每經編輯｜每經記者 吳悅 發(fā)自上海    

每經記者 吳悅 發(fā)自上海

3月6日，世茂房地產（00813，HK）對外公布2月份營運數據，2月份實現合約銷售額20.7億元，合約銷售面積20.53萬平方米，同比分別增長70.9%及97%，合約銷售額環(huán)比增加127.5%，而銷售面積環(huán)比增幅更高達3倍。

不過，世茂地產近期成交的樓盤均價，較之前有了較大幅度的下降。雖然造成均價下調的部分因素是世茂地產主力銷售樓盤由北京、上海轉戰(zhàn)到了南京、昆山。不過，僅從最近世茂在南京、昆山、杭州等地的項目銷售情況來看，上述地區(qū)項目的降幅也不小。在近期這一波降價跑量之后，世茂地產是否還會高舉降價大旗以促銷量？

降價針對部分區(qū)域及項目

《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現，世茂地產近期在南京等地的樓盤降價幅度最高達到約25%，如南京世茂濱江新城17號樓的部分房源降價幅度達到4000元/平方米，降幅26%左右，折后價僅為11000元/平方米，較周邊其他樓盤具備一定價格優(yōu)勢。據了解，世茂地產此次在南京推出的優(yōu)惠房源已消化130余套，現在只剩下200平方米以上的少量房源。

那么，降價銷售會否降低企業(yè)的利潤率？按世茂地產2011年中期財報數據，其平均毛利率達到40.4%，略高于行業(yè)平均水平。據上海聚源數據服務公司統(tǒng)計，去年第三季度，A股上市房地產公司的平均毛利率為38.58%。

高企的負債率對其回籠資金的速度提出了更高要求，這或許是世茂地產目前啟動降價銷售的一大動因。截至2011年6月30日，世茂地產的資產負債率為72.08%，凈負債率由2010年12月31日的67.9%上升至2011年6月30日的75.3%，遠高于行業(yè)平均水平。瑞信3月5日發(fā)布報告稱，預計世茂地產去年盈利符合市場預期，但負債比率將升至逾90%。

穆迪曾預計，世茂地產在2012年將到期的債務及土地款項高達160億元，而目前內地房企的融資環(huán)境仍不容樂觀。去年3月2日，世茂發(fā)行了本金總額為3.5億美元的擔保優(yōu)先票據，年利率達11%。這筆融資的主要用途是贖回2006年浮息票據的未償還本金額提供資金，以及償還其他現有債務。

對于降價銷售的原因及目標，世茂地產在接受《每日經濟新聞》采訪時表示：世茂在不同的市場情況下采取相應的推廣方式和銷售策略，在不同的階段針對一定范圍的產品推出的優(yōu)惠舉措，屬于企業(yè)正常合理的市場營銷手段和行為。目前僅存在于部分區(qū)域及項目，并非戰(zhàn)略調整考慮。

土地儲備轉向二三線城市

世茂地產的土地儲備能否跟上降價跑量？公開資料顯示，截至2010年6月30日，該公司土地儲備的平均土地成本約為1496元/平方米。從數據上看，世茂地產在2010年6月前的土地儲備擁有較大的成本優(yōu)勢，這給該公司帶來了豐厚的利潤，而在行業(yè)低谷期時，其降價跑量的空間也較大。

另一方面，隨著低成本土地的逐漸消耗，未來世茂房地產可能面臨的更大問題是其土地儲備。2011年3月申萬（香港）發(fā)布的報告中指出：“我們在今年年初看空世茂，主要基于兩點原因：一是一線城市土地儲備較少并不意味著在市場低迷階段能更好避險。二是在難以股權融資的情況下，資產負債狀況無法改善。”

至今，世茂地產的一線城市土地儲備并未有大幅增加的跡象?！睹咳战洕侣劇酚浾卟殚嗀攬蟀l(fā)現，截至2011年6月30日，世茂地產的權益土地儲備為3810萬平方米，2011年上半年新增土地儲備主要分布在二三線城市。

中房信分析師薛健雄認為，許多全國性房企在一線城市已經很難賺到錢了，對于世茂地產等資金需要快速周轉的內地房企，只能越來越多地轉向二三線城市。

對于公司的土地儲備問題，世茂地產表示，公司土地儲備充足，主要分布在發(fā)展?jié)摿薮?、房地產市場尚未飽和的省會級二三線城市，不但確保了項目的發(fā)展空間，更提升了公司的抗風險能力。

房價或已接近底部

東興證券的報告顯示，世茂地產目前可售項目基本位于東部二三線城市，分散于34個城市。由于前期土地成本相對低廉，上述項目具有較高的盈利空間，這也使得世茂地產在項目銷售定價時有較大操作空間。

但近期不少降價樓盤的銷售額都出現了明顯上升，說明目前的房價已經得到了部分購房者認可。對此，薛健雄認為，部分資金緊張的房企，從去年下半年就開始降價，根據各自的資金狀況，目前越來越多的房企已經陸續(xù)加入降價隊伍，到今年二季度，可能還會有新的房企開始降價，但隨著銷售量的提升，降幅會逐漸趨緩。未來房企之間更多會在項目的品質、包裝和營銷等方面去比拼。

以世茂地產為例，如果目前實施了降價的項目已經能夠取得較好的銷售成績，那么其再次推出第二輪降價就已經沒有必要了，未來更重要的是如何根據市場需求去調整自己的產品線。世茂地產表示，在三、四月份，將加大銷售力度，推出多個大型新項目或加推現有項目，以繼續(xù)增加銷售額。