每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 葉書利 胡廷鴻 徐學成 發(fā)自北京 深圳 廣州    

房價下行壓縮利潤空間

地產(chǎn)調(diào)控之下，融資成本上升擠壓著房企利潤空間；另一方面，房價的下行更進一步壓縮著房企的利潤空間。

國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2011年11月，全國70個大中城市中，房價環(huán)比下降的城市數(shù)量達到49個，占比達七成，這一現(xiàn)象普遍被業(yè)內(nèi)看成是房價暫時步入“跌時代”的重要標志。

而在市場層面，迫于市場壓力，萬科、龍湖、保利地產(chǎn)等房企正在掀起一波又一波的降價促銷，以搶收備糧。

地產(chǎn)評論人士王世泰認為，在從緊的地產(chǎn)調(diào)控之下，受房價下行和融資成本上升等的擠壓，房企的利潤空間受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。

不過，泛海建設的匿名高管對此分析說，2011年房企的大規(guī)模降價促銷主要發(fā)生在年末的兩個月內(nèi)。而按照財務結(jié)算的一般行規(guī)，一個項目只有交樓后才能進入財務結(jié)算程序。一個地產(chǎn)項目從銷售到交樓，期間一般有一年半到兩年的間隔周期，因此2011年各房企入賬的銷售數(shù)據(jù)，基本是2009年和2010年市場較好時候的銷售數(shù)據(jù)，而2011年的銷售數(shù)據(jù)，尤其是2011年年末的銷售數(shù)據(jù)，一般需到2012年、2013年的財務報表中才得以體現(xiàn)。因此，2011年年末降價促銷而導致的一些利潤率相對下降的銷售額，或很難反映在2011年報里。

龍湖一位高管向 《每日經(jīng)濟新聞》記者反映說，根據(jù)房企的結(jié)算程序以及2011年房企銷售的項目，地塊的拿地時間一般在2009年以前，也就是說項目具備土地成本優(yōu)勢，因此房企的利潤率不會下降太多，且仍會維持在高位運行。

一份房企的調(diào)查報告數(shù)據(jù)對此進行了有力佐證。該報告對30家房企2011年前11月的財務數(shù)據(jù)進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，上榜的30家房企平均毛利率為42.73%，較2010年提升了4.47%；平均凈利潤率為28.91%，較2010年上升8.42%。其中，毛利潤率超過50%的房企數(shù)量達5家，比2010年同期多一家，有13家房企毛利潤率空間在40%~50%，較2010年同期多5家。

利潤下滑或在中報顯示

2011年的行業(yè)整體利潤下滑跡象可能在2012年的中報中得以反映。

龍湖高管對此解釋說，目前的很多大型房企，公司土地儲備量一般以2年~3年為一個周期。根據(jù)這個土地儲備周期計算，2012年房企銷售的地產(chǎn)項目，正常情況之下，多數(shù)土地的拿地時間為2009年之后，而2009年后，伴隨房價的飆升，地價更是一路猛漲。這批土地上的項目進入市場銷售期后，項目的土地成本將大大蠶食項目的利潤空間。

值得注意的是，2011年房企的相關銷售數(shù)據(jù)將陸續(xù)被結(jié)算進2012年房企的相關財報，由于促銷成本和融資成本等上升，房價下行等影響，這批銷售數(shù)據(jù)計入財報后將拉低相關財報的利潤率。

龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事、首席市場官秦力洪對此也認為，一線房企目前的凈利潤率在15%左右。如果2011年這批以3%、5%和8%凈利潤率銷售的樓盤在2012年進入結(jié)算通道后，將進一步把房企的凈利潤率拉低至10%上下。

業(yè)內(nèi)預計2011年銷售的數(shù)據(jù)將從2012年中報開始得以體現(xiàn)，而集中反應期會在2012年年報及2013年房企相關財報。