向增量房開征，而且或將規(guī)定人均70平方米以下面積免征。若實行單一稅率，按0.4％～0.8%征收的可能性較大。

        什么時候會推出房產稅試點？若12月房價環(huán)比增幅繼續(xù)擴大，則短期內出臺的可能性很大，2011年“兩會”之前是一個重要的時間窗口。房產稅由試點城市擴展到全國，預期將會經歷多年。在此期間，大家不要奢望房產稅抑制房價的效果會有多么顯著。

樓市可持續(xù)發(fā)展  需加強法制管理

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任  王玨林

        當下房地產市場出現過熱、住房價格漲幅過快是多種因素所致，不僅有房地產市場本身問題，如法律制度的完善問題、市場管理不規(guī)范問題、房屋結構不合理問題等；還有房地產市場發(fā)展外部環(huán)境的變化，如基礎設施投資比例過大、社會流動資金過于集中、家庭消費過于集中等。階段性地采用一些政策調節(jié)市場屬于正常行為，但房地產市場要實現可持續(xù)健康發(fā)展，就必須有管理措施、手段的參與，即法制管理。

        房地產市場目前存在的問題不是房地產稅就能解決的，房地產稅只能在條件成熟后分批推進，成熟一個，批準一個，歸根結底房地產市場要加快法制建設和管理。

        此外，雖然信貸政策是調整消費最有力的辦法，但要僅靠信貸解決目前房地產市場的問題和調整房價，還有一定的難度?，F在來看，提高銀行儲備金率，減少貸款指標，會使房地產開發(fā)企業(yè)遇到兩大困難，一是融資相對難了一些；二是加大了融資和還貸成本。房地產開發(fā)企業(yè)應當有迎接各方面困難的準備，要通過合理開發(fā)、快速周轉資金、提高品質來贏得市場的份額。

        這輪宏觀調控已經取得了階段性效果，但距建設健康穩(wěn)定的房地產市場還有很大的差距，市場中存在的突出問題正逐步加以解決，城市供求矛盾已經引起了重視。

        近兩年我國保障性住房建設才以較快速度發(fā)展，解決歷史遺留下的問題，不可能一蹴而就，需要長期堅持下去。另外需要通過制度上的完善、多種形式、多種渠道來解決低收入家庭的住房問題。今年我國580萬套保障性住房計劃完成沒有什么問題，明年還會有更大發(fā)展。

        看來對房地產市場調控需要更長的時間，需要從法治、制度上規(guī)范解決用政策調控的辦法。

經濟向好或致樓市調控趨嚴

世聯地產市場研究部總監(jiān)、首席市場分析師  王海斌

        11月經濟數據顯示，投資、出口、消費等均大幅增長，經濟復蘇強勁，這將給樓市調控帶來很大的騰挪空間和靈活性。樓市在史上最強調控高壓下，部分城市的11月樓市成交量出現反彈。在經濟向好和樓市反彈的雙重影響下，未來樓市調控或趨嚴格化、常態(tài)化。

        目前樓市又呈現反彈的跡象，筆者認為，政府依然會繼續(xù)加強對樓市的調控。目的不僅僅在于樓市本身，而且對于遏制通貨膨脹來講，也是非常必要的，因為只有資產價格上漲被控制住了，通貨膨脹的控制才有可能。

        首先，短時間內，對房地產市場的調控政策不會放松，一方面是因為市場的力量在不斷積聚，變得越來越強，政策松動或退出一定會導致市場報復性上漲。另一方面，11月份CPI沖破了5%的警戒線，房地產市場的調控會因為通貨膨脹的持續(xù)上升而被更嚴厲調控。若這次反彈持續(xù)，不排除未來會繼續(xù)提高首付比例和提高按揭利率水平。

        第二，在稅收方面，最大的可能就是房產稅的出臺，目前盛傳的是重慶和上海將試點，雖然傳聞未經證實，但最終出臺房產稅的結果是難以改變的。另外，目前土地增值稅針對個人而言是免征，但是未來這一優(yōu)惠是否會取消亦存在一定變數。

        第三，限購令擴大化。目前有16個城市先后實施樓市限購政策，但是成交量卻依然有反彈跡象，因此限購令在未來還存在擴大化的可能。

        第四，保障房建設提速。目前保障房建設已經由2010年的580萬套提高到2011年的1000萬套，可謂大幅增長。相信未來保障房的建設力度將會越來越大，從而逐步分流商品房市場的購房需求。

        總之，樓市調控趨嚴在短期來看將是可以預見的。同時，2011年春節(jié)將近，明年的全國兩會亦隨后而至，受調控政策趨嚴的影響，或會在明年初迎來這一輪樓市成交量的第二次觸底。

保障房需補位  雙軌制才是調控王道

全國房地產經理人聯盟研究院副院長  陳寶存

        明年中國擬投資1.4萬億建設1000萬套保障房，筆者認為，需要做好以下關鍵的幾點工作：第一，公共租賃房將占主要部分；第二，2011年的1000萬套保障房投資將達1.4萬億元，將達到全國房地產投資總額的近1/5；第三，盡快建立起由政府主導的市場化投融資和建設機制；第四，保障性安居工程建立的融資平臺不在清理地方融資平臺范圍之內；第五，公積金閑置資金支持保障性住房建設。

        如果以上五點工作得以順利實施，我們便可從中看到2011年的房地產市場大趨勢。

        首先，保障房建設提速，要輔以住房觀念的改變。租賃房成為保障房建設的主體，而棚戶區(qū)以及所有舊城改造的拆遷安置，也成為保障最低收入人群住房改善的主要形式。

        其次，由于成本因素，特別是開發(fā)成本中占據最大比重的土地價格較難控制，而且時下商品房配建保障房的方式日漸增多，此舉只會加大商品房建設成本，因此商品房價格上漲仍是趨勢。

        第三，雖然保障房中公租房建設在提速，但鑒于建設速度，明年公租房上市量不會很大，因此明年市場化出租房仍是租賃市場的絕對主角，鑒于此，由于供不應求以及通脹的影響，明年房租上漲的趨勢很難避免。

        第四，2009年與2010年銷售的火爆，使房企手中已積累了大量現金流。即使明年貨幣政策轉為穩(wěn)健，一二三線城市的房企資金鏈也不會緊繃。此外，房企應對市場的手段多樣，即使資金鏈發(fā)生問題，房企也可通過縮減新的投資來達到新的資金鏈平衡。

        第五，商品房與保障房分開管理、并行發(fā)展的雙軌制是市場選擇的必然。

        筆者建議正視現實，完善市場中商品房開發(fā)的綜合管理，鼓勵建設商品房的同時，也大力推動保障房建設，但是這種推動一定是鼓勵房企和社會資金進入保障房建設與管理，而不是相反。



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